Immobile censito al catasto come abitazione

[2360]

bsera a tutti,
ho acquistato a in comune di mira (ve) un immobile ex rurale e dal 2006 censito al catasto come abitazione di tipo economico a2. annesso all'abitazione vi è un fabbricato costruito prima del 67 con licenza di costruzione per stalla e fienile.
nel 2006 gli eredi dei vecchi proprietari venuti a mancare e venendo meno anche il carattere di ruralità, tramite un geometra hanno accatastato il tutto dichiarando una nuova suddivisione degli spazi interni, quindi al posto della stalla hanno indicato legnaia, deposito, ed al posto del fienile, posto al piano primo è stato dichiarato soffitta, questi spazi sono considerati come accessori dell'abitazione principale.

avendo intenzione di ricavare delle stanze nella soffitta ex fienile, mi sono rivolto ad un architetto, il quale dice che secondo lui ci sono delle discordanze, in quanto avrebbero dovuto fare una dia per cambio di destinazione d'uso da rurale ad abitazione con accessori quando hanno fatto l'accatatastamento del 2006, e che se adesso vogliamo presentare un qualsiasi progetto dobbiamo fare prima una dia in sanatoria.
le domande sono le seguenti :
ma l'agenzia immobiliare non avrebbe dovuto accorgersene ?
ma il notaio non avrebbe dovuto accorgersene ?
e il perito della crif intervenuto per conto della banca ?
quanto costa fare la dia in sanatoria ?
il comune potrebbe richiedere oneri di urbanizzazione ?
(preciso che siamo in aperta campagna senza gas,fognature)
l'atto potrebbe essere considerato nullo ? e cosa succede con il mutuo.... ?
posso chiedere di pagare eventuali spese ai vecchi proprietari ?
ma maremma maiala : .... posibile che uno possa dichiarare al catasto che gli asini volano e nessuno controlla le dichiarazioni ??

un GRAZIE enorme a chi avrà tempo e voglia di rispondere
ciao 2360

 

[Antonello]

Sei certo che l'immobile è accatastato A/2 ed è di tipo economico?
Se era un fabbricato rurale, quindi in catasto terreni, il geometra bene ha fatto a trasferirlo all'urbano, per mancanza dei requisiti sulla ruralità.
Presumo che abbia trasferito il tutto ai fabbricati con un'unica operazione.
Se al periodo c'è stata una dimenticanza, può introdurli anche ora in catasto fabbricati operando una semplice variazione.

 

[antonellifederico]

ma maremma maiala : .... posibile che uno possa dichiarare al catasto che gli asini volano e nessuno controlla le dichiarazioni ??

putroppo, fino ad un paio d'anni fà, al catasto non chiedevano il titolo edilizio

anche il fabbricato principale è ante-1967?

la perdita dei requisiti di ruralità non è una questine edilizia ma meramente fiscale quindi non c'era bisogno di fare una DIA per il cambio di destinazione d'uso (una stalla di fatto è un deposito di conseguenza, nella sostanza, non c'è stata variazione di destinazione d'uso edilizia);

altro discorso è la suddivisione interna;

in merito alla DIA in sanatoria ha ragione l'architetto

se ti fosse consentito di trasformare una superficie non-residenziale in residenziale (in zona agricola ho qualche dubbio ma non conosco la normativa in materia della tua regione) gli oneri di urbanizzazione sono dovuti

se gli atti sono già stipulati, il mutuo ottenuto non dovresti avere problemi

in merito alle spese da richiedere ai vecchi proprietari le puoi anche richiedere (provarci non costa nulla) ma con l'atto d'acquisto sicuramente avrai dichiarato che hai accettato lo stato di fatto e di diritto qundi credo che hai poche speranze

 

[2360]

bgiorno e innanzitutto grazie per l'attenzione.
si l'immobile è censito a2, ed anche il fabbricato principale è ante 67, anzi sicuramente primi del 900
se ben capisco quindi, se non avessero apportato modifiche interne il cambio d'uso non sarebbe stato dovuto,
in quanto la stalla può essere vista come deposito e il fienile come soffitta ??
ma avendo apportato modifiche interne , in quanto la stalla è stata suddivisa in 3 depositi, la dia era dovuta all'epoca e adesso bisognerebbe farla in sanatoria giusto ?
con anche il rischio che non venga accettata... perfetto...
si il mutuo è stato accettato ed ho anche già iniziato a rimborsare quindi sotto questo punto di vista non vedo neppure io problemi, ma quello che mi lascia perplesso è che i vecchi proprietari non possano essere chiamati in causa.
è vero che io ho accettato l'immobile cito testualmente : la vendita è fatta et accettata a corpo; con ogni accessorio e pertinenza dell'immobile venduto; nel suo attuale stato di diritto e di fatto....
ma è anche vero che le venditrici hanno dichiarato cito : in riferimento alla disposizione di cui all'art.40 comma 2° della legge 47/85, le venditrici - ai sensi dll'art.76 del dpr 445/2000 e previa ammonizione da parte mia sulle conseguenze penali cui le stesse possono andare incontro in caso di dichiarazione mendace - attestano che le opere relative alla porzione di fabbricato e all'adiacenza venduti risultano iniziate in data anteriore al 1 settembre 1967. Dichiarano inoltre le venditrici che detti beni non sono stati oggetto di interventi edilizi e/o di mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza o concessione o autorizzazione e che rispetto agli stessi non furono mai adottati i provvedimenti sanzionatori di cui all'art.41 comma 1°della legge 47/1985....

e alllora ? ma adesso ho un altro dubbio... se dichiarano che le opere quindi anche la suddivisione interna (?) è ante 67, ma allora la dia non era necessaria ??
mi sto incartando... ??

grazie ancora

 

[antonellifederico]

in quanto la stalla può essere vista come deposito e il fienile come soffitta ??

non credo perchè la soffitta è una pertinenza dell'abitazione; in alternativa, invece di soffitta, la destinazione che dovresti utilizzare è sempre "deposito";

avendo apportato modifiche interne , in quanto la stalla è stata suddivisa in 3 depositi, la dia era dovuta all'epoca e adesso bisognerebbe farla in sanatoria giusto ?

Dichiarano inoltre le venditrici che detti beni non sono stati oggetto di interventi edilizi e/o di mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza o concessione o autorizzazione

su questo hai perfettamente ragione!

se dichiarano che le opere quindi anche la suddivisione interna (?) è ante 67, ma allora la dia non era necessaria ??

se dichiarassero una cosa del genere potresti appellarti alla variazione catastale del 2006 (se fai una visura catastale storica dovresti vedere la data esatta in quanto, quando si presenta un accatastamento, si deve dichiarare quando sono state effettuate le modifiche)

per dovere di cronaca, il regime autorizzatorio è stato introdotto con la legge 10 del 1977

 

[2360]

quote
attestano che le opere relative alla porzione di fabbricato e all'adiacenza venduti risultano iniziate in data anteriore al 1 settembre 1967.
unquote

lo hanno già dichiarato nell'atto come ho citato testualmente sopra, e allora ??
ciao grazie

 

[antonellifederico]

quando ho inserito questo post:

se dichiarassero una cosa del genere potresti appellarti alla variazione catastale del 2006 (se fai una visura catastale storica dovresti vedere la data esatta in quanto, quando si presenta un accatastamento, si deve dichiarare quando sono state effettuate le modifiche)

intendevo riferirmi alla tua richiesta di rimborso delle spese ai vecchi proprietari

dovresti andare in catasto e farti tirare fuori il DOCFA (è il programma per inserire i fabbricati in catasto) presentato nel 2006 e verificare che data hanno inserito quando viene chiesto di specificare la data dell'avvenuta variazione;

se hanno messo una data anteriore al 1967 allora non hai speranze di farti rimborsare qualcosa e dovrai sostenere le varie spese necessarie per regolarizzare il tutto

 

[2360]

scusa ma sono duro a capire.....
se hanno messo una data ante67 sul docfa la dia non era necessaria quindi perchè doverla fare adesso in sanatoria ?
viceversa se hanno messo una data post 67 mentre nell'atto di vendita hanno dichiarato il contrario si tratta di una mendace dichiarazione.
oppure sto sbagliando interpretazione ?
ciao grazie

 

[antonellifederico]

la mettevo come eventualità, e visto quello che hai scritto

nel 2006 gli eredi dei vecchi proprietari venuti a mancare e venendo meno anche il carattere di ruralità, tramite un geometra hanno accatastato il tutto dichiarando una nuova suddivisione degli spazi interni, quindi al posto della stalla hanno indicato legnaia, deposito, ed al posto del fienile, posto al piano primo è stato dichiarato soffitta, questi spazi sono considerati come accessori dell'abitazione principale

hanno reso sicuramente una dichiarazione mendace sull'atto