Forte dubbio sulla proprietà di un giardino

[karlokarl]

Buongiorno, volevo per cortesia delucidazioni per un problema di un nostro condomino che mentre sul regolamento contrattuale il suo giardino è previsto ad USO esclusivo, lui pretende la piena proprieta', oltre modo l'amministratore delegato a controllare i documenti di attestazione della proprieta' ha detto il condomino ha prodotto una perizia giurata fatta dal tribunale di monza ????? ( casomai consegnata al tribunale) che ho visto non ha quasi nessuna valenza legale e per finire afferma che il giardino "legato" è stato venduto come terreno edificabile.
La dicitura di terreno edificabile riferito ad un giardino mi sembra fuori luogo. Come posso eventualmente richiedere tali documenti.
Ringrazio chi gentilmente vorra' aiutarmi

 

[CheCasa!]

Buongiorno, volevo per cortesia delucidazioni per un problema di un nostro condomino che mentre sul regolamento contrattuale il suo giardino è previsto ad USO esclusivo, lui pretende la piena proprieta', oltre modo l'amministratore delegato a controllare i documenti di attestazione della proprieta' ha detto il condomino ha prodotto una perizia giurata fatta dal tribunale di monza ????? ( casomai consegnata al tribunale) che ho visto non ha quasi nessuna valenza legale e per finire afferma che il giardino "legato" è stato venduto come terreno edificabile.
La dicitura di terreno edificabile riferito ad un giardino mi sembra fuori luogo. Come posso eventualmente richiedere tali documenti.
Ringrazio chi gentilmente vorra' aiutarmi

Ammettiamo Karlo che l'appartamento al piano terra di uno dei condomini confini con un terreno distinto dalla particella del condominio e che non faccia parte del medesimo. Ammettiamo che l'acquirente dell'appartamento abbia acquistato la piena proprietà anche di questo terreno "adiacente". Per rogitarlo avrà necessariamente dovuto allegare il CDU, il certificato di destinazione urbanistica che stabilisce la destinazione "per il Comune", plausibilmente edificabile anche se il proprietario decidesse di piantarci il prato all'inglese e di issarci sopra un'altalena.

Comunque per verificare tutte queste cose basterebbe recarsi in conservatoria dei registri immobiliari e visionare la copia dell'atto di acquisto del condomino...

Sul fatto che poi un regolamento contrattuale possa avere efficacia su una porzione di terreno di proprietà esclusiva... magari estraneo al condominio stesso... secondo me potrebbe essere pane per un ottimo civilista...

 

[karlokarl]

Ti ringrazio per la cortese ed esaustiva risposta, il giardino in questione è "graffato" al catasto all'appartamento e sembra che la perizia sia stata fatta perchè manca l'agibilita' della palizzina per via di dei parcheggi non asserviti al comune.
io sono convinto che il tecnico abbia dichiarato di proprieta' il giardino solo per il fatto che è pertinenza di un appartamento.
ipotizzo perche non posso vedere ne la perizia ne il rogito ( salvo azioni legali) è un presentimento visto che gli altri rogiti fanno riferimento al regolamento contrattuale.
grazie ancora

 

[Bastimento]

ipotizzo perche non posso vedere ne la perizia ne il rogito ( salvo azioni legali)

Il rogito credo sia un atto pubblico: conoscendone gli estremi potrebbe essere consultato presso la conservatoria.

il giardino in questione è "graffato" al catasto all'appartamento

Anche questo non è "da solo" probante: il catasto riceve la dichiarazione di chi presenta l'accatastamento: diventa invece forse determinante se passati 20 anni nessuno ha fatto obiezioni.

sul regolamento contrattuale il suo giardino è previsto ad USO esclusivo

Detta così, non credo che il RdC specifichi limiti alla proprietà altrui. Più plausibile una appropriazione del condòmino: occorre quindi risalire all'atto di acquisto del terreno condominiale e verificare la sequenza delle vendite, nell'ipotesi che queste siano avvenute da costruttore ai privati.

In altra discussione simile ho postato una serie di articoli reperiti in rete che analizzano la peculiarità del "diritto d'uso esclusivo trasmissibile", non esplicitamente contemplato nel c.c. ma ormai invalso nella realtà condominiale.

 

[karlokarl]

grazie per l'attenzione, non sapevo si potesse solo visionare un atto (rogito) alla conservatoria , hovisto che per richiederlo costa parecchi soldini.
per quanto riguarda il cosidetto usocapione ho letto che non è previsto per proprieta' condominiali . dovrei anche controllare che il regolamento contrattuale sia stato trascritto ed allora non penso che eventuali accordi post regolamento poassano essere validi.
dici allora che per vedere solo la pagina inerente i titoli sul giardino basterebbe andare in conservatoria.
grzaie

 

[Bastimento]

No, credo che la sola "visione" non sia prevista. Il costo dipende molto da conservatoria a conservatoria.
L'usucapione non è ammessa sui beni condominiali: ma il problema èaccertarsi che questi beni siano effettivamente condominiali. Il fatto che la controparte dica che il giardino in questione è graffato al suo lotto direbbe il contrario: per questo è necessario risalire ad un titolo precedente.

 

[Tobia]

in caso di condominio il primo rogito è quello che sancisce tutto.
Cerca il primo rogito della palazzina e guarda il giardino come era nato.

Poi segui le eventuali cessioni nel corso degli anni.
Ma se nasce condominiale ad uso privato NON può diventare privato 20 anni dopo senza un passaggio intermedio.

 

[karlokarl]

dovo posso trovare il primo rogito, alla conservatoria ?
per primo rogito intendi l'atto di vendita dal costruttore al primo proprietario.
grazie di nuovo a tutti

 

[Bastimento]

dovo posso trovare il primo rogito, alla conservatoria ?
per primo rogito intendi l'atto di vendita dal costruttore al primo proprietario.
grazie di nuovo a tutti

Di solito si. Con esso dovrebbe essere registrato anche il Regolamento d.C.

 

[Bagudi]

Se c'è qualche condomino che abita nel palazzo dall'origine, prova a chiedere a lui il suo rogito e vedi se c'è qualche riferimento in merito.