Info su valore perizia mutuo - MVP

[house_hunter]

Buonasera ragazzi,

Sto per acquistare una prima casa. Per l'acquisto di essa chiederò un mutuo e per stare più sicuro, ho già chiesto una predelibera alla mia banca, che mi ha dato un valore indicativo di rata massima che potrò sostenere. Fin qui tutto chiaro, ma veniamo ai dubbi. Nel documento di predelibera è indicato che l'importo massimo finanziabile dalla banca è il minimo tra:
- il prezzo di acquisto come risultante dal preliminare o dalla proposta di acquisto;
- il Valore di Mercato Prudenziale (MVP) rilevato tramite perizia redatta e firmata da un professionista esterno.
Aggiungendo che in ogni caso, l'importo erogato non potrà superare l'80% di quest'ultimo valore.


Mi sono fatto due conti e, partendo con circa il 25/30% del valore che potrò offrire in proposta e considerando che almeno un 5% andrà via tra notaio e agenzia immobiliare sono seriamente intimorito dal fare la proposta, poichè, ricercando un pò su Google, ho trovato info su alcune banche che calcolano questo MVP indicativamente al 90% del valore commerciale dell'immobile, che nel mio caso basterebbero a farmi uscire fuori budget poichè mi mancherebbe la parte iniziale da aggiungere alla parte erogata dal mutuo.

Ho presentato questo quesito alla banca (che è una delle più grandi e importanti non solo in Italia ma anche in Europa) che mi ha fatto la predelibera, ma non mi ha saputo dare spiegazioni soddisfacenti, indicando che tutto dipende dal perito. Mi chiedo quindi se è legale pubblicizzare mutui fino all'80% quando poi nella realtà, l'importo massimo erogabile, per una serie di tecnicismi poco trasparenti, alla fine non può superare il 70%.

PS: Accetto volentieri consigli e suggerimenti, magari da qualcuno di voi che è o nel settore o ha avuto esperienza simile alla mia per un mutuo. Sto nel comune di Roma.

Grazie in anticipo

 

[bemipefe]

Ho le tue spesse perplessità. Ci sono infatti molti costi nascosti che limitano le disponibilità liquide di un acquirente che dovrebbero servire anche per il dopo acquisto come la ristrutturazione e l'arredamento della casa.

Dalla delibera della perizia esce il valore che la banca è disposta a finanziare e tipicamente è minore o uguale al prezzo di acquisto. Mi è stato detto solo in casi particolari le banche deliberano un valore maggiore del prezzo di acquisto. Lo fanno ad esempio per mascherare un mutuo all'80% da mutuo al 90% o più (Ti finanziano l'80% ma di un valore maggiore di quello a cui tu acquisti e il risultato è che tu devi sborsare di tasca tua meno del 20%). Mettendoci nel caso in cui il valore deliberato è minore a quello di acquisto tu dovrai mettere più del 20% del prezzo di acquisito (la banca finanzia l'80% del valore che però potrebbe essere il 78-75% del prezzo di acquisto). Ecco che in pratica abbiamo creato un costo ulteriore.

Altra costo nascosto è quello della caparra confirmatoria che da quello che ho capito funge da acconto sul prezzo. Sempre da quello che ho capito i soldi versati alla proposta sono si a garanzia dell'impegno ma ti verranno restituiti solo se la proposta viene rifiutata e non si procede ulteriormente. Viceversa il venditore incassa i soldi della caparra. E' vero che questi ti vengono scalati dall'importo dovuto ma significa anche che sono soldi non assorbiti dall'importo erogato dalla banca. Dal punto di vista dell'acquirente sarebbe meglio pagare una rata più alta per un importo dovuto maggiore (il costo è diluito nel tempo) piuttosto che versare 10.000€ liquide tutte insieme. Quindi questo è un altro costo che limita le disponibilità dell'acquirente. Non mi è chiaro poi se al compromesso devo versare di nuovo dei soldi a conferma dell'impegno. In questo caso è di nuovo un costo aggiuntivo.

Forse si potrebbe limitare l'esborso di denaro da parte dell'acquirente utilizzando una caparra penitenziale invece che confirmatoria. In questo caso infatti l'importo viene trattenuto solo nel caso di recesso dell'acquirente che è inadempiente a quanto firmato nella proposta. Se la proposta viene accettata la caparra penitenziale è restituita. Quindi sono soldi che hai in più a disposizione. Da quanto ho appreso però questa formula non viene accettata da tutte le agenzie che prediligono la confirmatoria.

 

[Bagudi]

Ho presentato questo quesito alla banca (che è una delle più grandi e importanti non solo in Italia ma anche in Europa) che mi ha fatto la predelibera, ma non mi ha saputo dare spiegazioni soddisfacenti, indicando che tutto dipende dal perito.

Tieni presente che più è grande la Banca e più se ne fregano dell'acquirente.

Puoi trovare migliori situazioni nelle banche piccole o regionali che hanno più interesse a tenersi il cliente.

Adesso vengono utilizzate per le perizie delle grosse Società specializzate (es. CRIF) ma devo dire che, a mio parere, la qualità delle perizie è molto scaduta.

I periti giudicano a seconda dei desiderata delle Banche, quindi non sempre la perizia è coerente, ma spesso molto prudenziale.

Se però hai il 25/30% di liquidità e togli la parte delle spese d'acquisto (comprese quelle relative al mutuo), secondo me, puoi indirizzarti tranquillamente su immobili alla tua portata: non fare l'errore di scegliere case che sono al limite del tuo budget.

 

[sgaravagli]

@house_hunter @bemipefe

fatevi aiutare dall'agente immobiliare che adesso, con la nuova normativa puo' erogare servizi per l'ottenimento del mutuo o da un mediatore creditizio valido.....

non sarete cosi in balia delle banche.... i vostri acquisti saranno più sicuri

 

[Bagudi]

@bemipefe il tuo post ha una serie di informazioni non corrette che ti illustro.

Mi è stato detto solo in casi particolari le banche deliberano un valore maggiore del prezzo di acquisto

E' molto difficile, se non impossibile, che una banca finanzi un mutuo superiore al prezzo d'acquisto, includendo le spese, perchè non si troverebbe in portafoglio un immobile al valore reale.

Lo fanno ad esempio per mascherare un mutuo all'80% da mutuo al 90% o più (Ti finanziano l'80% ma di un valore maggiore di quello a cui tu acquisti e il risultato è che tu devi sborsare di tasca tua meno del 20%).

Non so dove si possano trovare oggi periti che diano valutazioni superiori al prezzo d'acquisto... e la banca si basa sulla perizia.

Altra costo nascosto è quello della caparra confirmatoria che da quello che ho capito funge da acconto sul prezzo

La caparra confirmatoria non è un costo nascosto, anzi è necessaria per fare una proposta d'acquisto degna di questo nome, che dia una garanzia di serietà al venditore.

Immagino che tu stia considerando un mutuo al 100%, il che non è nè facile, nè frequente.

Sempre da quello che ho capito i soldi versati alla proposta sono si a garanzia dell'impegno ma ti verranno restituiti solo se la proposta viene rifiutata e non si procede ulteriormente. Viceversa il venditore incassa i soldi della caparra.

Certo che vengono incassati dal venditore.
Se però tu fai una proposta subordinata al rilascio del mutuo, la caparra viene incassata solo al momento in cui hai la delibera.

Quindi questo è un altro costo che limita le disponibilità dell'acquirente. Non mi è chiaro poi se al compromesso devo versare di nuovo dei soldi a conferma dell'impegno. In questo caso è di nuovo un costo aggiuntivo.

Una compravendita seria si basa su.

- approccio iniziale in diverse banche per capire qual'è la cifra di cui si potrà disporre

- visione di immobili compresi in quella cifra

- proposta d'acquisto con caparra confirmatoria

- se si fa il compromesso in genere si versa un'altra cifra, se no si va direttamente a
rogito,

- a rogito si paga con il mutuo e si ha la consegna.

I soldi da anticipare non sono un costo aggiuntivo, ma una parte del pagamento, a meno che non si voglia fare un mutuo al 100%, il che, come già detto, non è la norma.

Forse si potrebbe limitare l'esborso di denaro da parte dell'acquirente utilizzando una caparra penitenziale invece che confirmatoria. In questo caso infatti l'importo viene trattenuto solo nel caso di recesso dell'acquirente che è inadempiente a quanto firmato nella proposta

No, la caparra penitenziale viene restituita solo nel caso di recesso dell'acquirente, se no si procede nell'adempimento del contratto.

Da quanto ho appreso però questa formula non viene accettata da tutte le agenzie che prediligono la confirmatoria.

Più che le agenzie, sono i venditori che non accettano la caparra penitenziale.

 

[bemipefe]

Non so dove si possano trovare oggi periti che diano valutazioni superiori al prezzo d'acquisto... e la banca si basa sulla perizia.

Queste informazioni mi sono state date da un mediatore. Non so quanto sia diffuso ma lui mi ha detto che è uno dei modi per finanziare più dell'80% o comunque di avvicinare l'importo erogato dalla banca al prezzo di vendita.

La caparra confirmatoria non è un costo nascosto, anzi è necessaria per fare una proposta d'acquisto degna di questo nome, che dia una garanzia di serietà al venditore.

Immagino che tu stia considerando un mutuo al 100%, il che non è nè facile, nè frequente.

Che dia garanzie non c'è dubbio ma a prescindere dalla percentuale X di finanziamento del mutuo va considerato come un importo a parte. Quindi la banca finanzia l'X% del prezzo di vendite meno la differenza tra prezzo di vendita e valore della perizia, meno la cifra che viene data per la caparra che funge quindi (da quello che ho capito) come acconto. Uno invece è portato a pensare che se la casa costa 100.000€ e il mutuo è all'80% io debba dare solo 20.000€. In realtà dovrò dare di più (forse anche 10.000€ in più). Quindi in questo senso come diceva @house_hunter pubblicizzare il mutuo all'X% è ingannevole e per questo ho definito questi importi come "costi nascosti".

I soldi da anticipare non sono un costo aggiuntivo, ma una parte del pagamento, a meno che non si voglia fare un mutuo al 100%, il che, come già detto, non è la norma.

Come già detto a mio avviso anche se si ottiene un mutuo al 100% questo non coprirà mai il 100% del prezzo di acquisto per via della differenza tra perizia e prezzo di acquisto e per la necessità di versare una caparra (confirmatoria o penitenziale che si voglia) che viene incassata nel caso in cui la proposta di acquisto va a buon fine.

No, la caparra penitenziale viene restituita solo nel caso di recesso dell'acquirente, se no si procede nell'adempimento del contratto.

Su questo ho letto e sentito pareri discordanti. Bisognerebbe andare a leggere la norma di riferimento.

 

[Bagudi]

Art. 1386 codice civile - Caparra penitenziale

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo...

www.brocardi.it

 

[bemipefe]

L'articolo dice:

La caparra penitenziale si differenzia dalla caparra confirmatoria poichè questa è posta a tutela dell'inadempimento di una parte
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

Non viene specificato cosa avviene nel caso in cui il diritto di recesso non viene esercitato. In teoria la caparra penitenziale perde la propria funzione quindi dovrebbe essere restituita. La vedo più come un "deposito cauzionale" che come una caparra ma magari mi sbaglio.

 

[sgaravagli]

L'articolo dice:



Non viene specificato cosa avviene nel caso in cui il diritto di recesso non viene esercitato. In teoria la caparra penitenziale perde la propria funzione quindi dovrebbe essere restituita. La vedo più come un "deposito cauzionale" che come una caparra ma magari mi sbaglio.

nelle compravendite immobiliari il diritto di recesso non esiste

 

[bemipefe]

nelle compravendite immobiliari il diritto di recesso non esiste

Ho letto che alcune agenzie propongono la forma della caparra penitenziale per la proposta di acquisto e la confirmatoria per il compromesso. Ma forse non viene molto usata perché come diceva @Bagudi i venditori non accettano questa forma di garanzia.

C'è un bel thread di qualche anno fa su questo tema:

Caparra confirmatoria o caparra penitenziale: quale tutela maggiormente?

Caparra confirmatoria o caparra penitenziale? Vorrei sapere dagli esperti se la caparra penitenziale in caso di acquisto casa puo' essere un elemento che puo' far decidere il venditore a NON accettare la proposta di acquisto anche perche' e' molto piu' usata la caparra confirmatoria...

www.immobilio.it