Il pagamento di una commissione

[janapiana]

Se capisco bene, in Italia, spesso si paga la commissione quando un' offerta e' accettata.
Quando un acquirente mette clausole sospensive nella proposta, quando sarebbe l'offerta considerata accettata? Prima o dopo le clausole sospensive sono approvate dall'acquirente?

 

[ingelman]

Un conto è l'accettazione di una proposta, (la si considera formalmente accettata quando al proponente viene formalizzata, nei modi e termini riportati in proposta, l'avvenuta accettazione da parte venditrice.

Altro discorso è la conclusione del contratto che si può considerare concluso o risolto in funzione dell'avveramento o meno della condizione o clausola sospensiva.

Il diritto al compenso di intermediazione avviene alla conclusione dell'affare (termine usato dal c.c.), quindi all'avverarsi della condizione sospensiva.

Se il contratto o proposta è sottoposto a condizione risolutiva il compenso è dovuto all'accettazione della proposta ( correttamente comunicata al proponente)

 

[janapiana]

Un conto è l'accettazione di una proposta, (la si considera formalmente accettata quando al proponente viene formalizzata, nei modi e termini riportati in proposta, l'avvenuta accettazione da parte venditrice.

Un esempio scritto da un agente:
Competenze Agenzia 4% + IVA, al momento dell’accettazione di una proposta.

Quindi, praticamente quando la venditrice firma la proposta?

Il diritto al compenso di intermediazione avviene alla conclusione dell'affare (termine usato dal c.c.), quindi all'avverarsi della condizione sospensiva

1) Quindi, la conclusione dell'affare non e' , per esempio la stipula, ma il momento quando tutte le clausole sospensive vengono sodisfatte, e le due parti si sono impegnate reciprocamente?

Volevo comprendere il rischio per un'acquirente. Se faccio una proposta' con una clausola sospensive, per esempio per assumere la competenza di un tecnico, e poi il tecnico scopre che la casa non conforme/e' abusivo, e' l'acquirente decide di non comprare la casa. In questo caso, l'acquirente paga la commissione se la proposta dice:
Competenze Agenzia 4% + IVA, al momento dell’accettazione di una proposta.?

2) Una altra: Che cos'e' c.c.?

 

[francesca63]

Un esempio scritto da un agente:
Competenze Agenzia 4% + IVA, al momento dell’accettazione di una proposta.

Quindi, praticamente quando la venditrice firma la proposta?

Il contratto è concluso quando al proponente viene comunicata l’avvenuta accettazione della proposta: in quel momento sorge il diritto alla provvigione.
Non quando il venditore firma la proposta.

Se nel contratto concluso è inserita una (o più) condizione sospensiva, il contratto, pur valido, non è ancora efficace: in quel caso il diritto alla provvigione sorge solo all’avverarsi della condizione.

In questo caso, l'acquirente paga la commissione se la proposta dice:
Competenze Agenzia 4% + IVA, al momento dell’accettazione di una proposta.?

Se c’è sospensiva questa è una dicitura non corretta, meglio far modificare.
E comunque, come detto sopra, l’accettazione della proposta non è sufficiente , serve che l’accettazione stessa sia comunicata al proponente.

Che cos'e' c.c.?

Codice Civile

 

[janapiana]

Se nel contratto concluso è inserita una (o più) condizione sospensiva, il contratto, pur valido, non è ancora efficace: in quel caso il diritto alla provvigione sorge solo all’avverarsi della condizione.

Adesso capisco, grazie. Ho letto molti dei post precedenti sul questo blog (hai fatto un enorme contribuito).

Una cosa interessante e' che il pagamento della caparra tutela l'acquirente. Quindi, anche se una proposta e' efficace una volta firmata, senza una caparra e/o senza l'aver registrata, in senso pratico forse l'acquirente avrebbe difficoltà a far rispettare la proposta. Il post che ho letto descrive un esempio di una proposta con clausole sospensive con una scadenza di 30 giorni. Il proprietario ha ricevuto un offerta piu' grande e non ha onorato il contratto.

Quindi, come puo' un acquirente tutelarsi al meglio quando vuole aver clausole sospensive? E' possibile tutelarsi, per esempio, con il pagamento della caparra prima dell'avverarsi delle condizioni? O anche questo e' una pessima idea?

 

[francesca63]

Quindi, anche se una proposta e' efficace una volta firmata, senza una caparra e/o senza l'aver registrata, in senso pratico forse l'acquirente avrebbe difficoltà a far rispettare la proposta.

La registrazione non conta , ha solo fini fiscali.
Quella che può fare la differenza è la trascrizione, ma ha un costo e non ha senso per contratti con condizione sospensiva.
La caparra è un deterrente, nel senso che è più facile che il contratto sia rispettato, se il rischio è perdere soldi o dover rendere il doppio di quanto ricevuto.
Ma va detto che , se inadempiente è il venditore, per avere il doppio della caparra potrebbe volerci una causa, con spese e perdita di tempo.
Questo per dire che, con controparti poco serie, i problemi ci potrebbero essere comunque.

Quindi, come puo' un acquirente tutelarsi al meglio quando vuole aver clausole sospensive?

Secondo me bisogna tener presente che , con condizioni sospensive, il contratto è di per sé più debole, ma non si rischiano soldi; quindi va valutata la situazione e vanno fatte scelte.

E' possibile tutelarsi, per esempio, con il pagamento della caparra prima dell'avverarsi delle condizioni? O anche questo e' una pessima idea?

Si può fare in caso di condizione risolutiva; il contratto è efficace da subito, ma perde efficacia se si avvera una condizione.
Quindi si versa una caparra ( che il venditore deve rendere se il contratto perderà efficacia), ma vanno anche pagate le provvigioni, che l’agente non deve rendere in ogni caso.

Si potrebbe pensare di inserire nel contratto una penale , cioè la previsione di una somma che la parte che si tira indietro (prima del termine per l’accertamento della condizione sospensiva sia raggiunto) debba pagare all’altra.
Ma anche in questo caso servirebbe una causa, se la parte che deve pagare non lo fa spontaneamente.
E non credo che tutti gli agenti siano in grado di gestire tutte queste clausole con facilità; servirebbe un avvocato.
Insomma, meglio non rendere troppo complicate le cose, anche perché il venditore potrebbe non accettare la proposta, a questa stregua.

 

[ingelman]

Le clausole sospensive sono sempre mal viste dai venditori (secondo me a ragione se sono riferite alla concessione di un mutuo).

Potrebbero certo esserci altre situazioni che possano influenzare l'acquisto, quindi bisognerebbe capire qual'è la condizione che si dovrebbe avverare nel tuo caso specifico.

Se riferita al mutuo e laddove questo non venga deliberato per cause non dipendenti dalla capacità economica del mutuatario ma per problematiche legate all'immobile, sembra abbastanza pacifico che l'inadempienza sia del venditore (sempre che il mutuo richiesto sia congruo rispetto al valore che possa essere avallato dalla perizia) ... diciamo che in caso di difformità/abusi etc etc .. a preoccuparsi dovrebbe essere il venditore.

Per capire meglio e darti il nostro parere più pertinente sarebbe interessante sapere a cosa vuoi subordinare l'acquisto.

Altrimenti il giusto compromesso sarebbe stabilire una caparra penitenziale e non confirmatoria, stabilendo da subito una penale come detto anche da Francesca.

Anche con l'Agenzia puoi sempre trovare un giusto compromesso con un accordo scritto.

Del resto non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca .... , questo detto mi fà impazzire ahahahh

 

[janapiana]

Le clausole sospensive sono sempre mal viste dai venditori (secondo me a ragione se sono riferite alla concessione di un mutuo).

Insomma, meglio non rendere troppo complicate le cose, anche perché il venditore potrebbe non accettare la proposta, a questa stregua.

È indubbiamente un elemento importante.
Nel mio caso non e' per un mutuo (ho gia' fatto tutto in anticipo), ma per assumere un tecnico/geometra.

 

[janapiana]

Del resto non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca .... , questo detto mi fà impazzire ahahahh

Mi hai fatto ridere.
Mi piacciono tanto i modi di dire e detti che avete in italiano. In Canada diciamo "non si puo' aver la torta e anche mangiarla."

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il contratto è concluso quando al proponente viene comunicata l’avvenuta accettazione della proposta: in quel momento sorge il diritto alla provvigione.
Non quando il venditore firma la proposta.

Se nel contratto concluso è inserita una (o più) condizione sospensiva, il contratto, pur valido, non è ancora efficace: in quel caso il diritto alla provvigione sorge solo all’avverarsi della condizione.



Se c’è sospensiva questa è una dicitura non corretta, meglio far modificare.
E comunque, come detto sopra, l’accettazione della proposta non è sufficiente , serve che l’accettazione stessa sia comunicata al proponente.

Codice Civile

Non quando viene comunicata, ma quando ne viene a conoscenza l'acquirente.