Modifico la domanda: è possibile insieme alla cauzione tradizionale , magari inferiore a 3 mensilità, affiancare una fidejussione bancaria a garanzia del mancato pagamento del canone ?
Ove si voglia sapere se il locatore può chiedere, in aggiunta al deposito cauzionale, un’ulteriore garanzia a copertura del pagamento del canone, la risposta è affermativa.
La legge n°392/1978 non pone alcun divieto di carattere generale in merito alle garanzie che il conduttore può offrire. Il nostro legislatore, con la legge citata, si è limitato a circoscrivere l’ambito in cui può operare l’autonomia contrattuale delle parti con riferimento a quella particolare forma di garanzia che è la concessione di una somma di denaro al locatore a titolo di deposito cauzionale, ma nulla vieta che il conduttore, a garanzia delle proprie obbligazioni – in alternativa o in aggiunta al deposito stesso (il limite delle tre mensilità è sancito unicamente con riferimento al deposito cauzionale effettuato in denaro) di prevedere altre forme di tutela aggiuntiva.
La giurisprudenza di merito e di legittimità sostengono che l’oggetto della garanzia è diverso da quello del deposito cauzionale e non ricade, quindi, nelle limitazioni previste dall’art. 11 della legge sopracitata. E’ ritenuto valido inserire in un contratto di locazione un autonomo contratto di fideiussione al fine di garantire le obbligazioni pecuniarie accettate dal conduttore, essendo l’oggetto di questo secondo accordo facilmente determinabile in relazione al canone pattuito.
Ove, invece, ci si chieda se le parti possano determinare il deposito cauzionale in misura maggiore rispetto a quella prevista in via dispositiva, dall’art. 11 della legge n°392/1978 (tre mensilità), la risposta è affermativa con riferimento alle sole locazioni abitative (salvo limitazioni imposte dalle convenzioni locali) in cui opera l’art. 13 della legge n°431/1998, negativa per le locazioni commerciali, in cui opera l’art. 79 della legge n°392/1978. Chiarificatrice, in tal senso, è la sentenza del Tribunale di Verona (22 agosto 1990): “
Possono considerarsi nulle, ai sensi del combinato disposto dell’art. 79 e dell’art. 11, soltanto le clausole tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili (quanto al contenuto e all’oggetto) al deposito di cui al citato art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura ivi fissata, ne deriva che deve affermarsi la piena validità della clausola che prevede l’obbligo del conduttore di fornire garanzia fideiussoria, atteso che, così formulata, l’obbligazione non comporta necessariamente, per il conduttore stesso, quella privazione di mezzi finanziari con trasferimento di tali mezzi al locatore, che il citato art. 11 intende sanzionare”.
