Tempo d'estate, tempo di repliche. Se la RAI TV ci inonda con una marea vecchi programmi, permettetemi che anche il sottoscritto ripubblichi qualche riflessione postata qualche anno fa. Alcuni tra i nuovi iscritti, magari, non li avranno ancora letti.
Guardate quell'uomo quasi stempiato, con i baffetti sale e pepe e con gli occhialini pince nez, mentre cammina nella folla, mentre segue il flusso della massa, che pigia quando gli altri pigiano, che pressa quando gli altri pressano, che sale e scende dall'autobus, che si accalca e si allontana dalla metropolitana, seguendo il filo segreto dei suoi pensieri.
Lui è un uomo come tanti altri, è una persona che si confonde nella moltitudine, che si sente al calduccio nel suo confortevole anonimato, che ama nuotare nel gran volume della massa, che non vuole distinguersi nel mucchio e per questo veste semplice e in modo dignitoso ma senza nessuna ricercata eleganza, ha occhi acquosi, mento appuntito, capelli corti e barba fatta; una faccia comune, curata, liscia, paffuta e con un accenno di doppia pappagorgia, senza charme e affatto priva di alcuna nota distintiva...
Dopo averlo incrociato o incontrato nessuno ricorda più i suoi connotati, ma è proprio questo quello che lui vuole: non essere memorizzato e fissato nella mente di qualcuno. Eppure, questo individuo, non è un signor nessuno, non è una persona priva di valore, al contrario egli ha un suo piccolo potere sociale ed economico da far pesare e poi è il più temibile rivale dell’agente immobiliare, è il concorrente più pericoloso del più bravo mediatore di case: egli è nientepopodimeno che un amministratore di condominio!
Sappiamo che, l’attività di amministratore di condominio non è incompatibile, per la legge italiana, con quella di agente immobiliare.
Sappiamo che, tanti amministratori condominiali, specialmente nelle grandi città gestiscono 30 -40- persino 50 condomini.
Sappiamo che, nelle metropoli, i condomini sono formati da una media di 20-25 appartamenti.
Sappiamo che, fatti rapidi ed elementari calcoli, un amministratore può governare fino a 800, 1000, 1200 unità abitative.
Sappiamo che, circa il 3% del patrimonio abitativo viene messo in vendita ogni anno.
Sappiamo che, di conseguenza, un amministratore di condominio che ci sa fare ha la possibilità di “intercettare” anche 30 -35 unità abitative all'anno con relativa facilità e prima che, la notizia della loro commercializzazione, giunga alle orecchie lunghe e attente degli acquisitori delle tante agenzie che operano non molto lontano, là sotto, sul piano stradale.
Presupponiamo che un amministratore attento, disponibile, paziente, preparato e soprattutto del mestiere ( magari diplomato come geometra o come ragioniere o addirittura architetto…) possa conquistare, alla lunga, la fiducia dei condomini;congetturiamo, allora, che almeno la metà degli amministrati che abbiano l’intenzione di vendere casa si rivolgano all'amministratore anche solo per un consiglio o per una valutazione del prezzo e che poi, tenendo conto del vecchio rapporto di conoscenza e di frequentazione tra di loro e dell’indubbia competenza e padronanza della materia immobiliare da parte dell’amministratore, e perché no? anche della sua simpatia e della sua comprovata disponibilità a risolvere anche le più piccole seccature, si giunga rapidamente ad una definizione di un incarico di vendita...
Ipotizziamo che il venditore e l’amministratore raggiungano un accordo sufficientemente vantaggioso per entrambi sulla base di una provvigione sommato modesta (ma sempre interessante…diciamo tra 0.5% e l’1.5%) da riconoscere all'amministratore in caso di realizzata intermediazione…
Immaginiamo…Stop!
Ecco, a questo punto, basta immaginare e presupporre, bisogna tirare fuori il succo di un significato da tutto questo presumere e congetturare. Finora i fatti e le ipotesi erano esclusive ma, a questo punto del tragitto, la storia e, quindi, le ipotesi divergono, cambiano direzione, diventano alternative.
Prima ipotesi possibile: l’amministratore si domanda un po’ maliziosamente e, forse, persino con una certa perfidia: ”Ma che interesse ho, come amministratore condominiale e come geometra ( o architetto), ad iscrivermi al registro degli agenti immobiliari, certificando pubblicamente questa mia seconda attività e rivelare al fisco ( esoso da parte sua) anche questo mio secondo reddito?. Ho un “deposito munizioni” di 1000 appartamenti amministrati e quindi controllati e costantemente sotto osservazione, dai quali ricavo già un guadagno consistente; basta far girare la voce che gradendo, posso assicurare, a chi vuole, e a prezzi concorrenziali, anche un accurato e efficiente servizio di compravendita già possedendo, in qualità di amministratore, molti dei documenti necessari alla vendita di un immobile e poi, perdiana! sono anche un geometra e so cosa fare, so dove rivolgermi e a quali uffici indirizzarmi in caso di qualche caso difficile di abusivismo da sanare… Perché un condomino si dovrebbe rivolgere ad un mediatore esterno per vendere la sua casa se io posso fare lo stesso se non di più e meglio ad un prezzo più basso?”
Seconda ipotesi possibile: l’amministratore affianca, notoriamente, con tanto di marchio, all'attività di amministratore quella di mediatore con tanto di patentino camerale. Insomma rispetta la legge in tutto e per tutto e paga, regolarmente, fino all'ultimo centesimo, le tasse su entrambi i lavori che svolge.
Ma qui finiscono le differenze con l’altro amministratore, quello dal volto anonimo, quello che negozia e media nell'ombra senza metterci la faccia e il nome. Infatti, anche il secondo ha un deposito munizioni di 1000 appartamenti, anche lui è geometra, anche lui ci sa fare con competenza e abilità con gli amministrati e i clienti, anche lui blocca gli appartamenti ed impedisce che giungano al piano strada dentro le bacheche degli agenti immobiliari “normali”, anche lui può accontentarsi di una bassa provvigione da entrambe le parti.L’unica differenza, a confronto col primo “tipo” sta nel fatto che paga le tasse, ed é, quindi, un “benemerito” per la società.
Una differenza che, attenzione! riguarda esclusivamente lo Stato, l’agenzia delle entrate, Equitalia, ma NON RIGUARDA AFFATTO VOI, agenti immobiliari e basta.
Ecco il sugo del discorso: un bravo e avviato amministratore di condominio rappresenta SEMPRE E OGGETTIVAMENTE, un concorrente difficile se non, addirittura, pericoloso per il semplice agente immobiliare. Direi quasi un concorrente sleale, finanche quando agisce nel solco della legalità, anche se non vorrei usare definizioni improprie e forvianti.
Insomma il fatto che egli possa conoscere, da una posizione di indubbio vantaggio e prima di qualsiasi altra persona, le intenzioni di vendita di un condomino suo amministrato, colloca l’amministratore condominiale su un piano d‘invidiabile vantaggio competitivo rispetto a tutti gli altri competitori del mercato immobiliare e, forse, in una dimensione di concorrenza imbattibile o comunque molto difficile da scalfire.
A questo punto del discorso si potrebbe considerare l’amministratore di condominio almeno in potenza, un serio elemento perturbatore, di squilibrio, del mercato immobiliare?
Oppure ritenete che egli, di solito, operi e lavori su un piano parallelo al vostro, senza intersezioni e interferenze, esclusivamente concentrato sul suo solito (e noioso...) lavoro di gestione ?
Guardate quell'uomo quasi stempiato, con i baffetti sale e pepe e con gli occhialini pince nez, mentre cammina nella folla, mentre segue il flusso della massa, che pigia quando gli altri pigiano, che pressa quando gli altri pressano, che sale e scende dall'autobus, che si accalca e si allontana dalla metropolitana, seguendo il filo segreto dei suoi pensieri.
Lui è un uomo come tanti altri, è una persona che si confonde nella moltitudine, che si sente al calduccio nel suo confortevole anonimato, che ama nuotare nel gran volume della massa, che non vuole distinguersi nel mucchio e per questo veste semplice e in modo dignitoso ma senza nessuna ricercata eleganza, ha occhi acquosi, mento appuntito, capelli corti e barba fatta; una faccia comune, curata, liscia, paffuta e con un accenno di doppia pappagorgia, senza charme e affatto priva di alcuna nota distintiva...
Dopo averlo incrociato o incontrato nessuno ricorda più i suoi connotati, ma è proprio questo quello che lui vuole: non essere memorizzato e fissato nella mente di qualcuno. Eppure, questo individuo, non è un signor nessuno, non è una persona priva di valore, al contrario egli ha un suo piccolo potere sociale ed economico da far pesare e poi è il più temibile rivale dell’agente immobiliare, è il concorrente più pericoloso del più bravo mediatore di case: egli è nientepopodimeno che un amministratore di condominio!
Sappiamo che, l’attività di amministratore di condominio non è incompatibile, per la legge italiana, con quella di agente immobiliare.
Sappiamo che, tanti amministratori condominiali, specialmente nelle grandi città gestiscono 30 -40- persino 50 condomini.
Sappiamo che, nelle metropoli, i condomini sono formati da una media di 20-25 appartamenti.
Sappiamo che, fatti rapidi ed elementari calcoli, un amministratore può governare fino a 800, 1000, 1200 unità abitative.
Sappiamo che, circa il 3% del patrimonio abitativo viene messo in vendita ogni anno.
Sappiamo che, di conseguenza, un amministratore di condominio che ci sa fare ha la possibilità di “intercettare” anche 30 -35 unità abitative all'anno con relativa facilità e prima che, la notizia della loro commercializzazione, giunga alle orecchie lunghe e attente degli acquisitori delle tante agenzie che operano non molto lontano, là sotto, sul piano stradale.
Presupponiamo che un amministratore attento, disponibile, paziente, preparato e soprattutto del mestiere ( magari diplomato come geometra o come ragioniere o addirittura architetto…) possa conquistare, alla lunga, la fiducia dei condomini;congetturiamo, allora, che almeno la metà degli amministrati che abbiano l’intenzione di vendere casa si rivolgano all'amministratore anche solo per un consiglio o per una valutazione del prezzo e che poi, tenendo conto del vecchio rapporto di conoscenza e di frequentazione tra di loro e dell’indubbia competenza e padronanza della materia immobiliare da parte dell’amministratore, e perché no? anche della sua simpatia e della sua comprovata disponibilità a risolvere anche le più piccole seccature, si giunga rapidamente ad una definizione di un incarico di vendita...
Ipotizziamo che il venditore e l’amministratore raggiungano un accordo sufficientemente vantaggioso per entrambi sulla base di una provvigione sommato modesta (ma sempre interessante…diciamo tra 0.5% e l’1.5%) da riconoscere all'amministratore in caso di realizzata intermediazione…
Immaginiamo…Stop!
Ecco, a questo punto, basta immaginare e presupporre, bisogna tirare fuori il succo di un significato da tutto questo presumere e congetturare. Finora i fatti e le ipotesi erano esclusive ma, a questo punto del tragitto, la storia e, quindi, le ipotesi divergono, cambiano direzione, diventano alternative.
Prima ipotesi possibile: l’amministratore si domanda un po’ maliziosamente e, forse, persino con una certa perfidia: ”Ma che interesse ho, come amministratore condominiale e come geometra ( o architetto), ad iscrivermi al registro degli agenti immobiliari, certificando pubblicamente questa mia seconda attività e rivelare al fisco ( esoso da parte sua) anche questo mio secondo reddito?. Ho un “deposito munizioni” di 1000 appartamenti amministrati e quindi controllati e costantemente sotto osservazione, dai quali ricavo già un guadagno consistente; basta far girare la voce che gradendo, posso assicurare, a chi vuole, e a prezzi concorrenziali, anche un accurato e efficiente servizio di compravendita già possedendo, in qualità di amministratore, molti dei documenti necessari alla vendita di un immobile e poi, perdiana! sono anche un geometra e so cosa fare, so dove rivolgermi e a quali uffici indirizzarmi in caso di qualche caso difficile di abusivismo da sanare… Perché un condomino si dovrebbe rivolgere ad un mediatore esterno per vendere la sua casa se io posso fare lo stesso se non di più e meglio ad un prezzo più basso?”
Seconda ipotesi possibile: l’amministratore affianca, notoriamente, con tanto di marchio, all'attività di amministratore quella di mediatore con tanto di patentino camerale. Insomma rispetta la legge in tutto e per tutto e paga, regolarmente, fino all'ultimo centesimo, le tasse su entrambi i lavori che svolge.
Ma qui finiscono le differenze con l’altro amministratore, quello dal volto anonimo, quello che negozia e media nell'ombra senza metterci la faccia e il nome. Infatti, anche il secondo ha un deposito munizioni di 1000 appartamenti, anche lui è geometra, anche lui ci sa fare con competenza e abilità con gli amministrati e i clienti, anche lui blocca gli appartamenti ed impedisce che giungano al piano strada dentro le bacheche degli agenti immobiliari “normali”, anche lui può accontentarsi di una bassa provvigione da entrambe le parti.L’unica differenza, a confronto col primo “tipo” sta nel fatto che paga le tasse, ed é, quindi, un “benemerito” per la società.
Una differenza che, attenzione! riguarda esclusivamente lo Stato, l’agenzia delle entrate, Equitalia, ma NON RIGUARDA AFFATTO VOI, agenti immobiliari e basta.
Ecco il sugo del discorso: un bravo e avviato amministratore di condominio rappresenta SEMPRE E OGGETTIVAMENTE, un concorrente difficile se non, addirittura, pericoloso per il semplice agente immobiliare. Direi quasi un concorrente sleale, finanche quando agisce nel solco della legalità, anche se non vorrei usare definizioni improprie e forvianti.
Insomma il fatto che egli possa conoscere, da una posizione di indubbio vantaggio e prima di qualsiasi altra persona, le intenzioni di vendita di un condomino suo amministrato, colloca l’amministratore condominiale su un piano d‘invidiabile vantaggio competitivo rispetto a tutti gli altri competitori del mercato immobiliare e, forse, in una dimensione di concorrenza imbattibile o comunque molto difficile da scalfire.
A questo punto del discorso si potrebbe considerare l’amministratore di condominio almeno in potenza, un serio elemento perturbatore, di squilibrio, del mercato immobiliare?
Oppure ritenete che egli, di solito, operi e lavori su un piano parallelo al vostro, senza intersezioni e interferenze, esclusivamente concentrato sul suo solito (e noioso...) lavoro di gestione ?
