Il costruttore non è obbligato alla trascrizione del preliminare

[ggillen]

Buona sera,
sono nuova al forum, quindi grazie inanzitutto per qualsiasi aiuto che cercherò di ricambiare se posso! Ho una facenda molto particolare da sottoporvi...
Abbiamo individuato una casa in costruzione che ci piace moltissimo, e siamo arrivati anche alla fase di definire compromesso etc.
Il problema è che il costruttore (non c'è un agenzia di mezzo), alla nostra richiesta di trascrivere il compromesso, ha risposta tassativamente che non era possibile e addirittura che non sarebbe stata possibile procedere con l'acquisto ** (non è obbligato a trascrivere perchè si tratta di una domanda di licenza del 2013 e la legge non è retroattiva)** Siamo rimasti molto male perchè anche se ci piace la casa,

- i lavori di 24 mesi non sono ancora cominciati, e devono prima fare la bonifica della terra (già approvata dal comune ma aggiungi 3/4 mesi al 24)
- avevamo accordato di avanzare 50% della somma totale a rate trimestrali (di fronte ad uno sconto di 7%)

D'altro lato, il costruttore dice che
- la fideussione c'è - non solo, dice la procedura con la compagnia di assicurazione è stata lunga, e proprio per questo non si può cambiare o toccare niente sul compromesso o trascriverlo, perchè la procedura deve essere uguale e standard per tutti.
- ci sarebbe la registrazione del compromesso che tutela maggiormente (qui siamo in dubbio, la registrazione penso sia esclusivamente a fine fiscali e non da nessun dritto legale)

Ci piace molto questo progetto, ma avanzare il 50% senza una trascrizione sembra azzardato. La zona è molto ambita e abbiamo paura che salti tutto, ma la posizione del costruttore ci sembra alquanto....strano.
Senza esperienza in merito però, non sappiamo cosa fare..

Grazie di nuovo
GGillen

 

[Bagudi]

Effettivamente, per legge il costruttore non è obbligato a trascrivere il preliminare.

Quello che potreste fare, se lo accetta, è subordinare il pagamento di acconti all'esecuzione delle opere da effettuarsi.

 

[ggillen]

Grazie tante per la risposta.
Ero anche interessata se si poteva confermare:
- la registrazione del compromesso: sapete se effettivamente è esclusivamente per fini fiscali, o da anche qualche dritto/precedenza all'acquistatore in caso di eventuali controversie?
- la posizione del costrutture: è vero che non è obbligato, ma a noi ci ha un po' spiazzati questa sua posizione - perchè questa restia a trascrivere se non c'è nulla da nascondere o è tutto a posto? Addirittura ci ha detto " se non avete fiducia e volete trascrivere non si può procedere" - ma gli accordi si fanno su contratti non sulla base della di fiducia!...e poi adesso post 2019 è anche standard. Forse essendo un famiglia "importante" della zona si è un po' preso, ma non mi sembra molto professionale come atteggiamento - o siamo noi che siamo troppo sospettosi??

Grazie di nuovo
GG

 

[Miciogatto]

ci sarebbe la registrazione del compromesso che tutela maggiormente

Maggiormente di cosa? Della trascrizione?
Se intendeva questo, è una grande castroneria.

- la registrazione del compromesso: sapete se effettivamente è esclusivamente per fini fiscali, o da anche qualche dritto/precedenza all'acquistatore in caso di eventuali controversie?

La registrazione del preliminare è un adempimento fiscale.
L'unica, debolissima, tutela in più rispetto a una scrittura non registrata è l'apposizione della data certa.
Ma che non ha alcun paragone con la tutela della trascrizione.

 

[ggillen]

Grazie @Miciogatto: come "maggiormente" intendeva il costruttore che oltre la fideussione, c'è anche la registrazione, ma mi confermi che è una tutela comunque non esistente o debole.
Quello che non ho ancora capito di quello che dice il costruttuore su questo punto: ovvero che legame avrebbe la fideussione con la trascrizione? Può l'assicurazione che rilascia la polizza porre dei veti sulla possibilità di procedere con la trascrizione attraverso notaio?

 

[Miciogatto]

La registrazione non deve menzionarla come "una roba in piu'" va fatta per legge e stop. Pena una modesta multina se poi non la fai e ti scoprono.

Quello che non ho ancora capito di quello che dice il costruttuore su questo punto: ovvero che legame avrebbe la fideussione con la trascrizione? Può l'assicurazione che rilascia la polizza porre dei veti sulla possibilità di procedere con la trascrizione attraverso notaio?

Mi pare assai improbabile. Piuttosto chiederei se si tratta di fideiussione bancaria o assicurativa. Ma passo la palla a @eldic se vuol dire la sua, l'esperto di fideiussioni (bancarie, quelle buone) è lui.

 

[brina82]

Buona sera,
sono nuova al forum, quindi grazie inanzitutto per qualsiasi aiuto che cercherò di ricambiare se posso! Ho una facenda molto particolare da sottoporvi...
Abbiamo individuato una casa in costruzione che ci piace moltissimo, e siamo arrivati anche alla fase di definire compromesso etc.
Il problema è che il costruttore (non c'è un agenzia di mezzo), alla nostra richiesta di trascrivere il compromesso, ha risposta tassativamente che non era possibile e addirittura che non sarebbe stata possibile procedere con l'acquisto ** (non è obbligato a trascrivere perchè si tratta di una domanda di licenza del 2013 e la legge non è retroattiva)** Siamo rimasti molto male perchè anche se ci piace la casa,

- i lavori di 24 mesi non sono ancora cominciati, e devono prima fare la bonifica della terra (già approvata dal comune ma aggiungi 3/4 mesi al 24)
- avevamo accordato di avanzare 50% della somma totale a rate trimestrali (di fronte ad uno sconto di 7%)

D'altro lato, il costruttore dice che
- la fideussione c'è - non solo, dice la procedura con la compagnia di assicurazione è stata lunga, e proprio per questo non si può cambiare o toccare niente sul compromesso o trascriverlo, perchè la procedura deve essere uguale e standard per tutti.
- ci sarebbe la registrazione del compromesso che tutela maggiormente (qui siamo in dubbio, la registrazione penso sia esclusivamente a fine fiscali e non da nessun dritto legale)

Ci piace molto questo progetto, ma avanzare il 50% senza una trascrizione sembra azzardato. La zona è molto ambita e abbiamo paura che salti tutto, ma la posizione del costruttore ci sembra alquanto....strano.
Senza esperienza in merito però, non sappiamo cosa fare..

Grazie di nuovo
GGillen

Provo a scrivere qualcosa, premettendo che non mi occupo di compravendite inerenti immobili ancora da costruire e/o di nuove costruzioni, pertanto, non sono neppure esperto di fideiussioni.

Da tenere in mente che un preliminare trascritto è opponibile contro terzi, mentre registrato è opponibile solamente contro il soggetto con cui è stato stipulato (il costruttore).

Ciò significa che se il costruttore facesse 10 preliminari non trascritti e intascasse 10 caparre per lo stesso immobile (facendo il furfante), nessuno potrebbe prelavere sugli altri 9, a meno che appunto non vi sia un "pretendente" con preliminare trascritto, che a quel punto "vincerebbe" su tutti.

Quindi è chiaro che il preliminare trascritto ha una tutela assoluta, o quasi.
Il quasi è legato al fatto che qualora vi fosse ipoteca iscritta da parte del costruttore, preventivamente alla trascrizione del preliminare, in caso di insolvenza da parte del costruttore, anche con preliminare trascritto si perderebbero i denari versati...

Ma a questo punto subentra il discorso fideiussione: mi pare di comprendere che la fideiussione, in caso di inadempienza da parte del costruttore, fa sì che il promissario acquirente riceva indietro la totalità delle somme versate. Se così fosse, io starei tranquillo con un preliminare anche non trascritto.

(poi se il preliminare non lo si registra ma lo si tiene solamente dentro al "cassetto", è comunque valido a livello giuridico/legale, in caso di eventuale contenzioso; si pagherebbe una multa per non averlo registrato)

 

[brina82]

Aggiungo un particolare, non penso di poco conto.

Se attualmente esiste un terreno, dotato di sola particella, poniamo 1000, in che termini si potrebbe trascrivere un preliminare, con riferimento ad uno degli appartamenti costruendi???

Solitamente il preliminare si trascrive sul subalterno (corrispondente all'appartamento) e non sulla particella di terreno, ma attualmente appunto sub. non ce ne sono...

Forse potrebbe essere anche questo uno dei motivi per cui il costruttore è restìo a trascrivere...

 

[Bagudi]

la posizione del costrutture: è vero che non è obbligato, ma a noi ci ha un po' spiazzati questa sua posizione - perchè questa restia a trascrivere se non c'è nulla da nascondere o è tutto a posto? Addirittura ci ha detto " se non avete fiducia e volete trascrivere non si può procedere" - ma gli accordi si fanno su contratti non sulla base della di fiducia!...e poi adesso post 2019 è anche standard. Forse essendo un famiglia "importante" della zona si è un po' preso, ma non mi sembra molto professionale come atteggiamento - o siamo noi che siamo troppo sospettosi??

Non so perchè si opponga così tenacemente alla trascrizione, se non perchè sia della scuola "ho sempre fatto così e voglio continuare a farlo".

Diciamo anche che , in questo momento di mercato florido, è molto più difficile che un costruttore fallisca (se questo è il timore che hai)...

 

[matusalemme]

in aggiunta a tutto quanto già ben esposto, chiederei al costruttore - se deciderai di procedere ugualmente nell'operazione - di fornirti in anteprima qualche ulteriore informazione sulla fideiussione, che è un documento molto delicato

- ad es., si tratterebbe di una fideiussione bancaria , assicurativa o che altro?
se ne vedono di tutti i colori

- quando e da chi verrebbe rilasciata (un conto se verrà rilasciata da una banca primaria italiana, altro da una banca sconosciuta o....del Burundi)?

- stesso discorso vale per le assicurazioni

non è finita

- sarebbe anche importante analizzare in via anticipata il testo

ad es., si tratterebbe di una fideiussione del tipo "a prima domanda ed ogni eccezione rimossa"?
oppure il pagamento/rimborso avverrebbe, ad es., dopo l'avverarsi di una certa vicenda: la sentenza di condanna del debitore oppure solo successivamente all'infruttuosa escussione del patrimonio della società costruttrice?

- la fideiussione riguarderebbe solo il primo importo/caparra oppure verrebbe aumentata di volta in volta anche rispetto ai versamenti ulteriori?

capisci che son tutte variabili da valutare e pesare attentamente