Infiltrazioni da tetto abitazione appena acquistata

[michiv]

buongiorno,

ho questo problema: a metà luglio ho rogitato un'appartamento su piano singolo appartemenente a un condominio di 16 appartamenti. il condominio ha 7 anni.
l'appartamento il tetto con coppi con isolante e internamente a travi a vista. secondo il regolamento condominiale, ogni condomino è responsabile della manutenzione del proprio tetto.

qualche giorno fa, alla prima pioggia da quando sono entrata in possesso dell'appartamente, ci siamo accorti che pioveva dal tetto nella cucina e nella camera da letto.

i precedenti proprietari non ci avevano avvertito di questo problema. tuttavia, parlando con l'amministratore e con i vicini abbiamo scoperto che tutti i tetti del condominio sono stati fatti male, tantè che nei primi anni alcuni condomini (ma non i precedenti proprietari del mio appartamento) avevano fatto causa all'impresa costruttrice e avvano vinto, ricevendo il risarcimento per la riparazione.

a voce i vicini e l'amministratore mi hanno detto che i vecchi proprietari non avevno aderito alla causa (la proprietaria è figlia del costruttore) e avevano detto che avrebbero sistemato la cosa da soli.

la ditta costruttrice è attualmente in liquidazione, per cui non credo di potermi rivalere su di essa anche se non sono ancora passati 10 anni.

siccome non mi hanno detto di questi problemi, c'è il margine per chiedere un risarcimento dei danni per la riparazione?

se si, come mi devo muovere per richiederlo?

grazie mille!

michiv

 

[Antonio Troise]

per prima cosa ripara il tetto, però, dopo aver chiamato un tecnico, fotograto e periziato il danno.
Poi si inizia la solita trafila di avvocati, periti, perizie e controperizie , udienze, appelli, sentenze e altro....

la ditta costruttrice è attualmente in liquidazione, per cui non credo di potermi rivalere su di essa anche se non sono ancora passati 10 anni.

..ma tu non hai comprato dalla ditta costruttrice? hai comprato da un privato, figlia del costruttore ma sempre privato, qualsiasi cosa vuoi chiedere e fare ti devi rivolgerti a Lei

 

[michiv]

grazie mille per la risposta.

ne approfitto per chiederle: secondo lei ho qualche speranza di avere un risarcimento o lascio perdere e non inizio nemmeno a scrivere lettere e chiedere ad avvocati ecc.?

 

[Antonio Troise]

secondo lei ho qualche speranza di avere un risarcimento o lascio perdere e non inizio nemmeno a scrivere lettere e chiedere ad avvocati ecc.?

non lo so

Dipende molto dal danno, se dipende da una piccola riparazione o problemi strutturali, l'unico consiglio è di rivolgerti ad un tecnico, geometra, architetto, ingegnere, che senza dubbi ti sanno consigliare come procedere.

 

[SALVES]

Nel rogito solitamente viene messa pressapoco la presente dicitura "piaciuto ed accettato cosi come nello stato di fatto si trova" o qualcosa di simile, quindi penso che hai poca possibilità di averla vinta, comunque un tecnico ed un legale di fiducia che visioni il rogito e lo stato di fatto non fa male consultarlo.

 

[Antonio Troise]

Nel rogito solitamente viene messa pressapoco la presente dicitura "piaciuto ed accettato cosi come nello stato di fatto si trova" o qualcosa di simile, quindi penso che hai poca possibilità di averla vinta,

e gli art. 1490; 1491; 1492; 1493; 1494; 1495... dove li mettiamo

 

[SALVES]

Gentilissimo Antonio Troise quello che intendevo comunicare è che a seconda degli usi locali in taluni rogiti tra privati viene messa una liberatoria da difetti che ne il venditore al momento della vendita ne il compratore ne sono a conoscenza a conferma di quanto ho scritto ti invito a leggere quanto qui sotto riportato quanto ripportato con copia incolla in particolare all'ultimo periodo da Difetti strutturali e altri difetti dell'immobile: le garanzie
Difetti strutturali e altri difetti dell'immobile: le garanzie
L'articolo 1490 del codice civile traccia due garanzie ben distinte che il venditore deve fornire all'acquirente rispetto ai vizi del bene venduto (in questo caso, l'immobile). La prima prevede difetti notevoli, che nel caso degli immobili si potrebbe definire come "strutturali". La seconda ipotesi invece prevede carenze più lievi, che possano essere compensate da un prezzo minore.

A ciascuno delle due ipotesi corrispondere una diversa strategia di difesa dell'acquirente. Nella prima, si tratterà della richiesta della risoluzione del contratto (in gergo giuridico, azione redibitoria). Nella seconda, della richiesta di riduzione del prezzo (azione estimatoria).

La risoluzione del contratto. Consiste più o meno nel far girare all'incontrario la moviola del film della vendita. L'acquirente restituisce il bene (nel nostro caso, l'immobile) nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, a meno che il difetto abbia causato crolli totali o parziali. Il venditore restituisce il denaro incassato e le altre spese sostenute dall'acquirente stesso. E' possibile chiedere la risoluzione anche quando in venditore era in buona fede e non ha colpa per i vizi: l'importante che essi esistano.

La risoluzione del contratto è impossibile se si dimostra che l'acquirente ha in qualche modo accettato l'immobile nonostante la presenza del vizio. Ciò può accadere, ma non sempre accade, quando l'immobile viene venduto ad altri o trasformato,per esempio con opere edili che pongono riparo alle carenze denunciate (Cassazione, n. 489/2001 ).

La riduzione del prezzo. E' tecnicamente realizzabile anche con il mancato pagamento di una parte del prezzo, se esso non era stato completamente versato. La stima di quanto ridurre, in mancanza di accordi, è rimessa al giudice ed è insindacabile, se motivata.

La scelta se chiedere in giudizio la risoluzione o la riduzione del prezzo sta all'acquirente, ed è irrevocabile: non si può chiederle contemporaneamente. Meno certo è se si possa chiedere in giudizio l'una in subordine all'altra: su questa eventualità la Cassazione si è espressa con sentenze contraddittorie o con sottili distinzioni (sentenze n. 9098/2000, n. 11036/1995, n. 3398/1996, n. 3299/1996).

Danni. L'acquirente, qualsiasi tipo di azione abbia scelto, potrà chiedere il risarcimento dei danni, a meno che il venditore provi di non avere alcuna colpa.

Condizioni. I vizi devono essere occulti, quindi non conosciuti dall'acquirente o comunque non facilmente riconoscibili (a meno che il venditore abbia dichiarato che non esistevano). Debbono essere carenze materiali: se si tratta infatti di vincoli sulla proprietà (per esempio un'ipoteca non dichiarata gravante sull'immobile), entrano in gioco altre norme a tutela dell'acquirente, tra cui quelle sull'evizione (articoli 1482-1489 del codice civile). Inoltre debbono essere preesistenti alla vendita o, quantomeno, debbono essere provocati da cause preesistenti.

Clausole. E' possibile che il venditore faccia inserire nel contratto una clausola in cui la garanzia per vizi viene esclusa o limitata? Il codice lo permette, ma a un patto: che il venditore non abbia taciuto in malafede i vizi che sapeva esistenti. Tuttavia gli articoli del codice civile sulle clausole abusive e vessatorie nei contratti pongono altri limiti, se la vendita è operata da un "professionista" (per esempio un costruttore-venditore di immobili nuovi), nei confronti di un acquirente privato, considerato alla stregua di consumatore.