Frazionamento immobile e detrazioni fiscali per ristrutturazione

[federicos]

Buongiorno. Ho in progetto di acquistare una casa (unica unità immobiliare (villa) composta da 2 appartamenti già fisicamente separati) cointestandola con la mia compagna. Per entrambi sarebbe prima casa. La casa richiede importanti interventi di ristrutturazione. Al fine di massimizzare i limiti di spesa per usufruire delle detrazioni (50% e 65%)pensavamo di frazionarla, dopo l'acquisto, in due unità immobiliari distinte, intestandone una a ciascuno (nessuna parte verrebbe venduta). In questo modo ogni unità immobiliare godrebbe del limiti di spesa detraibile per ristrutturazione previsto dalla legge; è corretto? Vorrei sapere se, così facendo, manterremmo i benefici di prima casa. Inoltre: il frazionamento sarebbe possibile se l'immobile venisse acquistato con un mutuo cointestato?
E' invece consigliabile frazionare l'immobile prima o al momento dell'acquisto, acquistandolo con due mutui distinti?
Grazia in anticipo a chi mi può dare delucidazioni.

 

[Bastimento]

Il frazionamento è una pratica edilizia richiesta dal titolare legittimo: occorrerebbe quindi che il vecchi proprietario avanzasse la domanda con il progetto finale,versando gli oneri urbanistici richiesti.
Iter possibile, ma bisogna che il vecchi titolare sia d'accordo, e non mi pare di facile gestione. Il frazionamento viene esecutivo a fine lavori: chi anticipa i soldi?

Se praticabile, valutati i rischi, porterebeb i vantaggi cui aspiri.

Se invece acquistate il blocco, per assegnare le future due nuove unità, dovrete fare un ulteriore atto di divisione.

E' comunque una domanda dove qualche tecnico potrà darti consigli più puntuali.

 

[joshuatri]

Salve,
il frazionamento è ammissibile, tra l'altro se come si dice, la divisione già di fatto esiste, avverrebbe senza opere, quindi senza modifiche nè di carico urbanistico nè di superficie calpestabile, pertanto con il decreto sblocca Italia, basta una semplice CILA, senza pagamento di oneri. Detto ciò, va valutato se e quando effettuarla, se prima o dopo l'atto, quindi se dal vecchio o dai nuovi proprietari. Dato ciò, l'unico costo sarebbe quello del tecnico per la redazione della CILA e per le modifiche catastali conseguenti. Quindi con la suddivisione in due sub. Una volta fatto, anche se siete cointestatari, se la memoria non mi tradisce, potete agire l'uno per uno parte e l'altro per l'altra parte, per avere la detrazione del 50% su tutto l'ammontare della somma delle singole ristrutturazioni o a concorrenza fino al massimale. Il 65% se fate interventi di riqualificazione energetica, attenzione al fatto che le detrazioni non sono cumulabili, quindi o l'una o l'altra. Valutate bene.
Inoltre, fate attenzione alla data di scadenza delle detrazioni cioè il 31.12.15, quindi relativamente vicino... per cui se avete intenzioni di fare frazionamenti e quanto altro... il tempo direi che è "tiranno"...

 

[Bastimento]

pertanto con il decreto sblocca Italia, basta una semplice CILA, senza pagamento di oneri.

Non metterei la mano sul fuoco...
Sicuro che non venga richiesta almeno l'osservanza dei requisiti acustici di isolamento reciproco? E quindi opere conseguenti a livello calpestio e/o divisori?

 

[joshuatri]

Non metterei la mano sul fuoco...
Sicuro che non venga richiesta almeno l'osservanza dei requisiti acustici di isolamento reciproco? E quindi opere conseguenti a livello calpestio e/o divisori?

Io lo so che ti diverti, però io un po meno, mi ripeto, desidero essere confutato con dati di fatto alla mano, non astrattamente, per il solo e puro piacere, eventualmente, di fare la parte dell'avvocato del diavolo. Io quanto dovevo dire l'ho scritto, se la mia risposta non ti "soddisfa", con dati di fatto alla mano (cioè leggi, regolamenti, etc) dimmi in cosa erro e ne parliamo oppure se sei al corrente di notizie utili, non fare il sibillino, vuoi cogliere qualcuno in castagna fallo, non è la fine del mondo, ribadisco non sono onniscente e nei miliardi di leggi nazionali, regionali e comunali, regolamenti, norme di attuazione, e chi più ne ha più ne metta, ci si può facilmente perdere, quindi sinceramente, può solo farmi piacere acquisire nuove cognizioni, se queste vengono offerte al pubblico dominio, ma se non ne sei sicuro, non te ne uscire con cose che magari riguardano le nuove edificazioni e magari costruzioni che devono avere particolari requisiti o che stanno in particolari regioni (non è che posso conoscere le leggi regionali di tutte le 20 regioni, compreso le provincie autonome). Per l'esistente tutto ciò non è necessario, quindi chissà magari ti chiami pure tu Matteo... stai sereno!! e fammici stare pure... eheheh...

 

[Bastimento]

Ti accontento subito.
1) Non mi diverto affatto e non avevo alcuna intenzione di polemizzare con te o prenderti in castagna: qua ci sto per imparare e per dare risposte con l'intenzione di essere utile .
2) Ho eseguito un frazionamento con DIA del 2010 di un locale di 4 stanze, realizzando due bilocali ristrutturandoli (impianti, pavimenti, bagni, infissi interni ed esterni)

In queste condizioni mi è stato richiesto:

1. Computo metrico estimativo
2. Documentazione fotografica a colori
3. Elaborato grafico con particolare dei serramenti esterni ed individuazione tipologia
4. Relazione ed elaborati in merito al
5. contenimento consumi energetici ex L 380/01
6. Docum. di previsione impatto acustico ai sensi L 447/95 e successiva consegna collaudo e documentazione di contenimento acustico
7. Valutazione Previsionale clima acustico L 447/95 redatta da tecnico competente in acustica
8. Valutazione previsionale dei requisiti passivi degli edifici DPCM 5-12-97
9. superamento barriere architettoniche
10. evacuazione fumi
11. Copia titolo proprietà
12. DURC

Come non bastasse, in corso d'esame della DIA è stato sollevato il problema della mancata visitabilità dei locali (per via di un gradino d'ingresso), nonostante l'immobile si trovasse al primo piano di un caseggiato del 1930 senza ascensore .....!
Per non farsi mancare niente volevano pure una perizia di idoneità statica : notare che non era previsto alcun intervento sulle strutture portanti.....
Appunto di operava un semplice frazionamento.

Conclusione:
- La parete che avrebbe costituito la divisione tra le due unità risultanti ha dovuto essere coibentata per l'acustica
- La pavimentazione rifatta, ha dovuto essere realizzata su nuovo massetto con tappeto isolante acustico e bassa trasmittanza termica
- I serramenti esterno hanno dovuto rispettare i coefficienti di trasmittanza in essere per la zona
ZonaClimatica:E

GradiGiorno: 2628



U pareti dal 01/01/2010 (DPR59):0,34

U pareti dal 01/01/2010 (Ristrutturazioni):0,27

U coperture dal 01/01/2010 (DPR 59):0,3

U coperture dal 01/01/2010 (Ristrutturazioni):0,24

U pavimenti dal 01/01/2010 (DPR59):0,33

U pavimenti dal 01/01/2010(Ristrutturazioni):0,3

(fonte: Zona Climatica


Non toccando le pareti perimetrali e la copertura, mi sono risparmiato i limiti prescritti , anche per le ristrutturazioni. E magari avrei invece fatto bene ad intervenire anche li, se il tecnico di turno come te me lo avesse fatto presente.

E' troppo chiedervi di essere meno permalosi e suscettibili alle osservazioni altrui?

 

[joshuatri]

Sì, perchè le osservazioni vanno supportate se no sono parole al vento, almeno per quanto mi riguarda. Questa è la tua esperienza, bene, dove? Regione Lombardia se non erro, magari Milano. Bene, si da il caso che la Regione Lombardia sia una delle 20 componenti il nostro "belpaese" (se non fosse per i nostri amministratori...), questo per significarti che non puoi dare un'indicazione specifica, se a) non ti viene richiesto perchè non è indicato e b) perchè ogni testa fa un tribunale, quindi in ogni realtà vigono, più o meno, le "regole" del tecnico del luogo. Non so se sono stato chiaro. Per cui quando tu mi fai quelle osservazioni, lo fai e ormai lo so, già da un po', perchè in qualche modo le cose le conosci e allora perdi leggermente più tempo tu ad esprimere tutto il concetto, con tutti i riferimenti del caso, piuttosto che fare scervellare gli altri, così almeno si conversa su fatti concreti.
Buona giornata

 

[Bastimento]

Mi permetti di rettificare .....quanto tu dici di sapere... ?
Le tue sono pure congetture, e francamente con la memoria che mi ritrovo ricordo nemmeno abbiamo avuto precedenti discussioni: figurati un pò

Sul merito spero di accontentare la tua curiosità.

La Dia che ti ho citato è relativa ad un Comune vicino a Torino
Le normative richiamate sono normative nazionali.

DPR 380/2001 --- Testo unico sull'edilizia
L. 447 del 26/10/95 --- Legge quadro sull'inquinamento acustico
DPCM 5/12/97 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici” in GU n. 297 del 22/12/97

pertanto con il decreto sblocca Italia, basta una semplice CILA, senza pagamento di oneri.

Per completezza gli oneri non trascurabili del caso su citato si sono basati sul computo metrico fornito.

Visto che può interessare, e magari fa al caso della tua risposta, aggiungo una ulteriore informazione: in contemporanea volevamo procedere con la medesima operazione su un secondo alloggetto: non avendo inizialmente intenzione di frazionare, il tecnico aveva presentato solo una CIL (o CILA?) per manutenzione straordinaria. Strada facendo abbiamo deciso di attuare i medesimi accorgimenti (isolamenti ecc) per chiedere a fine lavori il frazionamento: in questo caso gli oneri urbanistici associati alla CIL se non ricordo male erano nulli, ma soprattutto gli oneri legati al frazionamento, non avendo più richiesto opere specifiche se non la chiusura di una porta, sono stati 1/10 dei precedenti.
Ho quindi imparato che molto dipende anche dalla "perizia" del perito.....nell'eludere gli ostacoli,

Ps: non mi capita di frequente che qualcuno se la prenda quando metto in dubbio affermazioni altrui. In questi pochi casi la reazione proviene sempre da siciliani. A questo punto non deve essere casuale. Ma perchè siete così suscettibili?
Io non mi offendo se qualcuno corregge le mie informazioni, anzi lo ringrazio.

Sarà il caldo ...... Stiamo sereni, .... senza sottintesi.