Fondo commerciale: conduttore moroso

[azelio]

Possiedo un fondo commerciale locato, il cui conduttore dal mese di giugno dello scorso anno ha cessato di corrispondere il canone contrattuale ed i relativi oneri accessori. Mi sono rivolto ad un legale che ha provveduto a fare gli atti previsti per rientrare in possesso del dovuto e chiedere al tribunale lo sfratto per morosità.
Il conduttore alla fine del decorso anno ha restituito le chiavi al mio legale, sensza attendere che il tribunale provvedesse coattivamente ad attivare la procedura di sfratto per mezzo dell'ufficiale giudiziario. Tengo a precisare che il conduttore era una persona giouridica (srl) e che ha lasciato il fondo con migliaia di euro di danni (regolarmente documentati da foto e preventivo). Il legale mi ha fatto capire che le probabilità di recuperare sia i canoni non percepiti che le spese appare molto remota, poiché l'ex conduttore naviga in brutte acque economicofinanziarie. Atteso che il mio legale mi aveva inizialmente stimolato ad andare avanti nella questione, facendosi ovviamente corrispondere un congruo anticipo per le prestazioni sono a chiedere i seguenti chiarimenti :

1) Quali sono gli eventuali atti da porre in essere, avverso l'ex conduttore per rientrare in possesso del dovuto (canoni + spese accessorie e danni); chiederne il fallimento?;

2) Quale comportamento devo tenere nei riguardi dell'Ufficio del Registro (l'annualità contrattuale scadeva il 30-11-09 e non ho provveduto a denunciare la finita locazione, perché speravo in uno sfratto giudiziale);

3) In sede di dichiarazione dei redditi, devo dichiare anche i canoni non percepiti? E se sì come fare a recuperare tali imposte che risulterebbero corrisposte su un reddito non percepito?

Ringraziando per i chiarimenti ed i consigli che vorrete darmi saluto cordialmente.

 

[Francesca Cecchini]

Ciao
scusa il ritardo, provo a risponderti (se ti fidi ancora di un legale! )
In primis: c'è stata o no l'udienza di convalida di sfratto? A quel che mi scrivi sembra di si, ma che dopo l'udienza il conduttore non abbia atteso lo sfratto da parte dell'ufficiale giudiziario.
Allora, se il caso è questo:
l'udienza si è tenuta prima o dopo il 31.12.2009? Nel caso in cui si sia tenuta prima (e sempbra di si, hai scritto "decorso l'anno), all'udienza deve esere stato dichiarato l'ammontare dei canoni impagati: in quel caso non li dovrai dichiarare; nel caso l'udienza fosse stata successiva li avresti dovuti dichiarare per l'anno corrente e recuperare l'ammontare delle tasse il prossimo anno).
Consegna chiavi: con una dichiarazione di consegna o similare?
Se si: non è necessario il proseguo dell'azione giudiziale (tramite precetto e sloggio), ma puoi legittimamente rientrare nell'immobile
Quanto al rientro dei canoni impagati e danni.....poco puoi fare....
puoi intraprendere azione esecutiva (chiedere decreto ingiuntivo e così via) ma prima ti consiglio una breve indagine (come mi sembra abbia fatto il tuo legale) per capire se ne vale la pena, ovvero se ci sono beni attaccabili. Quanto al fallimento, sicuramente no, il credito che tu vanti non credo rientri nei minimi per richiedere il fallimento, e in più sei creditore unico (mentre è necessaria, per costante giurisprudenza, la presenza di lameno due creditori).
Spero di essere stata chiara, fammi sapere!

 

[azelio]

Ti ringrazio Francesca per i pareri ed i consigli preziosi che mi hai fornito e nel contempo desidero confermarti che il tutto si è svolto in base alla procedura da te enucleata. Ritengo da quanto deduco che non mi corra l'obbligo di eseguire all'Ufficio del Registro la comunicazione ed il pagamento relativo alla finita locazione, atteso che il giudice si è pronunciato con una sentenza di sfratto.
Devo chiederti però un ulteriore parere in merito alla piena disponibilità dell'immobile; il mio legale mi ha comunicato che qualora io intenda esercitare la richiesta dei danni all'immobile, non posso riaffittare lo stesso in quanto il tribunale dovrà nominare un perito per l'accertamento dei danni, peraltro da me documentati con foto e preventivo di un'impresa. Poiché avrei ritrovato un nuovo inquilino ti chiedo, se quanto sopra riferito è corretto. Nel qual caso ritengo sia importante tenere un comportamento molto pragmatico (meglio un uovo oggi che una gallina domani). Ti ringrazio infinitamente per la consulenza dispensatami della quale ne farò tesoro.

Azelio

 

[Francesca Cecchini]

Allora: all'agenzia delle entrate si che devi fare la comunicazione, portando copia della convalida di sfratto, e portala anche al tuo commercialista per evitare che dichiari il canone come percepito.
Anche (purtroppo) la seconda parte è vera, puoi chiedere i canoni inevasi sulla base dello sfratto (o, meglio, chiedere un decreto ingiuntivo in base alla convalida di sfratto effettuata), ma se vuoi chiedere i danni la procedura è quella indicata.
Un ultimo consiglio?
La prossima volta che affitti, fatti fare una fideiussione per tre mensilità di canone e un'altra per eventuali danni all'immobile, al max abbassa leggermente l'ammontare del canone (perchè sono spese per l'inquilino) ma tu dormi sonni più tranquilli!
Ciao!

 

[azelio]

Francesca, di nuovo un ringraziamento per i preziosi suggerimenti ed consigli che mi hai saputo dare.
Un cordiale saluto

Ciao

Azelio

 

[Migbenit]

Francesca, di nuovo un ringraziamento per i preziosi suggerimenti ed consigli che mi hai saputo dare.
Un cordiale saluto

Ciao

Azelio

vi leggo e confermo. Proprio per evitare problemi di locazione come quelli che hai avuto tu Azelio anche io mi sono fatta fare una fidejussione di sei mesi e in cambio ho fissato un canone 6+6, cioé che non tenesse conto degli aumenti ISTAT. inoltre e per venire incontro al conduttore che ristrutturava il negozio secondo le sue esigenze, ho contrattato un canone il primo anno, con un aumento nel 2ndo per arrivare al terzo anno a canone pieno.
Mi sono trovata benissimo.