Inquadramento nuova attività di sublocazione

[lacklyuk]

Buongiorno.

È più di una volta ormai che mi imbatto in voi di questo forum nel mio peregrinare alla ricerca di informazioni riguardo una attività che mi accingerei ad avviare. È arrivato il momento di interpellarvi direttamente, dato che non riesco a sbrogliare la matassa del tutto.

Vorrei aprire una, pensavo, banale attività di "gestione di immobili", tipo ATECO 68.20.01. Ovvero pensavo di prendere in affitto degli immobili rilasciatimi con l'autorizzazione alla sublocazione totale, e dunque riassegnarne a valle le stanze ad altrettanti studenti con contratti transitori o specifici.

Quindi non un intermediazione ma una vera e propria gestione diretta. Niente di simile ad una agenzia immobiliare dunque.

Sono di Bologna ed alla fine sono incappato nella Legge Regionale 16/2004, che all'articolo 12 pare però normi qualcosa di molto simile a ciò che io vorrei andare a svolgere. Da qui, per iniziare, due domande:

- Possibile che da una attività che pensavo di poter svolgere da libero professionista nel campo della gestione di immobili io debba andare a ricadere invece in impresa che opera nel campo del turismo (con tutti gli svantaggi fiscali di inizio attività)?

- Volendo sublocare ad uno studente ad esempio per 24 mesi, caso non raro, possibile io sia costretto a rinnovare 5 volte un contratto da 5 mesi massimo, (Art.12, comma 1) cosa che tra l'altro mi da il sospetto potrebbe insospettire (scuate il gioco di parole) qualcuno. Per di più la lettura dell'articolato mi lascia addirittura il dubbio che questo rinnovo sia impossibile alla stessa persona, altrimenti ne verrebbe ridimensionato il senso.

Datemi qualche spunto.

Grazie

 

[klande]

Con i vari proprietari sottoscrivi contratti 4+4 (ti fai tu carico però di eventuali periodi sfitti e rispondi tu per il contratto) Verso i tuoi inquilini puoi benissimo far contratti regolari e non transitori (4+4 canonici) e concordare (nel contratto) con i tuoi inquilini i termini entro cui loro possono disdire il contratto (due - tre) mesi.

Non rientri in disciplina del turismo con queste formule contrattuali, ovviamente se non vai ad inserire dei servizi aggiuntivi (esempio cambio biancheria peridica, pulizia delle camere etc) e puoi pertanto svolgerla come società .

 

[lacklyuk]

Davvero grazie Klande. In un attimo mi hai dato una prospettiva totalmente diversa e sono andato a verificarla nel testo.

L'articolo 11 della 16/2004 al comma 1 in effetti recita:

"Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi."

Quindi tu dici che, se non svolgo l'attività in senso imprenditoriale (dunque come semplice libero professionista ad esempio) e se opto per contratti più lunghi di 5 mesi, ad esempio, a questo punto, anche un transitorio da 10 mesi, sembrerei proprio essere fuori dalla lettera della legge. Ho capito bene?

A pensarci in effetti essa vuole normare i soggiorni brevi e brevissimi, quindi tutto sembra quadrare.

È giusta questa lettura?

 

[lacklyuk]

Ps. Nel mio primo messaggio, ogni volta che menziono l'articolo 12, in effetti voglio riferirmi all'articolo 11.

 

[klande]

Ma perchè vuoi far contratti transitori con i tuoi futuri inquilini?
Il 4+4 non ti piace per ogni singola camera ? inserisci che possono darti disdetta con due mesi di preavviso. uno studente comunque per 1 anno ti resta in camera...

Non so se nella città dove vuoi operare ci siano o no degli accordi territoriali, a milano se vuoi far legalmente un contratto transitorio dovresti rispettare tali accordi sul canone, e non è più canone libero.

tu in maniera imprenditoriale dovrai gestire gli immobili ma non per fini turistici.

ti posso assicurare che so con esattezza e precisione di cosa sto parlando.

e altrettanto facilmente ti posso assicurare che ti conviene trovare da subito agenzie con cui collaborare(paga la provvigione sempre e ti forniranno il bene di cui necessiti), spesso sono restie all'idea ma una volta ingranato il meccanismo... ti proporranno immobili a te utili con continuità.

e ti posso assicurare che la parte più difficile sarà convincere i proprietari che dovranno locarti ad un giusto prezzo (diversamente tu non avresti margine)

Per il resto buona fortuna e se hai bisogno di altre informazioni chiedi...
conosco molto bene tale attività

 

[lacklyuk]

Ciao kendle e grazie ancora.

Allora per il contratto in effetti ancora non approfondisco in quanto sto affrontando il problema di capire la cosa a monte, e grazie a te ho fatto un notevole passo avanti, e non ho ancora guardato ai "particolari". No non avrei problemi a fare 4+4 in linea teorica, ma un transitorio mi da maggiori certezze sulla fine del rapporto. Immagino uno studente che mi da problemi in un immobile con il 4+4...un mezzo guaio!!!

Ma non è il punto fondamentale. Ti chiedo due cose precise appunto perchè conosci bene la materia (anche se essendo di Milano hai certezza la normativa sia la stessa in Emilia?)

-C'è qualcosa di simile alla 16/2004 in Lombardia? Il ragionamento che mi stai permettendo di fare facendomi notare che dovrebbe bastare fare contratti più lunghi di 5 mesi per stare fuori dall'inquadramento come attività turistica, in effetti sa un po di "escamotage".

-Perche insisti sull'"imprenditorialità" della cosa? Non pensi, uscito dalle maglie della 16/2004, mi sia possibile farlo da semplice professionista dotato di partita IVA? La differenza è essenziale all'inizio dell'attività. Ballano 3700 euro di INPS che, se in forma imprenditoriale, andrei a perdere se il primo anno "fallisse" l'idea.

-Se non devo fare riferimento alla 16/2004, a quali normative devo fare riferimento per questa attività?

Grazie anche dei consigli finali, ma fanno parte della "fase2", ovvero di tutti gli aspetti da prendere in considerazione una volta inquadrato per bene cosa voglio fare e come devo farlo a livello legale/fiscale.

 

[klande]

Non capisco perchè vuoi centrare l'attività su leggi in campo turistico.

Che tipo di permanenza pensi di avere nelle tue camere ? tre mesi (stagisti - studenti di brevi master) o di 1 - 2 - 3 anni ?

Non è escamotage, tu non fai attività ricettiva, non offri case al mare. tu subaffitti camere con regolare contratto di locazione.

Se pensi si tratti di locazioni di breve periodo allora approfondisci le discipline inerenti il turismo.
Diversamente sei semplicemente un imprenditore che sub-affitta una parte di un immobile a soggetti differenti.

che problemi deve darti l'inquilino ? morosità ? parliamo di studenti e non di famiglie... di solito hanno spalle coperte.
Poi puoi sempre far firmare ed accettare un regolamento sulla base di quello degli inquilini presente in ogni città.

Parli di professionista dotato di partita IVA, sei già un professionista o pensi ad una ditta individuale ?
comunque su questo lato fiscale ti consiglio di rivolgerti al tuo commercialista.. troverai con lui la formula migliore in base alla tua situazione.

Ti dico che a livello di forza contrattuale una società strutturata ovviamente ha maggior forza della ditta individuale che si appresta a svolgere questo lavoro.

Perchè, senza volerti scoraggiare, sappi che dovrai da un lato avere una fonte fissa di ingressi per non aver sfitto l'immobile e dall'altra dovrai letteralmente affrontare e far digerire la tua idea ai proprietari che il primo pensiero che avranno sarà : lo faccio io ....

per superare questo scoglio, dei proprietari, se sei strutturato, se offri valide garanzie (fidejussione) ... beh allora riesci a spuntare magari immobili a giusto prezzo dove potrai avere un margine.

per il resto buona fortuna !

ps conosco bene questo mercato e questi meccanismi essendo mia cliente una società che svolge questo lavoro da anni. abbiamo un rapporto solido e continuativo (in media prendono da me 10-15 appartamenti l'anno), io so cosa vogliono, loro non battono ciglio sulla provvigione e presentati da un'agenzia hanno maggiore poter e migliore luce.

 

[lacklyuk]

Grazie klande. Stai facendo più tu che la provincia di Bologna con uffici appositi.

Tutto il mio cruccio si sintetizza nella tua frase:

"Diversamente sei semplicemente un imprenditore che sub-affitta una parte di un immobile a soggetti differenti."

Il mio dubbio era appunto, per fare questo, ovvero subaffittare parti di immobili a persone per periodi di minimo 6 mesi massimo 2 anni, a quali norme avrei dovuto guardare. Ed era spuntata la 16/2004 alla quale sembrava dovessi sottostare. Per inciso, e pensavo fosse chiaro, io vorrei "evitarla", non usarla. Non mi interessa entrare nel settore turistico, ma questa legge, prima della lettura che mi stai dando, sembrava normare proprio il mio caso.

Dunque tu mi dici che per avviare questa attività, sempre al di la delle problematiche e dei consigli che mi sollevi e ti ringrazio, a livello legale/fiscale mi basta una partita IVA, contratti più lunghi di 5 mesi ed il codice civile? Nessun altro cavillo, norma o restrizione?

È questa, in fondo, la domanda a cui cerco risposta.

 

[lacklyuk]

Inoltre, per risponderti per quale motivo mi fossilizzo sul libero professionista. No non lo sono, la questione è puramente economica, il primo anno. Se sono impresa, ditta individuale ad esempio, per partire devo versare anticipatamente i 3700 euro di INPS, anche se, fallendo il "progetto", io non dovessi fatturare nulla il primo anno. Da semplice partita IVA, libero professionista, andrei invece a pagare INPS alla fine dell'anno sul fatturato, che appunto magari è zero. Tutto banalmente qua.

 

[lacklyuk]

Non so se nella città dove vuoi operare ci siano o no degli accordi territoriali, a milano se vuoi far legalmente un contratto transitorio dovresti rispettare tali accordi sul canone, e non è più canone libero.

Innanzi tutto, passato alla fase dei particolari, ho capito questo passaggio klande.

Nella ricerca però mi sono imbattuto più volte nell'argomento secondo cui il subaffitto, per effetto dell'abrogazione del art. 12 di 392/78 da parte di 491/98 14 comma 4, diventerebbe una sorta di zona franca non sottoposta ad alcun vincolo in fatto di ammontare di canone e di durata del contratto, collocandosi in una specie di "zona franca" di libera contrattazione tra le parti. Vi risulta?

Inoltre avrei bisogno di capire l'argomento in termini fiscali. Come andrebbe trattata una situazione tipo quella che ho descritto in termini fiscali? Deduco le spese di locazione e di bollette ecc da ricavato dell'attività di subaffitto? Ho letto cose contrastanti a riguardo.

Grazie di nuovo a tutti