Ho comprato casa ma i lavori devono ancora cominciare...

[Vincenzo Finocchiaro]

Buongiorno a tutti,
Ciao,
mi chiamo Enzo ,un comune privato cittadino ,che sicuramente non ha l'esperienza di molte delle persone di cui ho letto in questo forum.
Bene ragazzi io avrei veramente bisogno di un consiglio:
Ho comprato casa,ovvero firmato un preliminare a Settembre 08,versando una caparra di 10.000€ su un totale di 280.000€ per l'acquisto di una casa.
Al momento il venditore mi aveva assicurato che i lavori sarebbero partiti a Ott 08 e prevista consegna marzo 2010,mi è sembrato interessante e ho accettato.
Siamo quasi a Maggio 09 e ancora neanche una picconata per scavare! Inoltre i prezzi delle case sono scesi e io adesso,che ho già un acquirente per la mia casa che devo vendere ,ho qualche problema a garantire la consegna,cosa devo fare? esiste una qualche possibilità di applicare delle penali al venditore?
Inoltre c'è modo per rivalersi sul costo finito della casa?,visto che probabilmente quanda entrerò la casa avrà un valore inferiore a quello pagato?
Grazie a tutti
Ciao
Enzo

 

[il Custode]

Ciao Enzo benvenuto nel forum.
Ho rinominato e spostato l'argomento in modo che i nostri esperti possano risponderti

 

[Roby]

Ciao Enzo bisonga leggere come è stato redatto il contratto, cioè se hai versato solo la caparra o è stato fatto un preliminare di copmravendita in tutta regola.
Di sicuro se è stato fatto un preliminare saranno state indicate delle date da rispettare consegna compresa che di sicuro il costruttore non potrà mantenere, quindi potresti tranquillamente rescindere il contratto poi sta a tè chiedere indietro il doppio della caparra e gli eventuali danni se la caparra è confirmatoria.
In merito la prezzo non c'è nulla da fare, anzi pensala cosi: se il mercato saliva e ti chiedeva un aumneto del prezzo accetavi?
Un consiglio attendi ancora un attimo informati dal costruttore e poi vedi come agire.
Ciao Roby.

 

[Vincenzo Finocchiaro]

Grazie Giorgio per avermi indirizzato in modo corretto,sinceramente sono nuovo e non sapevo da dove iniziare.

Roby,
la tua risposta è chiara ,ed era quello che mi apsettavo;
Il preliminare è in piena regola e la caparra conferma e ratifica il tutto....ad ogni modo la casa mi piace e purtroppo o per fortuna non ho intenzione di tirarmi indietro, solo penso sia assurdo che come al solito siano gli utenti meno "powerful" a dover subire i danni di chi in realtà fa i soldi con noi.
Mi confermi che forse è meglio registrare il preliminare per non correre rischi(anche di fallimento del costruttore),o in caso di mia eventuale richiesta di rivalsa?

Ciaso
Enzo

 

[Sandro 7942]

Il preliminare è da registrare presso l'agenzia delle entrate entro 20 giorni dalla stipula per rispettare le norme sulla tassazione cui è soggetto. Se sono passati più di 20 giorni puoi registrarlo comunque ma pagherai una sanzione (non esorbitante comunque), ma la registrazione non mi sembra sia un'arma di tutela in più.
Contro la possibilità del fallimento dell'impresa l'unica via per recuperare caparre o acconti è quella di farsi rilasciare dalla stessa una garanzia fidejussoria bancaria o assicurativa sulle somme versate... Tra l'altro mi sembra che sia obbligatoria per legge se il cliente lo richiede.
Sul tuo preliminare per stare tranquillo dovresti aver riportato una dicitura del tipo:

L'impresa costruttrice si obbliga a iniziare i lavori tassativamente entro e non oltre il XX/XX/XXXX e ad ultimarli entro il XX/XX/XXXX per poter procedere con l'atto notarile di trasferimento della proprietà entro e non oltre il XX/XX/XXXX.

Senza qualcosa di simile sei un po'scoperto; in caso contrario puoi pretendere il doppio della caparra confirmatoria da te versata più eventuali danni subiti (cosa che ti consiglio se l'impresa non ti ispira più la fiducia iniziale).

Spero di essere stato utile, sono a disposizione come gli altri cari colleghi.

 

[paolo ferraris]

Oh Vincenzo...o che Tu mi firmi un contratto 8 SETTEMBRE!!!!....che non sarai mica matto!!!....ehehehehe!!!...si scherza!
per il resto confermo quello che Ti hanno già detto gli Stimati Colleghi....Saluti!

 

[tempozero]

Ciao Vincenzo, sarebbe utile, come indica Sandro, conoscere il contenuto del contratto relativo a tempi di consegna o scadenze.
Per quanto alla registrazione del preliminare, potrebbe tornarti utile se temi che il venditore sia tanto delinquente da vendere più volte la tua stessa casa a più persone.

 

[Patty]

Concordo in pieno con il preparatissimo Sandro,
invece ho dei dubbi sull'utilità della registrazione del preliminare per mettersi al riparo da "promesse multiple" come dice tempozero, non credo sia sufficiente la registrazione, è vero che pone una data certa ma l'atto resta privato e quindi non opponibile a terzi aventi causa, credo (senza averne certezza) che per ripararsi da questo sia necessario trascrivere il preliminare alla conservatoria dei registri immobiliari, forse Sandro sa chiarirci questo dubbio o forse la mitica Isabella.

 

[dalele]

x Vincenzo:
ad oggi, per quanto dici, il costruttore non è inadempiente, quindi non puoi agire legalmente per la risoluzione del contratto.
Riguardo alla tutela rispetto al possibile fallimento del costruttore faccio una "tirata d'orecchie" virtuale ai colleghi: la registrazione non tutela assolutamente nulla, è un mero adempimento fiscale.
Soltanto la trascrizione del preliminare nei pubblici registri immobiliari (conservatoria) ti pone al riparo da ogni azione successiva che i creditori potranno eventualmente eseguire sull'immobile (ipoteche, pignoramenti, ecc...). Per trascrivere il preliminare questo deve essere stipulato nella forma di scrittura privata autenticata, ovvero dal notaio.

 

[tempozero]

Si, scusate, avete perfettamente ragione. E' solo la trascrizione che garantisce dai pericoli sudetti.
Sono, invece, io in pericolo costante di rin*******imento presenile quando leggo registrazione e penso trascrizione.
sorry.