Immobile in costruzione - fidejussione abusiva

[Andre90]

Buongiorno, sto valutando l'acquisto di un immobile in costruzione (consegna prevista tra 18 mesi).
La ditta venditrice, sulla base delle info pubbliche che ho raccolto, è finanziariamente solida ed ho evidenza che gli ultimi principali cantieri sono andati bene (rispetto delle tempistiche e vendite).
Il problema nasce dal fatto che la fidejussione che mi è stata proposta sarebbe rilasciata da una società non abilitata all'attività in Italia (fidejussione abusiva a tutti gli effetti) e il preliminare non sarebbe trascritto ma solamente registrato.
Premesso che l'acconto richiesto è abbastanza basso (c. 10%), e che abito vicino al cantiere (per cui sarei in grado di verificare se i lavori procedono come da piano), mi chiedevo se, nel caso in cui facessi valere in un secondo momento la nullità relativa del preliminare, potrei avere diritto alla restituzione della caparra dal costruttore oppure se questa è tutelata solamente dalla fidejussione.
Grazie a chiunque risponderà.

Andre

 

[Zagonara Emanuele]

In caso di inadempienza da parte del costruttore rispetto agli accordi assunti e sottoscritti con un preliminare regolarmente registrato, il costruttore (se appunto fosse lui l'inadempiente) dovrebbe raddoppiare l'importo ricevuto quale caparra indipendentemente dal rilascio della fidejussione, che serve a garantire la "solvibilità" del costruttore stesso, ovvero ti tutela nel caso di insolvenza o fallimento dello stesso.

 

[Andre90]

Grazie del riscontro. Il funzionamento della fidejussione mi è chiaro. Nel caso in specie, nella sostanza, si tratta però di "carta straccia" e se il costruttore fallisce non avrei modo di recuperare la caparra.
Quello che mi servirebbe capire è cosa succede se dovessi essere io a ritirarmi tra p.es. 1 anno constatando eventuali ritardi dei lavori, impugnando la nullità del preliminare per fidejussione abusiva. Perderei la caparra o potrei rifarmi sul costruttore?

 

[francesca63]

Perché impelagarsi in situazioni del genere ?
Mi pare assurdo firmare un contratto, sapendo già che un domani se ne potrebbe chiedere l'annullamento per fideiussione non rispondente alle norme.

Quello che mi servirebbe capire è cosa succede se dovessi essere io a ritirarmi tra p.es. 1 anno constatando eventuali ritardi dei lavori, impugnando la nullità del preliminare per fidejussione abusiva. Perderei la caparra o potrei rifarmi sul costruttore?

Fino alla data prevista per il rogito non si può parlare di ritardi; potrebbero ipoteticamente lavorare di notte in otto squadre e recuperare il tempo perso...
Potresti sempre usare la "scusa" della fideiussione, ma se poi la caparra non ti venisse restituita spontaneamente cosa fai ?

e il preliminare non sarebbe trascritto ma solamente registrato.

L'obbligo del preliminare per atto pubblico ( e quindi trascritto) c'è solo per immobili con permesso di costruire richiesto in data successiva al 16 marzo 2019.
Niente vieta di chiedere che sia comunque fatto dal notaio e trascritto, a tue spese.

 

[Andre90]

Perché impelagarsi in situazioni del genere ?
Mi pare assurdo firmare un contratto, sapendo già che un domani se ne potrebbe chiedere l'annullamento per fideiussione non rispondente alle norme.

Chiaro che il caso che proponevo è uno scenario estremo (improbabile secondo me e sicuramente non auspicabile). Lo scopo era capire se avessi qualche tutela considerando l'inutilità della fidejussione (e la non disponibilità a cambiare i garante da parte del costruttore)

Potresti sempre usare la "scusa" della fideiussione, ma se poi la caparra non ti venisse restituita spontaneamente cosa fai ?

Proprio questa è la domanda. Si può "forzare" la restituzione data la nullità del preliminare o si può solo sperare sulla collaborazione discrezionale del venditore?

 

[francesca63]

Proprio questa è la domanda. Si può "forzare" la restituzione data la nullità del preliminare

Dovresti fargli causa, se non te la rende.

 

[PyerSilvio]

se poi la caparra non ti venisse restituita spontaneamente cosa fai ?

Decreto ingiuntivo.

Lo sanno anche i sassi.

 

[francesca63]

Decreto ingiuntivo.

Lo sanno anche i sassi.

Bene.
Da adesso sono un sasso che sa una cosa in più di prima.😉

 

[PyerSilvio]

Da adesso sono un sass

Ciascuno c'ha i problemi suoi.