Importo locazione e spese comprese ai fini fiscali

[b62]

Saluti

Ho letto on line, in tema di locazioni turistiche (ma può trovare campo anche in altre locazioni), di persone che hanno canoni dove sono comprese anche le spese delle utenze, che alcuni dividono il canone percepito, in canone di locazione e spese forfettarie per utenze.

Alcuni si spingono anche ad inserire in contratti (anche registrati) dizioni tipo:
"Meglio indicare nel contratto una voce "canone di locazione" (quello che dichiari come importo) e una voce "contributo anticipato spese salvo conguaglio". La somma dei due importi sarà quanto effettivamente ti pagano, ma anche se poi il conguaglio non ci sarà mai, almeno sul secondo importo non pagherai le imposte."

A sostegno di questa tesi si cita:
http://finanza.repubblica.it/Esperti/Casa.aspx?ID=223415

Premesso che io ho qualche dubbio che il fisco la pensi cosi, e non lo consideri canone vero e proprio soggetto a tassazione, fregandosi della suddetta dizione o divisione, e prendendo come imponibile il totale percepito.

Che ne pensate?

Un saluto

 

[topcasa]

Penso propri no e non hovisto o sentito dire di tali pretese da parte dell'AdE

 

[Pennylove]

Buona regola vuole che si separino nei contratti di locazione le voci “canone” da quelle delle “spese” ovvero degli “oneri accessori o condominiali” proprio per evitare che l’Amministrazione finanziaria consideri questi ultimi (richiedibili con conguaglio al termine di ogni gestione o in forma forfetizzata senza conguaglio alcuno, peraltro nei soli contratti a canone libero (esclusi i commerciali) parte integrante del canone di locazione, esponendoti al rischio che allo sportello qualche solerte funzionario ti contesti l’atto per insufficiente versamento dell’imposta di registro causa aumento della base imponibile. Tale distinzione è vivamente consigliabile, in quanto le due voci hanno una differente disciplina (il canone subisce gli aumenti previsti nel contratto, mentre le spese sono assoggettate a variazioni inizialmente non prevedibili e sono normalmente soggette a conguaglio a fine consuntivo). La specificazione, inoltre, ha importanti ripercussioni fiscali, in quanto l’IRPEF o la cedolare secca vengono pagate solo sul canone, mentre le spese accessorie non costituiscono reddito imponibile.

 

[b62]

Vi ringrazio delle vostre risposte.

A me interessava in particolare per affitti turistici di breve entità (da 3 a 7gg) alcuni dicono che nel caso di affitti turistici (quindi non casa vacanze e b&b) le utenze dovrebbero essere a carico del turista, cosa ovviamente nella pratica non fattibile, in quanto normalmente il canone comprende tutto.

Si consigliava quindi di separare nel contratto l'importo in un 80/90% relativo al canone vero e proprio , ed un 20/10% relativo alla spese, sia per essere regolari a fini delle normative sul turismo e sui contratti, sia anche per un piccolo risparmio a fini fiscali, visto che le spese comunque ci sono e non possono essere scaricate non essendo attività imprenditoriale.

Un saluto

 

[adimecasa]

puoi benissimo citare le spese di gestione separandole dal canone di locazione, esempio canone 100,00€ mensili di cui 20,00€ per spese condominiali salvo conguaglio saranno tassate solo 80,00€. ai fini fiscali

 

[Bastimento]

@b62
Contrariamente a quanto letto finora, le tue informazioni sono purtroppo da confermare.

Ho un piccolo bilocale a Milano, di cui ho sempre concordato personalmente il testo contrattuale di locazione ed effettuato la registrazione: ho sempre separato il canone dalle spese (condominiali ed utenze) indicate "salvo conguaglio", e non mi sono mai stati richiesti oneri aggiuntivi di registrazione

Ultimamente l'ho dato in locazione ad una nota società di consulenza uso foresteria, che ha imposto il suo testo contrattuale e preteso di effettuare personalmente la registrazione (a Roma 3): il contratto indicava il canone complessivo dei 18 mesi, e l'importo delle spese condominiali, indicato forfettariamente, senza conguaglio. Il contratto prevedeva anche una fideiussione a garanzia.

Conclusione: la ADE in sede di registrazione, ha tassato:
- Il canone al solito 2%
- l'importo fisso delle spese condominiali, senza conguaglio, e la fideiussione bancaria (206 €): non sono stato in grado di ricostruire il calcolo, di cui non mi sono state date spiegazioni (non ho insistito col conduttore perchè non sono state messe a parziale mio carico).

Interpellato il call centre, ho avuto due risposte contrastanti da due diversi centri.

Sul tema avevo scambiato con @Pennylove LCUNE OSSERVAZIONI.

 

[b62]

direi quindi che la dizione "salvo conguaglio" è doverosa e necessaria