Impugnare una delibera condominiale equivale ad annullarla?

[gianluca78]

Ciao a tutti,

vi espongo il mio problema: a fine Aprile dovrei rogitare l'acquisto di un'immobile; il compromesso è già stato fatto a Dicembre.

A metà Marzo il condominio si riunisce in via straordinaria per deliberare circa 200.000 euro di lavori straordinari (una cifra enorme), in pratica rifanno tutta la palazzina.

Il proprietario dice che vuole impugnare la delibera perchè non gli è arrivata la raccomandata (anche se io ho visto che l'amministrazione ha spedito raccomandate a lui e a tutti i condomini, però non o effettivamente quando queste siano arrivate). Inoltre si appella al fatto che nel verbale della delibera non c'è scritto chi ha votato e come (ci sono solo i presenti).

Mi domando:
1 questi due motivi possono bastare a rendere nulla la delibera?
2 impugnare la delibera significa automaticamente annullarla?

La domanda 2 mi interessa molto.

Perchè il punto è: lui potrebbe non avere nessun buon motivo per impugnare (a me sembra che si stia arrampicando sugli specchi) ma lo fa evidentemente solo per procastinare l'attuale delibera ad un momento successivo in cui ci sarò io.

Il punto è: se lui impugna che succede?
La delibera automaticamente viene annullata e si rifa la riunione?
Oppure un giudice deve decidere se la delibera sia realmente annullabile e nel caso in cui non lo sia farne derivare tutti gli effetti? E se è il giudice: nel frattempo il condominio che fa?
Si può riunire di nuovo? Perchè in questo caso quello che dice il giudice non avrebbe valore nel senso che anche validando gli effetti della delibera questa sarebbe già stata sostituita da un'altra.

Mi fate sapere?

Grazie mille.

Ciao.

 

[gennaro63]

innanzi tutto bisogna vedere cosa e' stato scritto nel preliminare....nei preliminari seri...si mette che le spese deliberate antecedentemente al rogito notarile sono a carico della promittente parte venditrice....poi se lui sta' cercando di non voler pagare e farti accollare a te tale incombenza....allora e' un'altro paio di maniche..se il condominio in via straordinaria ha gia' deliberato....lui dovra' soltanto pagare........se riportato nel preliminare...altrimenti rischierai un contenzioso abbastanza brutto.....

 

[gianluca78]

Nel preliminare è scritto che tutti gli oneri condominiali devono essere pagati e che l'immobile deve essere esente da tutti gli oneri (compresi i condominiali) e da liti presunte o minacciate (quindi già la sua ipotetica impugnazione mette a rischio il contratto stesso). Nel compromesso però non si parla di delibere in maniera esplicita.

Ma su questo punto non ci sono molti dubbi nel senso che anche il venditore ha ammesso che per legge dovrebbe pagare tutto lui.

Il punto è che in maniera piuttosto smaccata il venditore ha detto di voler impugnare la delibera al solo fine di farla rifare dall'amministratore in un secondo momento e cioè quando sarò io il proprietario (dopo Aprile) in modo tale che le spese ricadano tutte su di me.

Ma se il venditore impugna una delibera condominiale vuol dire che va da un giudice di pace e che fa ricorso giudiziario cioè va in causa col condominio. Giusto?

Che cosa succede a quel punto?
Il condominio semplicemente se ne frega e rifa l'assemblea e delibera una seconda volta sullo stesso argomento (magari usando maggiori accortezze per non incappare in ulteriori impugnazioni)?

E che succede alla vecchia delibera oggetto del contenzioso legale?
Passa in cavalleria e viene annullata così, per il semplice fatto che il condominio può riunirsi di nuovo sullo stesso ordine del giorno?

E il giudice di pace e la causa fatti dal venditore?
A questo punto perdono di senso.
Infatti che senso avrebbe per il giudice decidere se è valida o meno una delibera che di fatto è già stata superata nei contenuti da una successiva.

Se anche il giudice dicesse che l'impugnazione non aveva senso e non c'erano i motivi per farla ormai quella delibera avrebbe perso di valore e le decisioni scaturite in quella sede non avrebbero valore alcuno.

O non è così? E il condominio non può riunirsi una seconda volta su quel punto (ordine del giorno) fino a che il giudice non si sia espresso dicendo se effettivamente la delibera oggetto dell'impugnazione può essere annullata o meno? E quindi se viene annullata si rifa, mentre se non viene annullata (perchè l'impugnazione era sbagliata) le decisioni prese in tal sede sono valide.

Se fosse valida la prima ipotesi (condominio che semplicemente rifa la delibera)un condomino potrebbe impugnare una delibera appigliandosi a un pretesto qualunque (magari inesistente) al solo scopo di ritardarne gli effetti o di farla rifare

Qualcuno mi illumina in materia?

 

[STUDIOMINUCCI]

Poichè l'assemblea può rideterminarsi su qualunque punto in qualunque tempo...se l'assemblea si riunisce nuovamente sul punto oggetto di impugnativa e delibera validamente si ha quella che tecnicamente si chiama "cessazione della meteria del contendere" , che deve essere rappresentata dal Legale nel Giudizio di Impugnazione e che pone termine alla vertenza.
NON sempre, però, questa della nuova delibera è una via intelligente/conveniente. E il perchè è molto semplice : se io condominio faccio cessare la materia del contendere perchè "rimedio" al "malfatto"....chiaro che....implicitamente ammettto il "torto" e poi mi sobbarco le conseguenze pecuniarie della lite.

Ora : da quel che dici...l'impugnativa del tuo venditore sembrerebbe proprio essere il classico caso di "lite pretestuosa", e dunque destinata alla soccombenza PER LUI.

Ne deriverebbe , se così fosse, che ...la convenienza maggiore , sia del condominio che tua personale, sarebbe quella di attendere tranquillamente l'esito della lite.

Anche perchè (e qui vado all'altra tua domanda) : l'impugnativa per sè stessa ...non solo non produce alcun annullamento (bisogna aspettare la sentenza!!!), ma addirittura non produce alcuna "sospensiva" di sua esecuzione (salvo che non sia stata espressamente richiesta dall'impungnante ed ACCORDATA DAL GIUDICE ! Cosa che nel tuo caso parrebbe proprio NON essere avvenuta).

Per ultimo, e anche se non richiesto, mi permetto una considerazione, e cioè : comunque vada questa fantasiosa impugnativa del venditore...la cosa certa certissima è che quel palazzo necessita di ristrutturazione!!!!
E di questo....o se ne è già tenuto conto nella determinazione del prezzo, oppure PUO' benissimo tenersene conto, prima di rogitare!!!!

 

[gianluca78]

Grazie mille per questa risposta chiara ed esauriente

D'altronde la cosa che gli ho proposto io è di dividerci le spese a metà (proprio perchè comunque capisco la sua posizione e mi va di fare le cose in maniera giusta). quindi spero che gli passi questa idea dellìimpugnazione pretestuosa.

Una curiosità: ma una delibera dove non compaiano nel verbale le dichiarazioni di voto di ciascun condomino è da ritenersi nulla? Nel regolamento non si fa cenno a questa cosa.

 

[STUDIOMINUCCI]

Una curiosità: ma una delibera dove non compaiano nel verbale le dichiarazioni di voto di ciascun condomino è da ritenersi nulla? Nel regolamento non si fa cenno a questa cosa.

Sì.
Salvo che la delibera sia stata assunta all'unanimità dei presenti e che rechi questa dicitura in verbale, se c'è stata votazione con esito NON unanime...la verbalizzazione deve contenere l'indicazione esatta di chi ha votato a favore, chi contro, chi astenuto.
C'è giurisprudenza immensa e concorde, su questo aspetto.

 

[bergoleso]

mi allaccio a detta questione in relazione ad una delibera assembleare che prevede un lavoro condominiale ,peraltro parziale ,all'interno di proprieta' privata di condomino ,riguardante la sostituzione di parte dell' impianto di scarico acque nere in eternit ; in sostanza ,si vuole intervenire su un tratto di soli due metri circa ,all'interno di detta proprieta' privata ,senza occuparsi di tali problemi (perdite + smaltimento eternit)esistenti anche sotto altre proprieta' e parti comuni ,senza alcuna argomentazione del fatto...Preciso che esiste filmato di cio' che dico a seguito di sopralluogo.Che tipo di opposizione e' possibile esercitare ? L'impugnativa riguarda solo la forma della delibera o anche l'eventuale sostanza ? Il parziale smaltimento dell'eternit puo' considerarsi una decisione non conforme a legge superiore ? Grazie anticipate
Bergoleso

 

[STUDIOMINUCCI]

mi allaccio a detta questione in relazione ad una delibera assembleare che prevede un lavoro condominiale ,peraltro parziale ,all'interno di proprieta' privata di condomino ,riguardante la sostituzione di parte dell' impianto di scarico acque nere in eternit ; in sostanza ,si vuole intervenire su un tratto di soli due metri circa ,all'interno di detta proprieta' privata ,senza occuparsi di tali problemi (perdite + smaltimento eternit)esistenti anche sotto altre proprieta' e parti comuni ,senza alcuna argomentazione del fatto...Preciso che esiste filmato di cio' che dico a seguito di sopralluogo.Che tipo di opposizione e' possibile esercitare ? L'impugnativa riguarda solo la forma della delibera o anche l'eventuale sostanza ? Il parziale smaltimento dell'eternit puo' considerarsi una decisione non conforme a legge superiore ? Grazie anticipate
Bergoleso

Ciao. Mi sembra che l'obiettivo che tu desideri raggiungere sia quello di rimuovere tutto l'eternit (come per normativa vigente, peraltro).
Se quel che ho compreso è giusto, con l'impugnativa di una delibera che adotta un provvedimento parziale non risolvi nulla e rischi un sacco di soldi.

Puoi ottenere molto di più spendendo solo..i 3 euro e 30 cent di una raccomandata all'Amministratore, in cui gli rappresenti che, essendo conclamata e documentata la totale irregolarità dell'impianto esistente, gli assegni termine perentorio per convocare assemblea che esamini e deliberi la messa a norma dell'intero impianto, con riserva di denunciare l'inadempienza - decorso inutilmente il termine asssegnato - alle Autorità competenti (prima fra tutte l'Ente Regionale di tutela dell'Ambiente , che non so quale sigla abbia nella tua Regione, ma che puoi facilmente conoscere dal web oppure rivolgendoti alla Asl del tuo Comune e precisamente al Comparto Igiene e Prevenzione) .
Non c'entra nulla ma ...mi sento in dovere di dirtelo ugualmente : tieni conto che l'operazione che tu desideri....in realtà potrebbe avere costi decisamente imbarazzanti, soprattutto con i tempi che corrono...

 

[bergoleso]

grazie per la risposta e la sollecitudine...in effetti ,l'intenzione reale sarebbe quella di far richiudere il buco esterno inopinatamente aperto e lasciare tutto com'e' ,anche per evitare di aprire una voragine all'interno del privato ,con conseguente intervento dell'ARPA (e' questo il nome da noi...) ; pero' l'attuale delibera prevederebbe questo intervento parziale e sto cercando un modo per evitarlo...in sostanza ,potrei porre la questione che mi hai indicato in assemblea per disincentivare gli attuali favorevoli ? I costi ,infatti ,per l'intero intervento sarebbero esorbitanti...lasciando tutto com'e' ,potremmo avere dei problemi ?

 

[STUDIOMINUCCI]

grazie per la risposta e la sollecitudine...in effetti ,l'intenzione reale sarebbe quella di far richiudere il buco esterno inopinatamente aperto e lasciare tutto com'e' ,anche per evitare di aprire una voragine all'interno del privato ,con conseguente intervento dell'ARPA (e' questo il nome da noi...) ; pero' l'attuale delibera prevederebbe questo intervento parziale e sto cercando un modo per evitarlo...in sostanza ,potrei porre la questione che mi hai indicato in assemblea per disincentivare gli attuali favorevoli ? I costi ,infatti ,per l'intero intervento sarebbero esorbitanti...lasciando tutto com'e' ,potremmo avere dei problemi ?

Forse hai chiarito qualcosa di importante.
Ma...sei proprio sicuro che l'intervento parziale avrebbe come UNICA ragione quella della rimozione dell'eternit???
Chiaro che se fosse così..l'operazione sarebbe pressochè demenziale!!!
Se, invece, quel tratto di rete ha problemi e si coglie l'occasione ANCHE per togliere l'eternit, allora tutto è diverso ed ha un senso!

Io ti consiglierei di accertarti circa questa premessa.
Se dovesse rislutarti che fanno un parziale solo per togliere l'eternit in un frammento della rete...bè certo che scriverei all'amm.re segnalandogli che questo intervento è solo un dispendio assurdo e che se ci ostina nel perseguire un risultato così risibile...allora andrai fino in fondo e segnalerai alle autorità competenti che l'intera rete è in eternit!!!!!