Immobile all'asta con contratto di locazione e ordine di sfratto per morosità

[Forgw]

Buonasera, vorrei chiedervi un parere per quanto riguarda un immobile oggetto di una procedura esecutiva del 2010.
In perizia figurano 5 diversi contratti di locazione (verso persone ed aziende) che riguardano ciascuno una parte della proprietà: in totale tutta la proprietà, compreso il giardino, sarebbe occupata.
I contratti sono stati stipulati nel 2009 ed hanno durata 4+4 per quelli abitativi, 6+6 per la prima azienda e 15 anni per l'altra (il contratto riguarda il giardino e non è trascritto). Nel contratto i locatori hanno rinunciato preventivamente all'opzione di disdire il contratto alla prima scadenza. Inoltre la prima delle aziende conduttrici è di proprietà dell'esecutato.

Ora, i canoni di locazione annuali sono quantomeno irrisori (3600, 5000, 6000, 6000 e 1000 per il giardino) dato che è una grande proprietà (seppur da ristrutturare in larga parte). Inoltre sull'avviso di vendita compare scritto che lo scorso anno il giudice ha promosso di intimare lo sfratto per morosità con riferimento a tutti i contratti di locazione.

Detto questo, il custode assegnato a questa procedura esecutiva non ha saputo dire nulla (ha detto di "essere nuovo") in più rispetto a quello che c'è scritto in perizia, ma di fatto la casa era abitata ed erano presenti i macchinari della prima azienda.

Secondo voi è possibile liberare la proprietà in questo caso specifico? Penso allo sfratto per morosità ma anche al cosiddetto canone vile

 

[brina82]

Buonasera, vorrei chiedervi un parere per quanto riguarda un immobile oggetto di una procedura esecutiva del 2010.
In perizia figurano 5 diversi contratti di locazione (verso persone ed aziende) che riguardano ciascuno una parte della proprietà: in totale tutta la proprietà, compreso il giardino, sarebbe occupata.
I contratti sono stati stipulati nel 2009 ed hanno durata 4+4 per quelli abitativi, 6+6 per la prima azienda e 15 anni per l'altra (il contratto riguarda il giardino e non è trascritto). Nel contratto i locatori hanno rinunciato preventivamente all'opzione di disdire il contratto alla prima scadenza. Inoltre la prima delle aziende conduttrici è di proprietà dell'esecutato.

Ora, i canoni di locazione annuali sono quantomeno irrisori (3600, 5000, 6000, 6000 e 1000 per il giardino) dato che è una grande proprietà (seppur da ristrutturare in larga parte). Inoltre sull'avviso di vendita compare scritto che lo scorso anno il giudice ha promosso di intimare lo sfratto per morosità con riferimento a tutti i contratti di locazione.

Detto questo, il custode assegnato a questa procedura esecutiva non ha saputo dire nulla (ha detto di "essere nuovo") in più rispetto a quello che c'è scritto in perizia, ma di fatto la casa era abitata ed erano presenti i macchinari della prima azienda.

Secondo voi è possibile liberare la proprietà in questo caso specifico? Penso allo sfratto per morosità ma anche al cosiddetto canone vile

Visto che il custode dichiara di essere "nuovo", io mi rivolgerei direttamente al Giudice... Vuoi vedere che il custode diventerà di colpo "esperto"?

 

[Forgw]

Sono riuscito ad avere un'altra informazione; più precisamente, a detta del custode, la parte creditrice si sarebbe opposta (o non avrebbe portato avanti) alla procedura di sfratto intimata dal giudice, rimandandola eventualmente a quando l'immobile verrà venduto.
Cosa ne pensate? Secondo voi perché le banche creditrici si sarebbero comportate in questo modo, di fatto rendendo la vendita (e quindi il recupero dei crediti) meno probabile?
Inoltre, se gli esecutati risultassero ancora morosi, i canoni arretrati a chi spettano?

L'immobile è davvero interessante, purtroppo però i contratti di locazione scadranno per la maggior parte (alcune oltre) ad ottobre del 2017; non vorrei poi che la liberazione dell'immobile diventasse assai complicata e onerosa.

 

[giovanniEDC]

non è detto che sia decisivo, ma ti dirò che se i contratti sono stati registrati prima del pignoramento (e non prima che l'asta venisse iscritta nel r.g.e) sono opponibili a terzi. ma in caso contrario, ovvero se questi sono stati registrati dopo che il posto era pignorato, non lo sono. in questo secondo caso, dopo la vendita gli occupanti vengono considerati senza titolo e il decreto di trasferimento con formula esecutiva ti consente di fare lo sfratto come fossero gli esecutati o comunque senza contratto.