Gestione affitti appartamenti uso residence

[gianfrizz]

salve. spero che qualche esperto mi possa aiutare. ho intenzione di aprire una ditta individuale o srl a cui intesto gli appartamenti che prendo in affitto per lungo periodo, per poi subafittarli per periodi variabili da una settimana a qualche mese , a lavoratori transitori che di solito lavorano qui a milano transitoriamente. questi clienti avrebbero bisogno tutti di ricevuta fiscale .....e fin qui ....ci dovremmo essere. ma come faccio con i contratti con i clienti? loro mi dicono settimana per settimana se hanno bisogno dell'appartamento ancora o no per cui mi risulta difficile sapere per quanto tempo gli occorre il contratto...se una sett, un mese o 4 mesi? il commercialista mi dice che pe le ricevute fiscali non c'è alcun problema, ma per i contratti??? spero qualche esperto immobiliare possa suggerirmi una soluzione. grazie
ciao

 

[Bastimento]

Non sono tra quelli in grado di darti una risposta: ma sono altrettanto curioso di conoscere la soluzione. In effetti a Milano ci sono molte società che forniscono appartamenti ammobiliati con tariffe giornaliere: mi sono sempre chiesto che genere di trattamento contrattuale utilizzano anche sotto l'aspetto fiscale e normativo sulle locazioni.
Il servizio è assimilabile all'alberghiero/residence: di fatto è una locazione temporanea.

 

[Antonello]

salve. spero che qualche esperto mi possa aiutare. ho intenzione di aprire una ditta individuale o srl a cui intesto gli appartamenti che prendo in affitto per lungo periodo, per poi subafittarli per periodi variabili da una settimana a qualche mese , a lavoratori transitori che di solito lavorano qui a milano transitoriamente. questi clienti avrebbero bisogno tutti di ricevuta fiscale .....e fin qui ....ci dovremmo essere. ma come faccio con i contratti con i clienti? loro mi dicono settimana per settimana se hanno bisogno dell'appartamento ancora o no per cui mi risulta difficile sapere per quanto tempo gli occorre il contratto...se una sett, un mese o 4 mesi? il commercialista mi dice che pe le ricevute fiscali non c'è alcun problema, ma per i contratti??? spero qualche esperto immobiliare possa suggerirmi una soluzione. grazie
ciao

La risposta:
CONTRATTO DI AFFITTO TRANSITORIO
Questo tipo di contratto prevede una specifica giustificazione per essere stipulato ed ha una durata massima di 18 mesi, al termine dei quali decade automaticamente. Il locatore che usufruisce di questo tipo di contratto non puo' beneficiare di sgravi fiscali e la rata mensile dell'affitto viene stabilita grazie ad apposite tabelle dell'organizzazione proprietari e inquilini e del comune.
Se lo fai superiore al mese deve essere registrato.
Inferiore al mese no.
Attento alla specifica giustificazione che può essere per un lavoratore stagionale, per un tecnico inviato dalla sua società per effettuare manutenzioni che durano 15 giorni,un funzionario in momentanea trasferta per ispezioni, ecc.

 

[gianfrizz]

grazie per la risposta. ok! la maggior parte dei miei clienti saranno artisti o modelli che vengono per lavori saltuari...
questo tipo di cliente di solito mi rinnova il contratto mese per mese,o addirittura settimana per settimana.....
in tal caso devo registrare il contratto mese per mese???o settimana per settimana....
io ho un appartamento di 3 stanze doppie(totale 6 posti letto) io posso fare contratti specifici per ogni persona e rilasciare ricevute fiscali per ogni persona??

Aggiunto dopo 17 minuti :

a proposito....un altra domanda
quando io prendo questi appartamenti in affitto di solito il proprietario di casa non vuole impicci, non vuole sapere a chi subloco ecc.....vuole solo avere i soldi dell'affitto che abbiamo stipulato nel contratto di locazione e basta.
a me risulta che quando subloco, in questi contratti transitori ci vuole sempre la firma mia,del proprietario e del subconduttore quindi dovrei dare fastidio sempre al proprietario di casa tutte le volte che entra un cliente nuovo....
c'è un modo legale ,un mandato o un contratto particolare o qualunque cosa da stipulare in modo che il proprietario sia fuori da tutti sti problemi ed impicci della mia attivita' di sublocazione temporanea??
vi ringrazio e vi saluto nell'attesa di una vostra risposta

 

[Antonello]

Un affitto inferiore ai 30 giorni non va registrato.
Se superiore si e va registrato ad ogni cambio di cliente.
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
Se hai un contratto di affitto nel quale è previsto che puoi sublocare non c'è bisogno di ulteriori firme se non la tua e del conduttore.
In difetto occorre.
Ma tu in pratica eserciti l'attività di affittacamere?
Sei autorizzato dal Comune?
Per tua memoria è attività di affittacamere quella con strutture composte da non più di 6 (sei) camere, con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto, ubicate in non più di 2 (due) appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

 

[gianfrizz]

in pratica eserciterei l'affittacamere pero' stavo cercando una formula in cui ero a posto fiscalmente e con i contratti e registraz varie......pero' senza dover chiedere ogni volta autorizz al comune

Aggiunto dopo 2 minuti :

cioè piu precisamente volevo aprire l'attivita con il codice ateco 68.20.01 LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA' O IN LEASING(AFFITTO), senza dover chiedere autorizzaz al comune per ogni appartamento che prendo in affitto di volta in volta

 

[Antonello]

in pratica eserciterei l'affittacamere pero' stavo cercando una formula in cui ero a posto fiscalmente e con i contratti e registraz varie......pero' senza dover chiedere ogni volta autorizz al comune

Aggiunto dopo 2 minuti :

cioè piu precisamente volevo aprire l'attivita con il codice ateco 68.20.01 LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA' O IN LEASING(AFFITTO), senza dover chiedere autorizzaz al comune per ogni appartamento che prendo in affitto di volta in volta

In pratica, senza autorizzazione del Comune e sopratutto della ASL per ogni immobile, risulti un abusivo con grosse sanzioni, qualcuna anche penale su soggiorno extra comunitari o ricercati, a tuo carico.

 

[gianfrizz]

ok grazie........eppure come fanno a milano tutte queste societa' srl che gestiscono locazioni??? ed i clienti sono di tutto il mondo quindi tantissimi extracomuitari. per gli extra mi risulta che basta consegnare in questura la loro presenza all'intero dell'abitazione.....
io so di certo che queste strutture non sono ne affittacamere ne nient'altro...... hanno degli appartamenti e li affittano uso residence.... ci sara' un cavillo legale che permette tutto cio' di sicuro
ricapitolando:
ok permesso di sublocazione totale e parziale sul contratto,
ok aprire partita IVA e fare fatture e ricevute,
ok fare dei contratti registrati a tutti coloro che superano i 30 giorni,
ok comunicare alla questura quando ci sono extracomunitari......
poi??

 

[Antonello]

ricapitolando:
ok permesso di sublocazione totale e parziale sul contratto,
ok aprire partita IVA e fare fatture e ricevute,
ok fare dei contratti registrati a tutti coloro che superano i 30 giorni,
ok comunicare alla questura quando ci sono extracomunitari......
poi??

a seguire, ma la terrei in prima considerazione:
- la autorizzazione del comune per svolgere l'attività e quella della ASL che certifica la salubrità dei luoghi.
- l'iscrizione al registro imprese presso la CCIAA.

io so di certo che queste strutture non sono ne affittacamere ne nient'altro...... hanno degli appartamenti e li affittano uso residence.... ci sara' un cavillo legale che permette tutto cio' di sicuro

In Italia troppa gente ruba ed è un reato eppure ci sono tanti cavilli legali che ti permettono di stare fuori, però dopo la condanna....................

 

[androsxxx]

semplicemente sono agenti immobiliari che si sono registrati come agenzia immobiliare turistica e possono gestire appartamenti altrui per periodi brevi e fornire tralaltro servizi simili ad un tour operator!!! non mi pare che ci sia in questo nessun cavillo legale e nessuna furto al fisco!!