Ho il 95% di umidità in casa

[Antonello]

Bene, attendiamo il notaio.

E ti suggereri anche il parere di un altro avvocato.

 

[turboedicart]

il notaio ha chiamato dicendomi che non hanno riportato tale dicitura " POSTUMA DECENNALE" perche' il costruttore non l'ha fornita e non era inserita nel compromesso

 

[Procicchiani]

ve lo riscrivo perchè secondo me, non lo ha letto nessuno

riporto anche una sentenza contro il direttore dei lavori

io invece ho molti dubbi

quando si fà una causa, le prime udienze dei primi anni, sono dedicate a decidere se la causa e la denucia dei vizi prima è stata fatta nei tempi di legge

solo un ottimo legale vi può dire se avete buone probabilità

La 1° denuncia fatta da uno qualsiasi fra voi, anche con il piccione viaggiatore, è la vera 1° denuncia del vizio
è da li che vanno fatti i conti

esistono 2 scuole di pensiero fra i magistrati

una per cui se si rinnova ogni anno, specie se ci sono risposte scritte/provate del costruttore, c'è trattativa in corso ... quindi si è in tempo per fare la causa

l'altra minoritaria dice che se scrivi e entro l'anno non fai la causa, sei fuori ...



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La denuncia dei gravi vizi e difetti nella costruzione degli immobili ex art. 1669 c.c.

24-03-2004
L’ art. 1669 c.c. “Rovina e difetti delle cose immobili” individua una responsabilità di natura extra contrattuale che potrebbe essere fatta valere da chiunque danneggiato dalla rovina dell’immobile.
I termini per la contestazione sono due:
il primo c.d. di “denuncia” che deve essere comunicato all’appaltatore dal committente (a cui va equiparato l’acquirente) entro 1 anno dalla scoperta della rovina/pericolo o grave vizio; il secondo di “prescrizione” obbliga il committente/acquirente a richiedere l’ intervento in garanzia ed il risarcimento dei danni entro il successivo anno dalla denuncia (primo termine). In caso di manifestazione del vizio per l’osservanza del primo termine secondo i principi della Corte di cassazione, una volta che il committente/acquirente abbia avuto una conoscenza dei difetti che dimostri la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause (da ultimo Cass. 1.8.2003 n.11740 in motivazione; ma anche Cass. 22.8.2003 n.12386 in motivazione, Cass. 29.3.2002 n. 4622) dovrà denunciarli, entro l’anno dalla apprezzabile conoscenza, all’appaltatore. Entro l’anno successivo della denuncia, il committente/acquirente dovrà agire contro l’appaltatore per richiedere l’intervento in garanzia e/o il risarcimento del danno (art. 1669 – 1668 c.c.). Il mancato rispetto del secondo termine di intervento (entro l’anno dalla denuncia) comporta la prescrizione del diritto di garanzia e risarcimento del committente/acquirente. Poiché la garanzia ex 1669 c.c. ha la durata di dieci anni dal compimento dell’opera se il committente denuncia l’apprezzabile conoscenza quasi allo scadere del decimo anno, avrà poi un ulteriore anno per esperire l’azione di garanzia (quindi in realtà gli anni sono undici) poiché l’ultimo comma dell’art. 1669 c.c. dispone che il diritto del committente si prescrive “in un anno dalla denunzia”. Secondo i principi di diritto della Corte di cassazione l’ idonea conoscenza si apprende in conseguenza di una relazione, accertamento tecnico richiesto dal titolare del diritto. L’accertamento tecnico non va inteso in senso formale, cioè quello previsto dall’art. 696 cpc ma proprio come indagine tecnica richiesta ad un esperto. Nella sentenza 14.11.2002 n.16008 della Corte di cassazione si comprende come l’accertamento tecnico preventivo ex art. 696 cpc richiesto dai riccorrenti non era idoneo a interrompere il termine di denuncia poiché già prima gli stessi ne avevano avuto conoscenza ed il giudice del merito aveva accertato che ciò era acquisito prima ancora della richiesta di una semplice perizia di parte. Ma illuminante e chiaro è il passaggio di diritto contenuto nella sentenza n. 1.8.2003 n.11740 in motivazione: “Ciò non significa, come pure ha evidenziato questa Corte con decisioni del tutto coerenti con i principi sopra richiamati, che il ricorso ad un accertamento tecnico possa giovare al danneggiato quale escamotage onde essere rimesso in termini quando l’entità e delle cause dei vizi avesse già idonea conoscenza, ma solo che compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima ed una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l’ulteriore supporto del parere d’un perito”. Infatti il ricorso all’accertamento tecnico preventivo ex art. 696 cpc proposto dal titolare del diritto determina l’interruzione della prescrizione fino al deposito della relazione peritale nella prospettiva della successiva instaurazione del procedimento cognitivo per l’accertamento e la tutela del diritto fatto valere (Cass. 6.2.1989 n.724), ma nella fattispecie della garanzia dei vizi e difetti ex art. 1669 esso non serve per interrompere i termini. Il diritto alla garanzia si “attiva” dalla conoscenza idonea del vizio (e rimane attivo un anno per comunicare la denuncia) e si “spegne” se entro l’anno dalla comunicazione della denuncia non viene formalmente contesta la richiesta di intervento in garanzia e/o il risarcimento del danno.


Vizi di costruzione di un edificio condominiale relativi solo ad alcuni appartamenti
Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2006, n. 24301 Qualora i vizi di costruzione di un edificio riguardino solo alcuni appartamenti di questi e non le parti comuni, l'azione di risarcimento dei danni ex artt. 1669 e 2058 cc, nei confronti del venditore-costruttore, va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, non sussistendo una ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti degli altri condomini.
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922 - Cass. Civ. Sez. II, 18/04/2007, n.9316
LA PRESCRIZIONE ORDINARIA DELLA GARANZIA PER VIZI COSTRUTTIVI (commento di Correale)
È soggetta a prescrizione ordinaria decennale la garanzia per vizi elo difformità costruttive che il committente fa valere nei confronti del geometra incaricato - come nella specie- della redazione del progetto per la ristrutturazione di un immobile e della direzione dei lavori affidati alla impresa edile. Va infatti esclusa l'applicazione dell'articolo 2226, comma secondo, cod civ. (prescrizione breve di un anno), atteso che, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale la diligenza deve valutarsi esclusivamente tenendo presente la natura dell'attività esercitata (articolo 1176 cod civ.) che ha come contenuto un'obbligazione di mezzi. Peraltro, l'accertamento del reale con¬tenuto della prestazione del professionista, in relazione alle circostanze del caso concreto, è rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito, ìnsuscettibile di sindacato in sede di legittimità se esaurientemente e logicamente motivato. (Rigetta, App. Venezia, 16 Gennaio 2001)
La sentenza si colloca nell'ambito di un alveo interpretativo affatto insuperabile. Non vi è dubbio, infatti, che solo la impresa appaltatrice possa trarre beneficio dai termini di decadenza e di prescrizioni disciplinati dagli articolo 1667, 1668 e 1669 c.c.. Solo l'appaltatore può eccepire che la mancata denunzia nei termini stabiliti dalle norme ( sessanta giorni o un anno) comporta decadenza dalla garanzia. La medesima facoltà ( potrebbe dirsi, il medesimo privilegio) non è consentita al progettista o al direttore dei lavori, che entro il limite temporale dei dieci anni dalla cessazione dell'incarico possono essere chiamati a rispondere per i vizi dell'opera cagionati dalla negligente esecuzione del contratto di prestazione professionale
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Denuncia dei vizi: i temini non sono applicabili
al preliminare di vendita
Una recente interpretazione della giurisprudenza ha riportato all’ordine del giorno il problema della denuncia dei vizi in tema di vendita. E’ importante ricordare che l’art. 1495 c.c. sottolinea che il compratore ha l’obbligo di denunciare al venditore i vizi della cosa comprata entro otto giorno dalla loro scoperta, pena la decadenza della garanzia.
La giurisprudenza, nel tempo, ha però sottolineato come questo limite normativo non si possa applicare, in via analoga, al contratto preliminare di acquisto di un immobile, venendo a mancare l’effetto traslativo, ossia l’effettivo passaggio di proprietà del bene all’atto della sottoscrizione.
«In caso di contratto preliminare di vendita di un immobile - spiegano all’Ance - con immissione nel possesso prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del corrispettivo da parte del promissario acquirente, la presenza di vizi della cosa consegnata abilita quest’ultimo ad intraprendere le azioni che egli possa ritenere più idonee, e ciò indipendentemente dal fatto che la denuncia sia stata fatta nel termine degli otto giorni previsto dall’art. 1495 c.c.».
Sulle possibilità di azione del promissario acquirente vengono registrati due importanti filoni giurisprudenziali: sarà possibile, a questo punto, procedere con il perfezionamento del contratto, ma apportando una riduzione del prezzo, che riequilibri i rapporti contrattuali; o per contro, secondo la più recente disposizione, viene negata la possibilità di applicare al contratto le disposizioni previste dal codice civile.
«A questo punto - concludono all’Ance -, spetta al promittente acquirente recedere dal contratto a proprie spese, o al venditore eliminare i vizi della cosa».

 

[jhonny]

perdonami Procicchiani
non concordo uno perchè la struttura è gia in essere ma se fosse di realizzazione nuova concorderei con te,secondo non è sempre detto che se io oggi compro da un costruttore e rivendo l immobile immediatamente in tempi brevi io con le nuove leggi se coperto da garanzie mi rifaccio sul costruttore il quale ha costruito, che responsabilità può avere il venditore attuale nulla,ma sono tutte cose da verificare,sanche le soluzioni tecniche nn si possono fare con precisione se non si vedono ovviamente sono generiche

 

[Antonello]

il notaio ha chiamato dicendomi che non hanno riportato tale dicitura " POSTUMA DECENNALE" perche' il costruttore non l'ha fornita e non era inserita nel compromesso​

Sembra che il notaio, con questa risposta, non abbia esercitato appieno le sue funzioni e non abbia tutelato la parte acquirente.
Eppoi, che vuol dire che non era inserita nel compromesso?
A mio parere l'operato del notaio è alquanto discutibile.

 

[turboedicart]

Infatti e quello che penso anche io

 

[Procicchiani]

perdonami Procicchiani
non concordo uno perchè la struttura è gia in essere ma se fosse di realizzazione nuova concorderei con te,secondo non è sempre detto che se io oggi compro da un costruttore e rivendo l immobile immediatamente in tempi brevi io con le nuove leggi se coperto da garanzie mi rifaccio sul costruttore il quale ha costruito, che responsabilità può avere il venditore attuale nulla,ma sono tutte cose da verificare,sanche le soluzioni tecniche nn si possono fare con precisione se non si vedono ovviamente sono generiche

usa rispondi citando, lasciando solo quello a cui rispondi
il fabbricato di cui stiamo parlando è nuovo
ripeto, nel linguaggio comune siamo abituati a chiamare costruttore colui che ha fatto costruire la palazzina e l'ha venduta
il costruttore è chi materialmente ha costruito la palazzina, quello che ha preso l'appalto da chi normalmente chiamiamo costruttore
l'avvocato ha detto che il venditore stà fallendo e non posso agire sul costruttore

tu quante cause hai fatto contro i costruttori?
io ne ho fatte 4 fino al 1° grado, 1 interrotta prima di mandare l'atto iniziale e altre ne avrei dovute fare ma i condomini sono dei ******** !!!

 

[turboedicart]

usa rispondi citando, lasciando solo quello a cui rispondi
il fabbricato di cui stiamo parlando è nuovo
ripeto, nel linguaggio comune siamo abituati a chiamare costruttore colui che ha fatto costruire la palazzina e l'ha venduta
il costruttore è chi materialmente ha costruito la palazzina, quello che ha preso l'appalto da chi normalmente chiamiamo costruttore
l'avvocato ha detto che il venditore stà fallendo e non posso agire sul costruttore

tu quante cause hai fatto contro i costruttori?
io ne ho fatte 4 fino al 1° grado, 1 interrotta prima di mandare l'atto iniziale e altre ne avrei dovute fare ma i condomini sono dei ******** !!!

PERTANTO COSA MI COSIGLI DI FARE OLTRE CHE CAMBIARE AVOCATO , ora abbiamo incaricato un ermotecnico per capire l'entita' del problema
a tuo parere chi doveva verificare l'esistenza della postuma decennale di legge?
grazie di tutto

 

[Procicchiani]

a tuo parere chi doveva verificare l'esistenza della postuma decennale di legge?
grazie di tutto

le mie cause sono precedenti a quella legge
chissà perchè non costruttori che mi passano le loro palazzine


quì trovi le guide del notariato
loro stessi ti dicono quali sono i loro "doveri", niente di meglio che usare le loro parole per inchiodarli
Guide Pratiche

spesso in questi casi usate il notaio suggerito dal costruttore alias venditore, lo hai fatto anche tu ?


Ripeto, tirate fuori tutte le comunicazioni fatte al venditore, analizzate bene i termini di denuncia, il danno viene dalle parti comuni, tutti i condomini hanno e avevano diritto di agire, facendo anche solo un fax il giorno dopo essere entrati, hanno fatto partire il quel momento i termini di legge
i venditori sono maestri nel temporeggiare e conservano tutto ...
il termotecnico dovrà fare una perizia sulle cause e un valutazione economica del danno
con il legale valutate anche se non è meglio "spaventare" notaio e direttore lavori, sono più aggredibili di una srl in liquidazione

 

[Procicchiani]

cambiate amministratore !!!!