Un prodotto molto "particolare", a mio giudizio, già introdotto nel nostro sistema a partire dal 2005 (legge 248 del 2 dicembre 2005), analizzato nel testo pubblicato dal sole 24ore "Il prestito vitalizio", per la verità piuttosto parziale.
Il prodotto si propone di creare un'alternativa alla vendita della nuda proprietà, assicurando agli eredi di non perdere gli eventuali incrementi di valore in un mercato di quotazioni crescenti e consiste nell'ottenere immediatamente una somma senza obbligo di pagamento delle rate di restituzione. L'intero importo maturato a favore del soggetto erogatore verrà liquidato dopo la morte del contraente.
Sono presenti molteplici limiti:
1) l'immobile non dove essere ipotecato a meno che il residuo del mutuo preesistente non sia di valore inferiore a quello del prestito vitalizio concesso e quindi estinguibile con l'erogazione di quest'ultimo.
2) l'immobile deve avere caratteristiche di certa rivendibilità e di minimo rischio (non vengono ad esempio finanziate le abitazioni poste in località ad alto rischio di sismicità).
3) il notaio deve verificare che gli eredi siano stati informati dell'intenzione di sottoscrivere il prestito vitalizio, pur non potendosi opporre al perfezionamento del contratto.
4) il prestito vitalizio di norma non viene concesso se non sull'abitazione principale occupata stabilmente dal contraente.
5) per motivi etici, il prestito vitalizio non viene concesso nel caso in cui gli eredi versino in particolari condizioni (si pensi ad un genitore con un figlio incapace).
6) L'età minima per accedere all'erogazione di questo prodotto è 65 anni.
I tassi di interesse, di regola fissi, sono più alti di quelli di un mutuo. Infatti una parte dello spread (1/2%) verrà utilizzato per pagare una polizza che permetterà l'azzeramento del debito nel caso in cui l'immobile ipotecato venga venduto ad un prezzo inferiore rispetto al debito accumulato. Questo garantirà agli eredi la piena libertà di accettazione dell'eredità in presenza, ad esempio, di altri beni immobili o per assicurarsi l'eventuale differenza tra il prezzo di vendita e l'importo del debito, senza rischiare di doverci rimettere.
L'importo del prestito erogato è compreso prevalentemente tra il 20% ed il 40% circa del valore dell'immobile e dipende dall'età del contraente. Tanto è più giovane il contraente tanto più basso sarà l'importo erogato. Per i coniugi le percentuali si riducono.
Il sistema di calcolo del finanziamento prevede la capitalizzazione degli interessi e l'inserimento delle spese di istruttoria e di ogni altro onere in aggiunta al capitale erogato.
Ad esempio, per un prestito erogato di 100.000,00 che preveda un tasso al 7% e 4.000,00 di costi iniziali (i costi del vitalizio sono generalmente più elevati di quelli relativi ad un mutuo), allo scadere del primo anno il debito complessivo risulterà di 111.280, su questo importo verranno calcolati gli interessi del 7% al termine del secondo anno (oltre ai costi di gestione annuale della pratica di solito presenti). E così via dicendo.
E' evidente che, qualora il sottoscrittore rimanga in vita per un periodo molto lungo (superiore alle aspettative medie di vita), il debito potrebbe arrivare a coprire l'intero valore dell'immobile o addirittura superarlo (fatti salvi gli eredi da grazie all'assicurazione di cui sopra).
Un altro passaggio importante è relativo alle procedure di vendita dell'immobile alla morte del contraente. Quest'ultimo infatti, alla firma iniziale del contratto, sottoscrive un mandato irrevocabile alla vendita a favore del soggetto erogatore.
Gli eredi avranno un periodo limitato (di solito dai 6 ai 12 mesi) per occuparsi direttamente delle vendita. Scaduto questo termine la società vi provvederà direttamente, previa perizia di un tecnico, ed avendo la possibilità di decrescere il prezzo indicato dalla perizia (10/15% all'anno) nel caso in cui non fosse in grado di concludere la vendita.
Lascio a voi qualsiasi ulteriore valutazione.
