Il padrone di casa non fa i lavori di messa a norma del negozio che continuo a richiedere

[CHRISTINA]

Buongiorno a tutti,nel 2004 ho rilevato un negozio di alimentari con produzione di prodotti da forno ecc. il locale nn era in buone condizioni ma il padrone,aumentando l'affitto rispetto al vecchio contratto mi disse che li avrebbe messi in ordine. Negli anni ho adeguato a mie spese il bagno,ventola,lavandini ecc. fatto piccoli lavori di manutenzione. I danni piu gravi li hanno i muri del laboratorio e dei magazzini che continuano a sfogliare per l'umidità e quindi io continuo a dare mani su mani di vernice lavabile a mie spese. Nel dicembre del 2009 i bagni degli appartamenti sopra il negozio si sono rotti tt e due. sono di proprietà del mio stesso padrone di casa. Quello che è sul negozio ha creato diversi danni,abbiamo lavorato malissimo per diversi gg ma nn ho chiesto danni oltre al materiale del controsoffitto e i neon pur avendo lavorato molto poco e quindi avuto delle perdite di incassi. L'altro che è sopra il magazzino mi è stato promesso intervento imbianchini ma ad oggi nulla,l'intonaco viene giu,se arriva un controllo ho paura dell'asl. inoltre l'impianto elettrico da enormi problemi di dispersione da sempre con conseguente esborso di bollette enormi da parte mia. la piantina del negozio che mi doveva aggiornare all'epoca perchè non in regola l'ho fatta fare a spese mie. il contatore dell'acqua è in comune con gli altri ma a me fa pagare il triplo perchè dice che è un negozio senza farmi vedere le bollette e nonostante il mio vicino lavi la macchina tt i giorni e bagni l'orto. Non ne posso piu , ma se vado via di qui perdo clienti. ORA DA TRE MESI NN PAGO AFFITTO MA MI HA MINACCIATO AZIONE LEGALE... CHE FACCIO??

 

[Architetto]

Ciao Christina...
il tuo caso non è unico, rientra nelle diverse casistiche che sono presenti nel territori...come si dice tutto il mondo è paese... in particolare nelle nostre regioni italiane... (beh scusa la battuta, ma credo che serva per alleviare la situazione abbastanza grave..)
Dunque analizziamo il caso: all'atto del contratto di locazione avreste dovuto mettere che i locali si trovano in condizioni tali - che il proprietario doveva metterli in ordine entro una tale data...se non è così nessun problema c'è il codice civile....che ti corre in aiuto...(art. 1575 c.c.);
- per la sostituzione dei lavandini, sistemazione dei bagni, ecc.. se rientrano nella normale gestione del condutore non devi chiedere alcun rimborso... (in caso contrario stesso art. c.c.);
- stessa cosa per le murature, se queste sono state sempre così, ovvero se il problema è stato conosciuto dall'origine del contratto (vale lo stesso art. c.c.);
- per quanto riguarda invece la perdita dei bagni dal piano superiore, la cosa è diversa, perchè (mi pare di aver capito che rattasi di condominio) in questo caso deve essere stata stipulata una forma di assicurazione del fabbricato, che serve per coprire i danni causati dalle parti comuni ed in questo caso avresti dovuto chiedere il rimborso all'assicurazione (da parte dell'amministratore che a sua volta avrebbe dovuto denunciare il danno all'assicurazione)... se non è così allora chiedi motivo all'amministratore...
- per quanto riguarda gli impianti, la cosa è diversa ancora...perchè tu hai stpulato un contratto nel 2004 e dal 1990 esiste una legge (Legge 46/90 oggi Dm 37/08), dove la proprietà rilascia la certificazione degli impianti (elettrici, gas, ecc) allo stato della consegna, per quanto riguarda la tua attività, visto che comporta modifiche agli stessi, le eventuali modifiche sono a tuo carico, previo avviso alla proprietà delle modifiche (perchè alla conclusione del contratto potrebbe richiederti lo stato originario degli stessi... se queste procedure non sono state fatte, non agitarti... comincia a far prevalere che non hai mai avuto le certificazioni iniziali e poi si vedrà...un passo alla volta...
- per la piantina del negozio... dovresti chiarirmi meglio cosa intendi... per caso quella catastale?... e perchè?
- per il contatore dell'acqua, anche qui altro problema...essendo unico, dovresti avere nella ripartizione delle spese (a tuo carico millesimali con carico dell'attività commerciale) una determinata quota che non può permettere grandi margini di errore... percui dovresti richiedere le quote di ripartizione all'amministratore...
Infine, per quanto riguarda il pagamento del canone, sarebbe opportuno che questa operazione sia comunicata con una nota da persona che segue queste procedure (legali o tecnico-legali) che ti possa supportare...non penso che agire d'istinto sia favorevole, può ritorcerti contro anche se hai pienamente ragione su tutto quanto hai descritto... (scusami se dico così, ma in qualità di tecnico-legale come professionista, ne vedo ogni spesso di questi problemi)...
spero esserti stato di aiuto...

 

[CHRISTINA]

Ciao architetto,ti ringrazio per la risposta(scusa se lo faccio un po in ritardo)...Ho capito che ci devo rimettere sempre io..e va beh..mi spieghi solo il discorso dell'acqua?? noi nnabbiamo amministratore..il padrone di tutto mi ha presentato il conto senza bolletta di 198,00 euro del semestre e agli altri tre inquilini 60,00 euro.. è normale??

 

[sonia1980]

gentile professionista ho anch'io un interrogativo simile!
in pratica ad agosto ho preso accordi verbali con una parente per l'affitto di un locale da adibire a negozio, prima della stipula del contratto ho iniziato a fare dei lavori (muri, pareti in cartongesso, impianto elettrico, condizionatori, antifurto) poichè questa zia mi aveva dato le chiavi e mi diceva di stare tranquilla e che il figlio stava predisponendo il contratto da firmare e a breve lo avrei avuto. Mi sono fidata e quando mi ha presentato un contratto di affitto di locale commerciale senza nulla dire sui lavori che ho effettuato (in pratica non era un locale ad uso commerciale!), gli ho chiesto di firmarmi una autorizzazione ad apportare migliorie al locale facendo riferimento pure a quelle già apportate ma si è rifiutato, firma il contratto ma senza nulla di scritto sui lavori fatti. ora mi trovo nella condizione di dover scendere a compromessi e firmare ugualmente il contratto di affitto perchè ho già pagato i fornitori e non vorrei rimetterci anche i soldi spesi per la merce. per quanto attiene alle cose asportabili come i condizionatori credo che potrà portarli via alla scadenza del contratto, per le migliorie all'immobile come l'impianto elettrico cosa posso fare? stavo pensando di aspettare la fine del contratto di locazione e poi fargli causa per avere un'indennità per l'aumento del valore economico che ho apportato con le spese documentate e con il suo consenso verbale facilmente dimostrabile per testimoni e fatti concludenti. un altro problema che mi angoscia sono i lavori che ancora mancano, alla luce del comportamento di questo osceno parente ho deciso di non fare altre spese sull'immobile prima della stipula del contratto: il bagno e la vetrina nn sono a norma, se firmo un contratto di affitto locale commerciale, posso rivolgermi al proprietario facendo presente queste mancanze e costringerlo ad eseguire a sue spese i lavori o almeno a firmarmi l'autorizzazione? come posso tutelarmi al meglio?

 

[Architetto]

Ciao architetto,ti ringrazio per la risposta(scusa se lo faccio un po in ritardo)...Ho capito che ci devo rimettere sempre io..e va beh..mi spieghi solo il discorso dell'acqua?? noi nnabbiamo amministratore..il padrone di tutto mi ha presentato il conto senza bolletta di 198,00 euro del semestre e agli altri tre inquilini 60,00 euro.. è normale??

Ciao Christina...
questa volta è un pò più chiara la cosa...mi ripeto, tu sei e devi essere regolamentata dal codice civile...la ripartizione delle spese, soltitamente è in base alla superficie dell'appartamento, al numero di persone, al piano di stallo ed altri fattori che determinano i millesimi... per l'acqua invece si va in base al nucleo familiare (in alcuni comuni ancora in base ai mq., la questo non dirlo per Bologna)...
Per cui non è vero che devi sempre rimetterci, ma infine, analizziamo due cose...
la prima, dici che per sei mesi hai avuto un saldo di €. 198,00, quanti vivete in casa?, quanti sono le persone nel nucleo familiare che hanno avuto il saldo di €. 60,00;
infine le quote di spese condominiali le dovresti avere indicate nel contratto di locazione, ovvero nel contratto dovresti trovare quanti millesimi ha il tuo appartamento e questo è un indice ben preciso perchè il proprietario (se fa anche da amministratore) è tenuto a darti la suddivisione delle spesa in quote millesimali...
Un ultima cosa...se nello stabile vivete più di 4 persone siete tenuti ad avere l'amministratore (che deve risultare regolarmente iscritto), se invece siete 10 o più allora necessita anche il regolamento di condominio.

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gentile professionista ho anch'io un interrogativo simile!
in pratica ad agosto ho preso accordi verbali con una parente per l'affitto di un locale da adibire a negozio, prima della stipula del contratto ho iniziato a fare dei lavori (muri, pareti in cartongesso, impianto elettrico, condizionatori, antifurto) poichè questa zia mi aveva dato le chiavi e mi diceva di stare tranquilla e che il figlio stava predisponendo il contratto da firmare e a breve lo avrei avuto. Mi sono fidata e quando mi ha presentato un contratto di affitto di locale commerciale senza nulla dire sui lavori che ho effettuato (in pratica non era un locale ad uso commerciale!), gli ho chiesto di firmarmi una autorizzazione ad apportare migliorie al locale facendo riferimento pure a quelle già apportate ma si è rifiutato, firma il contratto ma senza nulla di scritto sui lavori fatti. ora mi trovo nella condizione di dover scendere a compromessi e firmare ugualmente il contratto di affitto perchè ho già pagato i fornitori e non vorrei rimetterci anche i soldi spesi per la merce. per quanto attiene alle cose asportabili come i condizionatori credo che potrà portarli via alla scadenza del contratto, per le migliorie all'immobile come l'impianto elettrico cosa posso fare? stavo pensando di aspettare la fine del contratto di locazione e poi fargli causa per avere un'indennità per l'aumento del valore economico che ho apportato con le spese documentate e con il suo consenso verbale facilmente dimostrabile per testimoni e fatti concludenti. un altro problema che mi angoscia sono i lavori che ancora mancano, alla luce del comportamento di questo osceno parente ho deciso di non fare altre spese sull'immobile prima della stipula del contratto: il bagno e la vetrina nn sono a norma, se firmo un contratto di affitto locale commerciale, posso rivolgermi al proprietario facendo presente queste mancanze e costringerlo ad eseguire a sue spese i lavori o almeno a firmarmi l'autorizzazione? come posso tutelarmi al meglio?

ciao Sonia...innanzi tutto posso dirti che i parenti sono come i serpenti...come un famoso film...(scusa la battutaccia ma quando ci vuole...)...mi auguro vivamente che adesso ti senti come un comune inquilino, visto ciò che dici...scusa lo sfogo..
dunque la tua situazione è molto semplice...se all'atto del contratto di locazione, ovvero nel momento in cui hai contrattato per il locale che ti interessa la sua destinazione d'uso e non cambia notevolmente rispetto all'attività precedente, allora ti deve essere conseganto con tutti i requisiti necessari...con le certificazioni (gas, luce, acqua, ecc.. ai sensi del Dm 37/08 - es L. 46/90), poi ti consiglio di chiedere se dalle tue parti vale anche la certificazione energetica per i contratti d'affitto (è nazionale, ma non si sa mai...), così la pretendi e se non c'è l'hanno pagano per averla... per i sanitari e quant'altro che rientra nello stato di consegna dell'immobile le spese sono a carico del locatario, mentre a tuo carico sono le spese di normale manutenzione per gestire la cosa come un buon padre di famiglia (rif. c.c.)...
é da precisare che in alcuni casi gli immobili destinati ad attività commerciale o altro, ed i locali vengono consegnati nello stato in cui si trovano...ogni modifica la si deve autorizzare dal locatario...queste modifiche (che sono a carico dell'affittuario) possono aumentare il valore veniale degli ambienti, ma possono essere anche essere inutili per il proprietario ed allora richiedere che la cosa venga riconsegnata nello stato in cui è stata ceduta (sempre che non sia stata inserita nell'autorizzazione che i locali vengono lasciati nelle condizioni modificate)...il tutto lo trovi negli artt. 1615 e segg. del c.c.
Infine ti consiglio di pretendere che il contratto sia regolarmente registrato e che tutti i pagamenti li effettui con i sistemi di tracciabilità e non in contante senza giustificativi...fidarsi e bene....beh spero esserti stato di aiuto...

 

[CHRISTINA]

grazie di nuovo architetto..

la prima, dici che per sei mesi hai avuto un saldo di €. 198,00, quanti vivete in casa?, quanti sono le persone nel nucleo familiare che hanno avuto il saldo di €. 60,00

...è un locale commerciale,non ci viviamo..gli altri sono due per appartamento per tre appartamenti complessivi....