I prezzi delle case e le allegre rilevazioni “sui generis”

[Carlo Garbuio]

A tutti gli organi di stampa sono arrivate le rilevazioni prezzi effettuate dal sito on line “Casa.it”. Un sito importante, anzi il più importante d’Italia in quanto a presenza di annunci pubblicitari per immobili in vendita.

Lo scopo di tali rilevazioni è ovvio: il bisogno di farsi pubblicità. Il limite, è che tengono conto non dei prezzi finali realmente raggiunti dagli immobili, ma della richiesta che i proprietari fanno al momento in cui decidono di metterli in vendita. Se quindi sono rilevazioni sostanzialmente valide per offrire una linea generale di andamento (Firenze +0,5%, Arezzo -2,5%), non possono essere prese a reale valutazione dei prezzi sul territorio.

fino a questo punto ritengo le considerazioni del giornalista condivisibili, il resto dell'articolo invece non mi trova completamente d'accordo.
anche tutti gli altri osservatori soffrono delle stesse limitazioni esponendo prezzi minimi e massimi generici non utilizzabili per le valutazioni immobiliari e questi prezzi, come tutti quelli attualmente in circolazione, possono solo "offrire una linea generale di andamento".
Se tutti gli osservatori utilizzassero un linguaggio condiviso ed i prezzi reali di mercato si dovrebbe arrivare agli stessi valori, invece le differenze ci sono ed anche molto consistenti.

 

[studiopci]

Secondo me tutte queste cose aggiungono solo danno al mercato e generano nei clienti convinzioni errate in merito al valore della loro casa, sappiamo perfettamente che fare una valutazione dell'immobile non è cosa molto facile perchè molte sono le variabili che incidono sul prezzo e molte sono le variabili che non vengono accettate dal cliente ne prese in considerazione dal cliente. Penso che la cosa più normale quando si pubblicano questi osservatori sia quella di riportare valori indicativi sul reale venduto in quella zona adottando una forbice di minimo e massimo. Tutto il resto secondo me è solo portare acqua al proprio mulino in danno del resto.

 

[Carlo Garbuio]

Penso che la cosa più normale quando si pubblicano questi osservatori sia quella di riportare valori indicativi sul reale venduto in quella zona adottando una forbice di minimo e massimo. Tutto il resto secondo me è solo portare acqua al proprio mulino in danno del resto.

Sono d'accordo con te, i valori pubblicati possono, come riportato anche nell'articolo, rappresentare un andamento del mercato e non essere utilizzati per la valutazione.
Il fatto è che personalmente trovo poca informazione su queste cose, su questi aspetti importantissimi per la nostra professione: pochi si pongono in maniera critica di fronte a notizie che, condivido, ci arrecano danno.
Inoltre quelli che espongono queste "analisi allegre" sono sostenuti direttamente dagli agenti immobiliari tramite il pagamento diretto di canoni di abbonamento ...
Si può continuare così o possiamo cercare di "invertire" questa tendenza che alla fine diventa "autolesionistica"?

 

[studiopci]

Si può continuare così o possiamo cercare di "invertire" questa tendenza che alla fine diventa "autolesionistica"?

Se fossimo una categoria unita ... e con la dovuta considerazione, certo che si ... ma se fossimo una categoria unita e tenuta nella giusta considerazione, non saremmo a questo punto. La verità è che per molti noi siamo il lupo cattivo o nella migliore delle ipotesi gli apriporta e non ci aiuta neanche una leglislazione chiara e definita. La nostra professione viene svolta da tutti perchè si vede solo la parte del facile guadagno ( faccio vedere l'appartamento ad una persona e mi guadagno € 5.000 ) Spesso avrai letto anche tu " ma vi sembra giusto che per aver fatto vedere un appartamento vi fregate tutti questi soldi ? " , non è tenuto in nessun conto la professionalità è tutto quello che ne consegue per manterla. Se ti fa male un dente vai dal dentista , se devi comprare un appartamento vai da chiunque " avvocato, tabacchino, salumiere, ingegnere, commercialista, sensale, geometra poi in ultima analisi se costretto perchè, trattata , vai in un'agenzia... già infuriato perchè è stato leso il tuo diritto di libertà da un pirla che per aprirti la porta si frega soldi.

 

[ghouse]

E' vero, i proprietari che mettono in vendita gli immobili pensano che "quelle" valutazioni siano giuste e non vogliono sentire ragioni. Dicono che il mercato è quello ed il prezzo pure. Personalmente spiego loro che alla fine il prezzo lo fa il perito della banca per il mutuo e loro non vendono! Meglio affidarsi alle agenzie serie e non a chi "le spara grosse" (siti o franchising od anche certi colleghi). Un anno fa ho valutato una villetta € 650.000,00 ma altri hanno sparato da € 750.000.00 a 810.000.00 e comunque a meno di € 700.000,00 il proprietario non l'avrebbe venduta nemmeno a suo fratello! Avevo il cliente per la mia cifra... Adesso è già scesa a € 690.000,00 trattabili... ed il proprietario... che fenomeni!

 

[lucatonzani]

Purtroppo il prezzo reale nel settore immobiliare si forma ad accordo raggiunto tra venditore e compratore. Quello di vendita iniziale è solo un prezzo probabile (o meglio improbabile) che il venditore si immagina di realizzare. Poi dopo mesi e mesi senza vendere, forse, si rende conto che è un po' troppo alto, lo abbassa e quando trova un compratore seriamente interessato, per chiudere la trattativa, deve abbassare nuovamente il prezzo: solo a questo punto si può parlare di prezzo reale. Questo è quello che avviene la maggior parte delle volte.

In alcuni casi, di questi tempi per noi Agenti Immobiliari è meglio arrivare secondi, dopo che un'altra agenzia ha tenuto l'immobile fermo dei mesi ad un prezzo esagerato.

Creare false aspettative significa creare un cliente insoddisfatto che si lamenterà del nostro operato! Parlare chiaro e con le dovute maniere ai proprietari c'è solo da guadagnare. Invece prendere immobili totalmente fuori prezzo solo per fare un'acquisizione in più e/o per avere un immobile in più nel portafoglio crea solo problemi anche se poi si cercherà di gestire l'incarico.
Il problema non è sparare i 10/15mila € in più, che può essere anche fisiologico e aggiungo buono per il mercato che altrimenti andrebbe al ribasso continuo fino a rovinarsi completamente e che poi si limerebbero in fase di trattativa, ma mi domando quale convenienza abbiamo noi Agenti Immobiliari a prendere appartamenti con un prezzo superiore a quello di mercato addirittura di 30/40 mila € che si limeranno dopo mesi e mesi e dopo che ci lavorerà un'altra agenzia perché il proprietario non si fida più di noi!

Se i proprietari non lo intendono, lasciamoli a bagnomaria qualche mese per poi ripresentarci e chiedere se lo hanno venduto. Probabilmente non lo avranno venduto (noi Agenti Immobiliari sappiamo bene che le case fuori prezzo oggi non si vendono), ma forse avranno abbassato il prezzo o comunque saranno propensi a farlo; solo a questo punto si potrà lavorare seriamente su quell'immobile.

 

[Alessandro Frisoli]

Domani vado a vedere una palazzina nuova di 6 apparatmenti venduti 1 La palazzina è finita, e bisogna vendere il blocco.... se no iniziano i problemi

Questa è la risposta alle valutazioni di chiunque, anche delle nostre, è il mercato che fa il prezzo e noi lo tastiamo quotidianamente

 

[Carlo Garbuio]

Purtroppo il prezzo reale nel settore immobiliare si forma ad accordo raggiunto tra venditore e compratore

Senza purtroppo questa è la definizione corretta di prezzo, le altre sono speranze, attese, il più delle volte illusioni

è il mercato che fa il prezzo e noi lo tastiamo quotidianamente

vero pure questo, altrimenti non saremmo in una economia di libero mercato.

Attenzione però a non confondere il valore con il prezzo, non sono sinonimi e non necessariamente devono coincidere, e la loro differenza non necessariamente deve portare alla conclusione che la perizia era errata.
Anche in casi in cui valore e prezzo coincidono si può dimostrare l'errore nella perizia.

 

[cinoxx]

Generalizzare non va bene però noto che:
- qualcuno parlava di perizia bancaria, ma anch'essa talvolta è soggetta ad un accordo tra il tecnico e la banca;
- conviene 1) acquisire la casa al prezzo esoso definito dal venditore 2) lasciare che un altra agenzia lo faccia al posto tuo?
- provvigione.... 1/2/3% come al mercato, dipende....

Potrei dilungarmi, ma son cose che tutti sappiamo, la volontà di emergere c'è ma viene oscurata da mille realtà. Il compromesso non è quello immobiliare ma quanto sei costretto a stabilre con il compratore o venditore che per defoult non ti crede mai.
Puntare sulla professionalità? certo, però lascia il tempo che trova, solitamente l'acquirente o il venditore non è uno sprovveduto ed è pure tutelato dall'amico architetto, o notaio o commercialita ecc...
Lasciatemi dire che la nostra è una categoria di venditori specializzati, mi rammarica il termine ma questo è quanto mi appare come spettro quotidiano. Oggi si parla più di psicologia che di mq.

L'aspetto economico è surreale, non si adatta ai tempi, una provvigione di svariate migliai di euro + IVA che senso ha? Le spese sono tantissime? Corretto, ma perchè deve pagarle l'unico compratore mensile?
Forse sbaglio, ma abbassare i toni economici non sarebbe male e forse saremmo ben visti da chi usufruisce dei nostri servizi.
Casa.it o altri portali sono un indice approssimativo, molte volte fuorviante, non abbiamo mai venduto una casa al prezzo esposto! ...e ancor di più la maggior parte degli immobili che abbiamo trattato è stato attraverso la fidelizzazione del cliente, per interposta persona (collaboratori esterni), promozione cartacea.
Forse..... i portali servono solo come pubblicità generale.

un po' alla volta sto uscendo dal tema sorry.... giusto un attimo fa mi hanno confermato un appuntamento per il dopocena e.. anche questo è lavoro!! conosco molti operatori che il sabato si rendono irreperibili.

 

[ghouse]

Concordo con le tue considerazioni ma devo prendere atto che molti di noi "sparano" alto per acquisire l'immobile con tutte le conseguenze del caso. Purtroppo alla fine saranno i periti e le banche mandanti a dire l'ultima parola tant'è che ormai chiedo a quasi tutti i richiedenti mutuo di fare una verifica preventiva altrimenti rischiamo di perder tempo tutti e di rimanere delusi. I venditori sovente non ascoltano i consigli che vengono dal mercato (realtà!) e, quando poi decidono, il cliente ha già provveduto o cerca di approfittarne. I nostri costi? Chiediamo che almeno l'IVA sia come le imposte sulla prima casa (3-4%) e già abbiamo ottenuto un bel risparmio! Associazioni ... lottate!!!