Immobile con difformità urbanistiche catastali (parte ad uso ufficio A10 invece di A2)

[RmDavide]

Buongiorno a tutti,
sto acquistando un immobile da un privato e ho già firmato una proposta di acquisto con caparra controfirmatoria incassata dal venditore. Al catasto l'immobile è tutto classificato A2 mentre da ulteriori ricerche al comune risulta 1/3 dell'abitazione ad uso ufficio A10. Sul preliminare si parla esplicitamente di tutto l'immobile a uso abitativo A2. Il venditore sapeva che una parte dell'immobile era ad uso ufficio A10 ma non mi ha avvertito e ha cercato di minimizzare il tutto.
Entro la data del rogito non si riesce a sistemare la situazione ed il notaio, con difformità tra catasto e urbanistica, non fa il rogito.
Posso rivalermi sul venditore visto che risulta inadempiente? Come posso muovermi?

 

[Umberto Granducato]

Posso rivalermi sul venditore visto che risulta inadempiente? Come posso muovermi?

lo devi convocare con raccomandata A.R. entro 15 gg dalla data del rogito.
Se al momento del rogito non avrà riportato l'immobile allo stato originario ossia non potrà venderti quanto promesso sarà inadempiente quindi potrai recedere o risolvere il contratto. Fino ad allora non è inadempiente.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
sto acquistando un immobile da un privato e ho già firmato una proposta di acquisto con caparra controfirmatoria incassata dal venditore. Al catasto l'immobile è tutto classificato A2 mentre da ulteriori ricerche al comune risulta 1/3 dell'abitazione ad uso ufficio A10. Sul preliminare si parla esplicitamente di tutto l'immobile a uso abitativo A2. Il venditore sapeva che una parte dell'immobile era ad uso ufficio A10 ma non mi ha avvertito e ha cercato di minimizzare il tutto.
Entro la data del rogito non si riesce a sistemare la situazione ed il notaio, con difformità tra catasto e urbanistica, non fa il rogito.
Posso rivalermi sul venditore visto che risulta inadempiente? Come posso muovermi?

E' un classicone: certo che puoi rivalerti, con doppio della caparra (se avete scritto "confirmatoria", se no semplice restituzione) e con il pagamento di eventuali danni patiti (purchè reali e purchè non abbiate scritto "acconto", in quel caso deve solo darti in dietro i tuoi soldi), ma devi lasciargli ancora un tempo ragionevole per sistemare tutto.
Convocalo ufficialmente con una raccomandata per il rogito, se non fa in tempo mettilo in mora dandogli altri 15/20 gg e se ancora non è pronto agisci contro di lui, soprattutto se pensi sia stato in cattiva fede. Ultima cosa: in futuro compra tramite agenzia...In bocca al lupo.

 

[Bagudi]

Spostate la data del rogito.

E se avesse già speso la tua caparra ?

 

[RmDavide]

Ringrazio tutti per le risposte ed integro:
- confermo che caparra è confirmatoria.
- purtroppo nell'intero immobile è finita la percentuale da utilizzare ad uso abitazione quindi almeno in breve tempo non è possibile fare il cambio da A10 a A2.
- Il venditore potrebbe aver speso la mia caparra.

Infine per completezza di informazione: avrei dovuto fare un secondo pagamento di caparra confirmatoria prima del rogito che non ho fatto visto che ho scoperto questa difformità. Il venditore voleva ridarmi subito la caparra rifacendomi un assegno ma volevo sapere bene cosa fare visto che questa storia mi ha creato numerosi problemi.

PS. La prima offerta l'avevo fatta con un agente immobiliare di mia fiducia che avrei pagato io ma è stata rifiutata a malo modo dal venditore perchè non voleva nulla a che fare con le agenzie. Era un campanello di allarme che non ho colto.

 

[Bagudi]

PS. La prima offerta l'avevo fatta con un agente immobiliare di mia fiducia che avrei pagato io ma è stata rifiutata a malo modo dal venditore perchè non voleva nulla a che fare con le agenzie. Era un campanello di allarme che non ho colto.

Già.
Venditore truffaldino... come se poi i nodi non venissero al pettine...

Se ti voleva ridare i soldi, approfittane.

 

[mata]

Ringrazio tutti per le risposte ed integro:
- confermo che caparra è confirmatoria.
- purtroppo nell'intero immobile è finita la percentuale da utilizzare ad uso abitazione quindi almeno in breve tempo non è possibile fare il cambio da A10 a A2.
- Il venditore potrebbe aver speso la mia caparra.

Infine per completezza di informazione: avrei dovuto fare un secondo pagamento di caparra confirmatoria prima del rogito che non ho fatto visto che ho scoperto questa difformità. Il venditore voleva ridarmi subito la caparra rifacendomi un assegno ma volevo sapere bene cosa fare visto che questa storia mi ha creato numerosi problemi.

PS. La prima offerta l'avevo fatta con un agente immobiliare di mia fiducia che avrei pagato io ma è stata rifiutata a malo modo dal venditore perchè non voleva nulla a che fare con le agenzie. Era un campanello di allarme che non ho colto.

Vai da un avvocato e chiedigli i danni: se ritieni che il doppio della caparra sia un rimborso non congruo, puoi richiedere, in sostituzione, che il risarcimento del danno avvenga in base alle regole generali. Ovviamente se il preliminare/proposta conteneva le garanzie circa la sussistenza della conformità edilizia.

 

[RmDavide]

Sul preliminare, nella descrizione dell'immobile, c'è scritto che "tutto l'immobile è a uso abitazione". Dal catasto risulta tutto A2 ma al comune no.
Inoltre sempre nel preliminare c'è scritto che in caso di vincoli non eliminabili alla data del rogito il proponente può recedere dal contratto preliminare.

 

[adimecasa]

cosa cambia se non sono stati fatti dei lavori difformi? basta una semplice declassazione

 

[RmDavide]

cosa cambia se non sono stati fatti dei lavori difformi? basta una semplice declassazione

L'immobile ha l'unico problema che al catasto è A2 mentre al comune 1/3 dell'immobile è A10. Il declassamento al catasto mi porterebbe a non poter comprare quella porzione come prima casa, a dover pagare maggiori tasse e a non poter utilizzare in tranquillità quella porzione di casa visto che in teoria non posso metterci letti, cucina, ecc, essendo un ufficio A10.