Infiltrazioni attraverso il lastrico solare

[piulia]

Buonasera.
Sono proprietaria di un terrazzo che è anche lastrico solare, in quanto sotto di esso vi sono alcuni garages ed una specie di abitazione.
Come potete immaginare si sono verificate delle infiltrazioni nello pseudo-appartamento di sotto e vorrei sapere, alla luce dei fatti che cercherò di esporre in maniera esauriente, come mi devo comportare.

Due anni fa, i miei vicini del piano di sopra hanno acquistato lo pseudo appartamento al piano seminterrato e, alle prime piogge, hanno subito un'infiltrazione d'acqua. Appena me l'hanno fatto presente, ho chiamato un muratore che, dopo aver rotto metà muro per verificare che non fosse la colonna di scarico, come loro si ostinavano a sostenere, ha rifugato le pistrelle del terrazzo, perchè in effetti la fuga in alcuni punti mancava, sentenziando però che evidentemente c'erano problemi con la guaina (come io avevo subito capito, il palazzo è del 1988!). Tutto a mie spese. Per qualche mese la fugatura ha effettivamente tamponato il problema. Alla successiva riunione di condominio, ho subito fatto presente all'amministratore il problema e detto che andava rifatto il terrazzo con urgenza, l'amministratore ha risposto che c'era un intervento più urgente e che quello l'avremmo l'anno successivo (cioè quest'anno). La vicina del piano di sotto non ha avuto nulla da obiettare.
Quest'anno la riunione di condominio non c'è ancora stata, quindi del terrazzo non s'è discusso. Una decina di giorni fa la vicina mi ferma e, un po' alterata, mi dice che quest'inverno, soprattutto con la neve, hanno avuto problemi di infiltarzioni e che non ci avevano detto niente per quieto vivere (???) e se potevo far rifugare le piastrelle perchè hanno acquistato delle librerie da mettere prorpio lì dove piove. Vabbè. Le rispondo che non è un intervento risolutivo, che potrebbe non servire a niente, ma che comunque lo farò fare. Contatto il muratore, il quale mi dice che appena ha un attimo viene. Nel frattempo il tempo è stato bruttissimo, ha piovuto a dirotto. Oggi la vicina mi ferma di nuovo e, arrabiatissima, mi dice che la situazione è grave, ha avuto dei danni e che mi farà scrivere dall'avvocato perchè questa situazione non è più sostenibile.
A questo punto vorrei capire bene come stanno le cose e soprattuto cosa rientra nei miei doveri e cosa no.
Grazie a chi vorrà rispondermi.

 

[Maurizio Zucchetti]

Io manderei immediatamente una raccomandata A.R. all'amministratore nella quale lo informi dell'inconveniente, ricordandogli che glielo avevi comunicato l'anno prima per le vie brevi (scommetto che non l'ha scritto nel verbale di quell'assemblea! ) ed invitandolo a provvedere immediatamente. Copia della raccomandata e del cedolino d'invio lo attaccherei, per opportuna conoscenza, nell'androne del palazzo!

 

[piulia]

Sul verbale sicuramente non c'è scritto nulla. Ma, raccomandata a parte, ora tocca a me intervenire con urgenza (e poi girare la fattura all'amministratore), oppure non mi posso muovere e devo aspettare?

 

[Maurizio Zucchetti]

Ufficialmente ancora non sei stata informata. In caso dovrebbe essere l'amministratore che, tramite comunicazione scritta, ti dovrebbe autorizzare a far eseguire i lavori (che poi verrebbero rimborsati dal condominio). Una tua iniziativa autonoma, ancorchè apprezzabile sul piano umano, potrebbe poi venire facilmente "sconfessata"!

 

[m.barelli]

Alle ottime considerazioni del nostro Maurizio Zucchetti vorrei aggiungerne altre

Pur vigendo per il tuo lastrico un regime di partecipazione alle spese di tipo microcondominiale, cioè limitatamente da parte dei condomini sottostanti, rimane comunque una tua proprietà esclusiva di cui, potrebbe essere sostenuto, sei responsabile in primis.
In tal senso valuterei se fissre nella raccomandata un termine all'Amministratore per provvedere al riguardo in base alle intese intercore ed indicando che in difetto ti vedrai costretta a procedere direttamente per evitare l'estendersi dei danni lamentati provenienti dalla tua proprietà, pur rimanendone ferma la ripartizione delle spese.
Riguardo alla difesa da eventuali contestazioni sul tuo operato, meglio tu direttamente conoscendo luoghi e persone potrai valutare quale soluzione tecnico aministrativa scegliere o meglio concordare preliminarmente per iscritto fra le seguenti:
- richiesta di tre preventivi sulla base di una descrizione dei lavori preliminarmente predisposta
- possibilità o meno della detrazione fiscale del 50%
- scelta fra le diverse tecniche possibili: eventuale indagine preliminare per conferma causa infitrazione, applicazione di teli di plastica provvisori, sistemazione delle fughe con o sensa aggiunta di applicazione di resina trasparente sulla pavimentazione, rifacimento completo di pavimento ed impermeabilizzazione con o senza aggiunta di isolante termico.

Un saluto

 

[H&F]

Alle ottime considerazioni del nostro Maurizio Zucchetti vorrei aggiungerne altre

Pur vigendo per il tuo lastrico un regime di partecipazione alle spese di tipo microcondominiale, cioè limitatamente da parte dei condomini sottostanti, rimane comunque una tua proprietà esclusiva di cui, potrebbe essere sostenuto, sei responsabile in primis.
In tal senso valuterei se fissre nella raccomandata un termine all'Amministratore per provvedere al riguardo in base alle intese intercore ed indicando che in difetto ti vedrai costretta a procedere direttamente per evitare l'estendersi dei danni lamentati provenienti dalla tua proprietà, pur rimanendone ferma la ripartizione delle spese.
Riguardo alla difesa da eventuali contestazioni sul tuo operato, meglio tu direttamente conoscendo luoghi e persone potrai valutare quale soluzione tecnico aministrativa scegliere o meglio concordare preliminarmente per iscritto fra le seguenti:
- richiesta di tre preventivi sulla base di una descrizione dei lavori preliminarmente predisposta
- possibilità o meno della detrazione fiscale del 50%
- scelta fra le diverse tecniche possibili: eventuale indagine preliminare per conferma causa infitrazione, applicazione di teli di plastica provvisori, sistemazione delle fughe con o sensa aggiunta di applicazione di resina trasparente sulla pavimentazione, rifacimento completo di pavimento ed impermeabilizzazione con o senza aggiunta di isolante termico.

Un saluto

Ottimo. Ma...
La funzione di copertura è condominiale. E a mio parere la sottostante vicina dovrebbe inveire con l'amministratore e non la nostra amica piulia.
Le invettive verbali hanno valore giuridico zero e piulia è stata fin troppo paziente.
La sottatante signora scriva delle raccomnadate a chi ritiene e poi le risponderanno.
piulia NON prenda iniziative, altrimenti non recupera i soldi spesi.
L'amministratore deve gestire la cosa : il bene è condominiale, in quanto è copertura:
Le spese le dividerà l'amministratore in base al Codice Civile e la sottostante signora avrà una bella fetta di spese da pagare, visto l'assurdo principio del Codice Civile che i sottostanti devono contribui re per i 2/3.

Forse è meglio che la vicina sposti la lbreria o ci metta un telo di plastica sopra.

piulia non tirare fuori soldi, puoi solo sollecitare l'amministratore. Non sei in difetto.

Ed accertati che l'immobile sottostanste non sia abausivo, anche come destinanzione d'uso.

Se abusivo, facci piovere l'acqua dentro.

 

[piulia]

Grazie a tutti per le risposte!
Mi conforta sapere di non essere dalla parte del torto, perchè, al di là di tutto, stavo cominciando a sentirmi un po' in colpa.
Comunque oggi è venuto un amico muratore che mi ha prospettato come soluzione provvisoria di stendere il mapelastic su tutta la zona. La spesa si aggira sui 160€, per cui anche se dovessi semplicemente accordarmi con la vicina e fare a metà, non è un problema. Il problema è invece che quella zona di terrazzo diventerà grigia, difforme dal resto del terrazzo (che in tutto misura circa circa 130 mq, non pochi) e temo che, nel momento in cui le infiltrazioni cessino, poi nessuno appoggi il rifacimento della copertura ed io mi debba tenere il terrazzo rappezzato. Come posso tutelarmi in questo senso? La mi a idea sarebbe di spedire una raccomandata all'amministratore e nel frattempo contattarlo telefonicamente anticipandogli il contenuto e chiedendo la convocazione di un'assemblea urgente, in cui chiedere l'approvazione di questo intervento solo a condizione che i condomini interressati approvino il rifacimento dell'intero terrazzo e si cominci con i preventivi e tutto l'iter che sarà necessario. Può andare?

 

[m.barelli]

Aggiornerei così il nostro discorso

-anche se le mie esperienze mi suggerivano il contrario (in casi simili l’Amministratore lasciava fare i lavori al proprietario e poi applicava la ripartizione oppure non voleva essere coinvolto perché era una questione fra Condòmini) devo ammettere anch’io che in generale dal punto di vista amministrativo-legale la competenza e quindi la responsabilità è dell’Amministratore come già giustamente ci diceva il nostro Maurizio Zucchetti, confermato poi da H&F, i quali qui ringrazio per averlo ben specificato.
-fatto questo, dovremmo d’altra parte però anche riconoscere l’altro principio amministrativo-legale della “cosa di cui usufruisce solo un gruppo di Condòmini” (art. 1123 ultimo comma c.c.), in quanto esso può portare a semplificare il caso che qui ci interessa. Infatti se al riguardo c’è accordo tra te (1/3), la vicina, i proprietari dei posti auto (questi ultimi per i 2/3) e l’Amministratore, può essere comunque semplificata la burocrazia condominiale, anche perché in questo caso i restanti condomini non c’entrerebbero per nulla neanche per il ripristino dei danni.
-Sulla gestione effettiva dei lavori il discrimine potrebbe essere che se la fa l’Amministratore anche se è manutenzione ordinaria avete diritto alla detrazione del 50% senza bisogno di un Tecnico in quanto certifica l’Amministratore. Nonché l’Amministratore, pur con i tempi e l’attenzione suoi, si assume la responsabilità della buona riuscita dei lavori e gestisce con più autorevolezza i contatti con il gruppo di Condòmini coinvolti. Diversamente se la gestissi tu insieme alla vicina ve ne dovreste assumere la responsabilità, anche se forse li gestireste meglio, e bisogna vedere se poi l’Amministratore possa e voglia certificarvi il lavoro, diversamente per ottenere la detrazione vi occorrerebbe un Tecnico che con una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) provi a farla passare per manutenzione straordinaria (se mettete l’isolante è più facile).

Dal punto di vista tecnico volevo infine aggiungere

-occorre preliminarmente chiarire un punto: il tuo terrazzo a livello corrisponde a tutta la copertura del piano sottostante oppure essa è frazionata fra più terrazzi a livello, contigui e rispettivamente collegati ad appartamenti adiacenti? Cioè l’infiltrazione proviene sicuramente dal tuo terrazzo a livello oppure potrebbe trarre origine da un proprietà contigua e solo manifestare i danni in corrispondenza dell’intradosso del tuo terrazzo?
-quando ti parlavo di resine intendevo quelle trasparenti come la “Protech balcony” della Azichem o la “O.R.A. antipioggia” della Diasen o la “Polivetrix”. Devo ammettere però che non le ho ancora sperimentate, ma mi sono solo informato sull’argomento perché sono alla ricerca di una protezione dei balconi di aspetto accettabile ed economica, anche se a carattere non duraturo. Sarebbe interessante sapere al riguardo l’opinione di qualche partecipante al Forum che le abbia effettivamente sperimentate.
-comunque in attesa dei lavori ci sono sempre i teli di plastica tenuti fermi da tavole e blocchetti come fanno le Imprese in certi momenti, quando eseguono i rifacimenti dei terrazzi in inverno.
-la eventuale previsione dell’isolante, a spese della vicina, è subordinata al livello delle tue soglie e dei tuoi parapetti; occorre inoltre una scorta della pavimentazione.
-Per le garanzie ci sono almeno i quattro livelli seguenti. La fidejussione a prima escussione annuale da rinnovare per un secondo anno o più per la quale l’Impresa potrebbe chiedervi un compenso grosso modo di circa 700+700 o più euro in aggiunta. Per tale spesa essa non è ben vista dai Committenti a fronte della considerazione che con quei soldi si possono effettuare le riparazioni anche dopo i due o più anni e senza il rischio che la Banca non voglia pagare. C’è la garanzia volontaria sulla parola dell’Appaltatore e quella decennale di legge ma quest’ultima solo per gravi difetti come l’inagibilità del piano sottostante.
Oppure infine come minimo potete fare mettere nella descrizione dei lavori l’obbligo, a fine lavori, di tappare gli scarichi e tenere allagato per tre giorni il terrazzo come collaudo.

Un saluto

 

[H&F]

Grazie a tutti per le risposte!
Mi conforta sapere di non essere dalla parte del torto, perchè, al di là di tutto, stavo cominciando a sentirmi un po' in colpa.
Comunque oggi è venuto un amico muratore che mi ha prospettato come soluzione provvisoria di stendere il mapelastic su tutta la zona. La spesa si aggira sui 160€, per cui anche se dovessi semplicemente accordarmi con la vicina e fare a metà, non è un problema. Il problema è invece che quella zona di terrazzo diventerà grigia, difforme dal resto del terrazzo (che in tutto misura circa circa 130 mq, non pochi) e temo che, nel momento in cui le infiltrazioni cessino, poi nessuno appoggi il rifacimento della copertura ed io mi debba tenere il terrazzo rappezzato. Come posso tutelarmi in questo senso? La mi a idea sarebbe di spedire una raccomandata all'amministratore e nel frattempo contattarlo telefonicamente anticipandogli il contenuto e chiedendo la convocazione di un'assemblea urgente, in cui chiedere l'approvazione di questo intervento solo a condizione che i condomini interressati approvino il rifacimento dell'intero terrazzo e si cominci con i preventivi e tutto l'iter che sarà necessario. Può andare?

Io sono per regolari lavori condominiali pagati tramite amministratore. Ma chi te lo fa fare ad inseguire chi deve pagare ? Il Codice Civile è chiaro. Seguire le procedure e paga solo la tua quota, senza anticipare un euro per gli altri. E' un condominio e si fa fare all'amministratore : ha le competenze e la responsabiltà. Sii irremovibile. Ciao

 

[piulia]

Grazie per gli ulteriori chiarimenti.
Ti dico come è andata a finire:
(Il terrazzo è solo mio, essendo io prorpietaria di tutto l'appartamento situato al primo piano dell'immobile).
Ho parlato con un titolare di impresa edile che conosco e che conosce già il problema, perchè intervenuto la prima volta, il quale mi ha proposto di stendere il Mapelastic su una ventina di mq del terrazzo, avvertendomi che non è trasparente e che sarebbe diventato piuttosto brutto. Preventivo di spesa circa 200 euro. Ho telefonato all'amministratore, che ha tentennato non poco ad autorizzare l'intervento e si è convinto solo quando gli ho comunicato la cifra piuttosto irrisoria. Quindi gli porterò la fattura e lui la ripartirà tra me ed i condomini interessati ( a suo dire solo la vicina, perchè la zona interessata dall'intervento copre solo la sua proprietà). Il lavoro è stato eseguito ieri. Una volta fatto, sono andata dalla vicina e le ho spiegato che la mia è una gentilezza, un favore personale, perchè non ero io a doverci pensare, ma l'amministratore e che a lui avrebbero dovuto dire della perdita e non a me. Mi ha risposto che l'avevano fatto e che lui aveva risposto che il terrazzo è mio e dovevo pensarci io. Ho consigliato di informarsi bene e me ne sono andata.
E qui aggiungo una riflessione personale: in questo mondo di squali un pesce rosso come me fa veramente fatica a sopravvivere. Io cerco di farmi i fatti miei, di non dare fastidio a nessuno e mi sbatto perfino per risolvere problemi che non mi competono. E poi persone arroganti e maleducate, che non rispettano niente e nessuno, che infrangono le più elementari regole del vivere in un condominio (qui ci sarebbe da aprire un'altra discussione, magari un giorno lo faccio), si sentono soddisfatte perchè pensano che alzando un po' la voce hanno ottenuto "giustizia". Io odio i condomini!