Immobile con Ipoteche "inefficaci"

[Nicflames]

Buongiorno a tutti,
settimana scorsa io e mia moglie abbiamo fatto proposta di acquisto su un immobile, vincolata a esito positivo delle verifiche catastali e ipotecarie da parte del notaio e alla delibera del mutuo da parte della banca.
Sull'immobile gravano due ipoteche giudiziali, l'agente immobiliare ci ha comunque tranquillizzato dicendoci che sull'atto di provenienza è indicato che le ipoteche non hanno effetto perchè qualche mese prima delle ipoteche il marito (ex titolare di attività, poi fallito) ex proprietario del 50% dell'immobile ha donato il suo 50% alla moglie. Il rogito è avvenuto dopo le ipoteche ma da quello che ho capito vale il preliminare di compravendita (avvenuto appunto prima delle ipoteche).

Le ipoteche risalgono al 2010, come anche preliminare e rogito tra marito e moglie, sono passati ormai 7 anni e di azioni revocatorie non dovrebbero essercene state (in ogni caso chiederò di verificare), quindi dovrebbe essere ormai prescritta la possibilità di agire con revocatoria.

Dovesse essere questa la situazione, esistono altri rischi o situazioni da verificare?
Cosa rischio con comprando la casa con questa situazione, ossia ipoteche non cancellate ma a quanto pare inefficaci?
Ci sono possibilità che la banca non ci dia il mutuo?

Grazie anticipatamente a tutti per le risposte!
Niccolò

 

[ingelman]

Scusa @Nicflames ma da quello che hai scritto le contraddizioni ed incongruenze sono molteplici, se magari puoi sforzarti di spiegare meglio forse un parere lo riusciresti ad avere.

Sull'immobile gravano due ipoteche giudiziali,

questo certamente non depone bene ... sarebbe stato meglio che l'immobile fosse gravato da ipoteche volontarie "della serie mutuo residuo o ipoteca iscritta volontariamente dal datore d'ipoteca proprietario per offrire una garanzia su altro tipo di obbligazione "saldato il mutuo o sostituendo la garanzia o estinguendo il debito o adempiendo all'obbligazione assunta per l'altro tipo di ipotetica garanzia

" l'ipoteca la cancelli facilmente ottemperando ....".

Un ipoteca giudiziale la si può cancellare solo previo autorizzazione di un Tribunale.

Poi ci sono alte cose che non tornano "oppure ti sei spiegato male"

cito:

l'agente immobiliare ci ha comunque tranquillizzato dicendoci che sull'atto di provenienza è indicato che le ipoteche non hanno effetto perchè qualche mese prima delle ipoteche il marito (ex titolare di attività, poi fallito) ex proprietario del 50% dell'immobile ha donato il suo 50% alla moglie.

immagino che in questo passaggio tu ti stia riferendo alla provenienza precedente all'ultima ... vedi quello che hai scritto sotto .da me citato .....

Il rogito è avvenuto dopo le ipoteche ma da quello che ho capito vale il preliminare di compravendita (avvenuto appunto prima delle ipoteche).

Una donazione non prevede un preliminare .....
Quindi precedentemente alla provenienza dei tuoi dante causa ... i venditori dei tuoi venditori avevano sottoscritto un preliminare prima dell'iscrizione ipotecaria giudiziale

chi ci capisce è bravo
(questa è l'unica interpretazione al tuo scritto che riesco a dare)

Se così fosse e se ho capito bene, i dante causa dei tuoi date causa avrebbero avuto un effetto prenotativo sull'immobile solo in forza di un preliminare trascritto.
Da qui a dire che le ipoteche sono prive d'efficacia a fronte delle vendite successive ce ne passa .......

(per non parlare della donazione che già di per se ha le sue vulnerabilità)

Tutto ciò premesso
ti chiedo do spiegare meglio la cronologia degli eventi in maniera più dettagliata (io personalmente ho capito poco dal tuo scritto)
Se spieghi meglio vedrai che riuscirai ad ottenere risposte anche da persone più titolate di me che sono stato il primo a risponderti
(il problema l'hai postato un giorno fà senza avere risposta alcuna)

sull'atto di provenienza è indicato che le ipoteche non hanno effetto perchè qualche mese prima delle ipoteche il marito (ex titolare di attività, poi fallito) ex proprietario del 50% dell'immobile ha donato il suo 50% alla moglie.

Se un Notaio scrive questo tutto lascerebbe pensare che se la donazione "regolarmente trascritta" fosse stata fatta prima delle iscrizioni ipotecarie contro il donante del bene ipotecato ..... probabilmente i creditori hanno commesso un errore ....

(forse avrebbero dovuto improntare un altro tipo di azione per rendere la donazione annullabile in quanto effettuata con chiaro scopo elusivo e fraudolento). Questo solo un avvocato può dirlo dopo che ti sarai spiegato meglio) ...

Una cosa è certa
ai fini di un mutuo da te richiesto ed a fronte di ipoteche giudiziali iscritte in conservatoria (anche se erroneamente iscritte) non esiste dichiarazione del Notaio che tenga... figuriamoci quella dell'AI ....
La banca non eroga (il Notaio che rilascia una Relazione Preliminare Notarile ai fini del mutuo da te richiesto positiva, omettendo di menzionare le ipoteche sarebbe un pazzo a farlo)

Le stesse andrebbero cancellate con il consenso del Giudice ( in via giudiziale).

Spero di essere stato altrettanto poco chiaro quanto te

illustra meglio la situazione

 

[Nicflames]

Ingelman grazie per la risposta.

Probabilmente l'ho chiamata donazione erroneamente.

E' stato un vero e proprio atto di compravendita tra marito e moglie senza però che la moglie abbia pagato nulla.

Sull'atto di provenienza è scritto che le ipoteche giudiziali (del marito) sono inefficaci perchè il preliminare di vendita è avvenuto prima delle iscrizioni ipotecarie.

Queste ipoteche quindi ci sono, ma non sono efficaci, tanto più che sono passati più di 5 anni (possibilità di procedere con azione revocatoria prescritta?).

Tra l'altro sulla proposta fatta, l'AI spunta la casella dove indicato che l'immobile è libero da ipoteche (in realtà le ipoteche ci sono, ma prove di effetto, che comunque non significa la stessa cosa, corretto?) e altre pregiudizievoli; essendo poi una proposta precompilata, è indicato che il venditore (la moglie) deve consegnare l'immobile libero da pregiudizievoli di qualsiasi tipo, ma questo non credo sia possibile dato che i due si sono separati.

Insomma non riesco a capire se queste ipoteche possono crearci qualche problema oppure no.
Quindi mi confermate che con una situazione del genere la banca non eroga il mutuo anche con relazione del notaio che spiega quanto sopra?

Grazie molte,
Niccolò

 

[Bagudi]

Ma un Notaio l'hai interpellato ?