Fusione 2 immobili non contigui, sforamento dei 240mq

[thesaggio]

Buon giorno a tutti.
Spero che qualcuno possa aiutarmi, visto che sull'argomento sto ricevendo pareri discordanti, a volte diametralmente opposti (ma non mi meraviglio, visto che in Italia siamo dei fenomeni nel complicarci la vita con leggi, leggine, circolari, sentenze etc etc sulla medesima materia)
Premesso che:

Legenda

A = "materialmente" abitazione già vivibile formata da 3 piani (con al pian terreno, doppio garage, cantina, lavanderia, 1°p cucina, salotto, bagno, 2°p tre camere da letto, bagno + sottotetto) perfettamente comunicanti tra loro (senza che sia necessaria nessuna opera edile aggiuntiva) da un'ampia scala interna, "formalmente" al catasto due appartamenti distinti.

B = Casa rurale su due piani attualmente non vivibile, interamente da ristrutturare, non munita di impianto elettrico e di riscaldamento, senza bagno. Al piano terreno si trovano due ex stalle con tetto a volta che non credo rispettino le altezze minime, al primo piano, una stanzetta adibita a cucina (in pratica un acquaio e poco più) e tre stanze da letto

C = Casa adiacente dei vicini

D = Corte/Prato tra l'immobile A e B

E = Cancello in comune tra A e B, unico ingresso possibile per accedere a B (mentre A ha una porta d'ingresso aggiuntiva) e alla esclusiva corte che il muro esterno delimita


Ho due enormi dubbi da risolvere:

1) Pur essendo sullo stesso piano, pur avendo in comune sia una recinzione esterna muraria (che "isola" i due immobili) sia una corte interna, sia il cancello d'ingresso, in nessun modo A (di categoria A2) e B (di categoria A3) potrebbero essere considerati un unico complessivo abitativo e conseguentemente un'unica "prima casa" intestata al medesimo soggetto?


2) Premesso che sono escluse dalle agevolazioni prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8, A9. Se i 3 piani che compongono A (di categoria A2) vengono al catasto unificati creando un immobile complessivamente superiore a 240mq (escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto auto) solo per il mero fatto di aver superato tale soglia, A verrebbe considerata una abitazione di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni prima casa (pur rimanendo di fatto un immobile A2 e non A1,A8,A9)?


Grazie mille in anticipo a chi vorrà aiutarmi

Buona giornata

 

[SALVES]

A quanto mi ricordo non è possibile unificare vani abitativi tra due edifici distinti, semmai possono l'uno essere accessorio dell'altro.
Lo scopo di tale unione che ipotizzi qual'è?

 

[francesca63]

1] A e B sono e restano due immobili distinti.
Uno (A) sarà abitazione principale , se vivi lì e avrai la residenza , e sarà esente da IMU se non sarà considerato immobile di lusso dopo la fusione dei due appartamenti.
Se la fusione deve essere fatta prima di un rogito (non si capisce se la casa è già tua, o la devi acquistare), è possibile che diventi immobile di lusso, e quindi non potrà godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto.
2] è probabile

Quando una casa è di Lusso: caratteristiche per ottenere comunque le agevolazioni fiscali

Chiarisco cosa e quando una casa è di lusso (un'abitazione qualsiasi) in modo che potrete facilmente verificare in quali circostante accedere ad alcuni

www.tasse-fisco.com

 

[cafelab]

1) Pur essendo sullo stesso piano, pur avendo in comune sia una recinzione esterna muraria (che "isola" i due immobili) sia una corte interna, sia il cancello d'ingresso, in nessun modo A (di categoria A2) e B (di categoria A3) potrebbero essere considerati un unico complessivo abitativo e conseguentemente un'unica "prima casa" intestata al medesimo soggetto?

se sono due case, come fanno ad essere una casa?

2) Premesso che sono escluse dalle agevolazioni prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8, A9. Se i 3 piani che compongono A (di categoria A2) vengono al catasto unificati creando un immobile complessivamente superiore a 240mq (escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto auto) solo per il mero fatto di aver superato tale soglia, A verrebbe considerata una abitazione di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni prima casa (pur rimanendo di fatto un immobile A2 e non A1,A8,A9)?

il software docfa sulla base dei vani e della dotazione descritta assegnerà una categoria, il tecnico può convalidarla o suggerire la propria classificazione e proporla all'AdE
può essere che venga convalidata oppure rigettata

 

[thesaggio]

Grazie a tutti per le gentili informazioni.

Per la casa, sono in trattiva, ad oggi non è stato messo nulla "nero su bianco".
E' sito nello stesso Comune dove già risiedo in affitto e diventerebbe la prima casa di me e mia moglie (in comunione dei beni)

Il dubbio sui 240mq, per adesso, è "ipotetico", visto che non è stata ancora effettuata una misurazione precisa e dettagliata della metratura che risulterebbe dalla fusione.
In ogni caso, visto anche che potrebbero sorgere dispute su quali locali debbano essere ricompresi in tale calcolo, sentite anche le Vostre risposte, per non avere nessun tipo di sorpresa, sono orientato per far effettuare tale pratica prima dell'eventuale rogito (a meno che questa non sia una scelta, ma un obbligo a cui adempiere in ogni caso preventivamente al rogito)

E a tal proposito, approfitto ancora della Vostra gentilezza: visto che è mio interesse unificare i due appartamenti per usufruire delle agevolazioni "prima casa" (l'immobile A è da subito abitabile, ma comunque necessita di qualche ristrutturazione), secondo Voi è "giusto" che tale pratica sia economicamente a carico mio (considerando che nell'annuncio il venditore parlava di un'unica casa, poi non rilevatasi tale consultando la relativa documentazione)? Venditore, titolare dell'agenzia immobiliare che ha pubblicato l'annuncio della vendita, co-proprietario dell'immobile stesso (motivo per cui ho avanzato dubbi anche sul pagamento in toto delle relative commissioni all'Agenzia, pur avendo il venditore già rinunciato alla sua quota. Concordate?).

Per quanto riguarda l'immobile B (tra l'altro, anch'esso, sulla carta non un unico immobile) visto il prezzo molto basso, nell'immediato lo comprerei esclusivamente per una questione di privacy e riservatezza (che penso sia evidente dallo "schizzo" proposto) pur non sottovalutando un enorme potenziale (più che altro, sfruttabile un domani dai mie figli). Non ci metterei mano, quindi, per renderlo abitale almeno per i prossimi 10 anni.
Cercavo di capire se in qualche modo B (considerato anche lo stato attuale) non si potesse, come detto da SALVES, considerarlo accessorio all'immobile A.
Capisco che è tirata per i capelli e non a caso mi sono già messo il cuore in pace in merito al fatto di riuscire a farlo considerare prima casa (visto che non servirebbe neppure intestare a me l'immobile A e a mia moglie l'immobile B)
In merito al pagamento dell'IMU per B, ho anche dubbi per poter ottenere la riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (tra l'altro, mi è parso di capire che, qualora la richiesta di riduzione riguardi fabbricati che dal certificato catastale risultino rurali la condizione di non utilizzo rende incompatibile l'attributo della ruralità al fabbricato stesso, pertanto il soggetto che vanta diritti reali sull'immobile è tenuto, alla presentazione dell'istanza o del Docfa semplificato attraverso i quali si chiede la cancellazione dell'annotazione di ruralità ovvero la variazione di categoria catastale).

Grazie ancora per i vostri preziosi interventi

 

[Bruno Sulis]

Direi che il fabbricato B, se si trova nella condizione da te descritta, potrebbe essere accatastato come unità collabente (se non sbaglio Categoria F), priva di rendita catastale. Solo nel momento in cui la si rende agibile e le si da una destinazione d'uso potrà avere una nuova rendita. Tale ipotesi va verificata con un tecnico in base alle condizioni effettive dell'immobile.

 

[francesca63]

sentite anche le Vostre risposte, per non avere nessun tipo di sorpresa, sono orientato per far effettuare tale pratica prima dell'eventuale rogito (a meno che questa non sia una scelta, ma un obbligo a cui adempiere in ogni caso preventivamente al rogito)

Dovrai, nel caso, accordarti con il venditore, scrivendo che vuoi che gli immobili siano fusi già in proposta. Se accetta, bene, altrimenti vedrai come procedere.

secondo Voi è "giusto" che tale pratica sia economicamente a carico mio (considerando che nell'annuncio il venditore parlava di un'unica casa, poi non rilevatasi tale consultando la relativa documentazione)

Fa parte della trattativa: più importante il quando (prima o dopo il rogito), che il chi paga (se devi pagare tu , offrirai meno, se paga lui no).

Venditore, titolare dell'agenzia immobiliare che ha pubblicato l'annuncio della vendita, co-proprietario dell'immobile stesso (motivo per cui ho avanzato dubbi anche sul pagamento in toto delle relative commissioni all'Agenzia, pur avendo il venditore già rinunciato alla sua quota. Concordate?).

L’agente è comproprietario ?

 

[thesaggio]

L’agente è comproprietario ?

In primis, grazie Francesca per il tempo dedicatomi.

L'agente, titolare dell'Agenzia Immobiliare (ditta individuale, quindi ovviamente titolare "unico") è comproprietario sia dell'immobile A che dell'immobile B (per B è quasi l'unico proprietario, avendo i 3/4 delle quote). Il sito on-line dell'Agenzia è servito unicamente a far si che io leggessi l'annuncio della vendita. Da lì in poi la trattativa è proseguita esattamente come se la stessi portando avanti senza l'intermediazione dell'Agenzia. E del resto, l'art. 1754 Codice civile, testualmente dispone che:
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza

 

[francesca63]

Secondo me, essendo l’agenzia una ditta individuale, l’agente/comproprietario non può chiederti provvigioni.
E non ha senso fare una proposta: se trovate un accordo, firmerete direttamente un contratto preliminare .
Ma questo è solo una piccola parte del “problema”: tutto il resto, relativamente alla fusione, alle imposte, alla regolarità urbanistica, deve essere affrontato con attenzione.