Inizio lavori da parte acquirente prima del rogito

[momikk]

Salve, ho firmato il compromesso ai primi di giugno per acquisto, contando di giungere al rogito per fine mese. Ho preso ferie per metà luglio e contattato le imprese per quella data. Ora l'agente mi dice che sulla planimetria non sono riportate alcune modifiche regolarmente apportate, è solo una questione tecnica ma occorrono 30 giorni e sono a carico del venditore; subentrando le nuove regole per il rogito, si finirà a fine luglio. Mi saltano tutti i piani. L'alternativa era fare entro fine giugno il rogito ma sarebbero poi cadute su di me queste spese.
La soluzione proposta è di chiedere anticipatamente le chiavi per poter fare i lavori intanto che si arriva a rogito e lasciando al venditore circa un quarto del costo immobile a garanzia.
Mi sembra una buona idea ma nello stesso tempo mi chiedo cosa devo premunirmi di fare mettere per iscritto per regolarizare questo accordo perchè ovviamente la forza contratuale si sbilancia tutta a favore del venditore in caso di problemi, io avrei già anticipato somme, pagato i lavori,...se poi ci fosse qualche imprevisto mi troverei nella condizione di "prendere o lasciare".
Avete qualche idea o a qualcuno di vi è già successo? E' una pratica comune?
Grazie

 

[roberto.spalti]

Semplice, vai da un notaio e fai trascrivere il preliminare.

 

[momikk]

Grazie per la risposta ma... non ho capito
Il compromesso dal notaio vista l'urgenza si era saltato, attraverso agenzia si era deciso dopo che io ho versato proposta di acquisto accompagnata da assegno) che si sarebbe andati a rogito direttamente entro il 10 luglio. Quindi finora il notaio io non l'ho visto.
Andare dal notaio e far trascrivere il preliminare sarebbe un onere in più...perchè farlo? Tanto se al venditore occorrono comunque 30 giorni per sistemare la planimetria prima di allora non potrò lo stesso fare il rogito e per iniziare i lavori sarò nella stessa condizione di adesso... o mi sfugge qualcosa? Abbi pazienza ma è il mio primo acquisto e non sono molto pratica...
Mi è quasi venuta voglia di lasciare perdere tutto. potrei recuperarmi la mia caparra se entro il 10 luglio non si fa rogito come previsto? Non potevano loro accorgersene prima che i documenti non erano in regola, io avevo precisato l'urgenza abitativa.

 

[roberto.spalti]

tu hai scritto: Salve, ho firmato il compromesso ai primi di giugno per acquisto, contando di giungere al rogito per fine mese.
da qui la mia risposta

La conformità è obligatoria al rogito, al preliminare la casa può non essere conforme purché venga scritto chi fa che cosa (in questo caso il venditore la sanatoria).
Se devi far passare una somma cospicua è bene che il preliminare suia trascritto per evitare brutte sorprese.
Al limite chiedi al venditore, dato che la colpa è sua, di pagare lui le spese di trascrizione.
Considera che oltre ai 30 giorni in Comune poi dovrà essere presentato un nuovo accatastamento e ci vorrà un'altra decina di giorni.

Aggiunto dopo 2 minuti :

tu hai scritto: Salve, ho firmato il compromesso ai primi di giugno per acquisto, contando di giungere al rogito per fine mese.
da qui la mia risposta

La conformità è obligatoria al rogito, al preliminare la casa può non essere conforme purché venga scritto chi fa che cosa (in questo caso il venditore la sanatoria).
Se devi far passare una somma cospicua è bene che il preliminare suia trascritto per evitare brutte sorprese.
Al limite chiedi al venditore, dato che la colpa è sua, di pagare lui le spese di trascrizione.
Considera che oltre ai 30 giorni in Comune poi dovrà essere presentato un nuovo accatastamento e ci vorrà un'altra decina di giorni.

 

[Maurizio Zucchetti]

La proprietà dell'immobile si trasferisce al rogito; volendo effettuare i lavori prima di tale termine puoi stipulare una scrittura privata con il venditore dove ti prendi tutte le responsabilità inerenti i lavori stessi, compresi quella di ripristinare lo "status ante" (o di lasciargli la casa ristrutturata) in caso la vendita non andasse in porto!
In alternativa, visto che presumo che sulla proposta fosse indicata la data del rogito, va considerato che se la casa per quella data non era vendibile è il venditore ad essere in difetto, e piuttosto che restituirti la caparra (confirmatoria) raddoppiata accetterà di riscrivere la proposta con altre date!

 

[roberto.spalti]

Maurizio sei sicuro?
In Toscana non esiste malleva nei confronti del proprietario, se nell'esecuzione dei lavori succede qualcosa la responsabilità è sua; per questo nei preliminari indico sempre che è concessso di presentare progetti ma è tassativamente vietato iniziare i lavori prima del rogito.

 

[momikk]

Quindi, se ho ben capito, la soluzione migliore sarebbe andare a rogito il prima possibile e far scrivere dal notaio sull'atto che il proprietario si assume tutti gli oneri della regolarizzazione per le modifiche create da lui (che verranno descitte). Io potrei quindi prendere possesso e iniziare i lavori.
Ma il notaio dal 2 luglio forse non potrà più fare il rogito se al momento dell'atto i documenti non sono a posto O no? Quindi siamo da capo...
Ergo... chiedere che il preliminare venga trascritto dal notaio ( a spese del venditore) dove verrà precisato che io inizio prima i lavori assumendomi le responsabilità di eventuali danni e se lui invece non potesse più per vari motivi procedere alla vendita mi rimborserà le spese sostenute (riportarre l'alloggio allo status ante mi sembra una doppia spesa per me, non ha senso).
Un'ultima cosa.... siete sicuri che non potendo (per colpa del venditore) procedere al rogito nell datastabilita il venditore sia tenuto a rendere caparra? Il preliminare da notaio non è stato fatto, esiste solo la proposta fatta presso l'agenzia che ovviamente viene definito caparra confirmatoria il mio anticipo e viene indicata la dta di rogito. Ha o stesso valore di un atto notarile ?
Grazie mille a tutti intanto, domani immagino inzierà la battaglia e i vostri suggerimenti sono davvero preziosi.

 

[momikk]

Ho ottenuto di andare a rogito il 30 e di scrivere nell'atto che restano a carico del venditore le spese per la regolarizzazione. Spero di essere a posto, ringrazio davvero Roberto e Maurizio per la cortesia delle risposte.

 

[Maurizio Zucchetti]

Maurizio sei sicuro?
In Toscana non esiste malleva nei confronti del proprietario, se nell'esecuzione dei lavori succede qualcosa la responsabilità è sua; per questo nei preliminari indico sempre che è concesso di presentare progetti ma è tassativamente vietato iniziare i lavori prima del rogito.

Quella è la dicitura che, insieme al Notaio presso il quale abbiamo stipulato il preliminare, abbiamo inserito nel preliminare stesso l'unica volta che mi è capitato ci fosse questa esigenza!