Immobile ante 67 privo di agibilità e certificazione impianti, è rogitabile oppure no

[amac1974]

Salve,
sono nuovo del Forum ed ho letto vari post sull'argomento di seguito indicato.. anche di differente soluzione finale.. dove ognuno diceva la sua.

CASO TIPICO:
Compravendita Immobile ante 1967

Nel Preliminare (non ancora registrato) non indicato espressamente se c'è l'agibilità, ma l'unica frase lì che richiama leggi sull'immobile recita:
"La promittente dichiara ai sensi della legge 47/85 che esso preesisteva alla data del 1 settembre 1967."

Il Notaio dell'acquirente comunica all'acquirente che non esiste certificato di agibilità e di conformità degli impianti e che per stipulare egli deve accettare:
"Le parti escludono ogni garanzia relativa alla conformità a legge degli impianti."
"La parte acquirente dichiara di essere edotta della mancata richiesta e del mancato rilascio del certificato di agibilità relativamente agli immobili in contratto, di nulla avere ad eccepire al riguardo, esonerando la parte venditrice da qualsiasi responsabilità."

Inutile sottolineare come il mediatore abbia detto all'acquirente che gli impianti erano a norma e taciuto sull'agibilità.

Può l'acquirente non stipulare?
Ha diritto a riavere la caparra confirmatoria?
Ha diritto a ricevere anche il doppio della caparra confirmatoria?

Se possibile sarebbero graditi riferimenti a sentenze e leggi.

Grazie di cuore.

 

[studiopci]

Salve, non vedo i motivi ( almeno da quello che riporti ) della tua agitazione , l'immobile è un ante 1967 ed è normale il richiamo alla legge 47/85, meglio conosciuto come condono totale, prima di tale data ( 1967 ) si costruiva con criteri diversi da quelli di oggi, l'agibilità è uno di questi, non significa che questi immobili non sono agibili, ma solo che non veniva richiesta e di conseguenza concessa, ecco che con la legge 47/85 ( condono edilizio ) si è intervenuti a sanare tutte queste anomalie giuridiche, altrimenti quasi tutti gli immobili si sarebbero dovuti abbattere, questo significa che la frase riportata dal notaio è di prassi e perfettamente legale.
Per quanto riguarda gli impianti non a norma, anche questa situazione è normale ( scusa il bisticcio di parole ) la legge non impone per gli immobili già costruiti la certificazione degli impianti, è possibile la vendita dichiarando che l'immobile è privo delle certificazioni igienico-sanitarie ed elettriche e quindi da ristrutturare, basta che il compratore sia edotto della cosa perchè , purtroppo, quando dovrà a sua volta vendere dovrà procurarsi questi certificazioni, la vendita senza certificati è possibile solo la prima volta... anche qui la dicitura inserita è una dicitura di prassi.. tieni presente che il notaio mai e poi mai potrebbe rogare in presenza di abusi presenti, insanabili o altro, nè potrebbe rogare in dispetto alle prescrizioni di legge.Questo significa che... in mancanza di abusi insanabili o post 1985 ( quindi mai sanati ) tu non hai nessuna motivazione valida per recedere dal contratto...

Inutile sottolineare come il mediatore abbia detto all'acquirente che gli impianti erano a norma e taciuto sull'agibilità.

Non voglio difendere il collega, ma molto probabilmente è facile che gli impianti siano a norma ma privi di certificazione ( è degli ultimi anni la legge sulla certificazione ) è molto facile che siano stati rifatti qualche anno fa e prima della legge ... d'altronde non credo sia realisticamente possibile che sia ancora funzionale un impianto di più di 50 anni fa.

Può l'acquirente non stipulare?

No , non può perchè non si contravviene a nessuna legge

Ha diritto a riavere la caparra confirmatoria?

No per i motivi su esposti, è un recesso immotivato

Ha diritto a ricevere anche il doppio della caparra confirmatoria?

Assolutamente no, a meno che non ci siano altre problematiche post sanatoria, anzi se dovesse recedere perderebbe la caparra.
Fabrizio

 

[merybel]

come ho scritto qualche giorno fà anche la mia casa che ho messo in vendita è antecedente al 1967 e c'è stato un condono per lavori che sono stati fatti dal primo propietario e nel rogito c'è scritto,quindi io potrei avvalermi della legge 47/85

 

[amac1974]

Che vuol dire la vendita senza certificazioni vale solo la prima volta? Il venditore ha acquistato negli anni novanta a sua volta questo immobile.. Grazie.

 

[Bruno Sulis]

come ho scritto qualche giorno fà anche la mia casa che ho messo in vendita è antecedente al 1967 e c'è stato un condono per lavori che sono stati fatti dal primo propietario e nel rogito c'è scritto,quindi io potrei avvalermi della legge 47/85

Attenzione a non fare confusione sulla Legge 47/85 del primo Condono edilizio: con quella Legge che, per la prima volta, apriva la strada alle sanatorie degli abusi edilizi non sanabili diversamente, il legislatore ha voluto porre un termine temporale entro il quale "regolarizzare" le costruzioni realizzate senza la prescritta licenza edilizia (cosa che comunque non vale per i Comuni che a quella data erano dotati di strumento urbanistico vigente).
E' diventata quindi prassi comune la dichiarazione sulla data di edificazione ante 1967 (quando non sia esattamente accertabile) ai fini della regolarità edilizia del manufatto.
I notai chiedono espressamente questa dichiarazione qualora non vi siano documenti autorizzativi che attestino la regolarità del fabbricato costruito appunto prima del 1967.
In realtà non è che prima di quella data vi fosse un vuoto normativo, la legge fondamentale urbanistica è la 1150 del 1942 e dopo di quella diverse altre leggi in materia sono state approvate.
Per quanto riguarda gli impianti la legge è la 46 del 1990, recentemente sostituita dal D.M. 37 del 2008. Chi possiede un immobile costruito prima del 1990 non ha l'obbligo della certificazione a meno che non abbia eseguito dei lavori di ristrutturazione, in quel caso deve fare una verifica sullo stato dell'impianto elettrico servendosi di un impiantista abilitato che rilascerà una dichiarazione di rispondenza. In genere si tratta di sostituire i cavi elettrici di sezione non adeguata ed aggiungere gli interruttori magnetotermici sul quadro qualora assenti.

 

[studiopci]

Attenzione a non fare confusione sulla Legge 47/85 del primo Condono edilizio: con quella Legge che, per la prima volta, apriva la strada alle sanatorie degli abusi edilizi non sanabili diversamente, il legislatore ha voluto porre un termine temporale entro il quale "regolarizzare" le costruzioni realizzate senza la prescritta licenza edilizia (cosa che comunque non vale per i Comuni che a quella data erano dotati di strumento urbanistico vigente).

Poichè in Italia la " consecutio temporum " nelle leggi non esiste ( ci si alza una mattina e si decide ) ci si deve inventare qualcosa per sanare le storture fatte con la nuova legge, ecco che si fanno i vari condoni...

 

[ccc1956]

bene, abbiamo capito che per le case ante 1967 non e' obbligatorio il certificato di agibilita'.
per tutte le case dal 1967 al 1990 come e' la situazione???
il certificato di agibilita' non e' indispensabile per vendere casa, oramai lo sappiamo,
ma metti che un acquirente cocciuto lo voglia a tutti i costi.
deve semplicemente richiederlo in proposta??
a me sinceramente che sto comprando un immobile degli anni 1980 sembra impossibile che non abbia il certificato di agibilita' a Monza.
ma potrebbe anche essere.

 

[enzo6]

Salve,
sono nuovo del Forum ed ho letto vari post sull'argomento di seguito indicato.. anche di differente soluzione finale.. dove ognuno diceva la sua.

CASO TIPICO:
Compravendita Immobile ante 1967

Nel Preliminare (non ancora registrato) non indicato espressamente se c'è l'agibilità, ma l'unica frase lì che richiama leggi sull'immobile recita:
"La promittente dichiara ai sensi della legge 47/85 che esso preesisteva alla data del 1 settembre 1967."

Il Notaio dell'acquirente comunica all'acquirente che non esiste certificato di agibilità e di conformità degli impianti e che per stipulare egli deve accettare:
"Le parti escludono ogni garanzia relativa alla conformità a legge degli impianti."
"La parte acquirente dichiara di essere edotta della mancata richiesta e del mancato rilascio del certificato di agibilità relativamente agli immobili in contratto, di nulla avere ad eccepire al riguardo, esonerando la parte venditrice da qualsiasi responsabilità."

Inutile sottolineare come il mediatore abbia detto all'acquirente che gli impianti erano a norma e taciuto sull'agibilità.

Può l'acquirente non stipulare?
Ha diritto a riavere la caparra confirmatoria?
Ha diritto a ricevere anche il doppio della caparra confirmatoria?

Se possibile sarebbero graditi riferimenti a sentenze e leggi.

Grazie di cuore.

Dubito un notaio obblighi ad accettare la frase sopra relativa alla garanzia sugli impianti ma fa riferimento ad accordi precedentemente scritti ed in mancanza alla volontà delle parti (in primis acquirente che Lui tutela). Peraltro la modulistica depositata delle AI distingue sempre questo aspetti che è già chiaro nel preliminare.
Inoltre per quanto riguarda il certificato di agibilità è raro un il notaio voglia indicare al rogito che non è stato richiesto certificato agibilità (non che non esiste). Tutto cio' per una serie di ragioni che sono relative al fatto che la casa è comunque commerciabile e soprattutto che la richiesta del certificato deve pervenire dall'acquirente alla data della proposta avendo debiti tempi tecnici per ottenerlo in comune.
Posso solo pensare che il Notaio vogli far riferimento all'agibilità poichè esistono altre motivazioni valide che riguardano lo stato strutturale dell'immobile.

 

[enzo6]

bene, abbiamo capito che per le case ante 1967 non e' obbligatorio il certificato di agibilita'.
per tutte le case dal 1967 al 1990 come e' la situazione???
il certificato di agibilita' non e' indispensabile per vendere casa, oramai lo sappiamo,
ma metti che un acquirente cocciuto lo voglia a tutti i costi.
deve semplicemente richiederlo in proposta??
a me sinceramente che sto comprando un immobile degli anni 1980 sembra impossibile che non abbia il certificato di agibilita' a Monza.
ma potrebbe anche essere.

Non è obbligatorio il certificato di Agibilità per vendere una casa usata, ovvio che se l'acquirente lo desidera deve dare il tempo al venditore (in proposta) di reperirlo (a milano 60gg sono necessari).
Ammesso che in Italia siano sempre disponibili i certificati di agibilità rilasciati (cosa impossibile) è da dimostrare che un certificato di agibilità rilascaito nel 1943 dimostri che la casa è oggi agibile visto che sono passati 70 anni.

 

[amac1974]

Da quello che reperisco sul web in queste ore (siti di notai ed avvocati). Senza agibilità (pur potendoci vivere se ante 1967) la casa perde di valore (problemi per affittarla, per gli allacci delle utenze, per rivenderla almeno allo stesso prezzo acquistato), perciò pare proprio che la legge tuteli chi acquista se fa valere i suoi diritti. Infatti qui non si parla di non volere più comprare, ma comprare una cosa che non ha difetti, perciò o si accetta la cosa espressamente (altrimenti non si può rogitare) o si ha diritto al recesso per inadempimento della controparte (non so se con il doppio della caparra.. ma a breve lo scoprirò) perché l'Agibilità deve essere espressamente accettata se non esistente e se non ESPLICITAMENTE citato nel preliminare, questo requisito diventa essenziale ai fini della qualità dell'oggetto della compravendita!
Ulteriori informazioni utili anche qui:
Guida Cittadino - Consiglio Nazionale del Notariato