copiata e incollata.........si evince come sia sempre più necessario stabilire i limiti tra mediatore e tecnico.........
LA CONFORMITÀ URBANISTICA
Problema forse tra i più importanti per chi acquista casa, è quello di verificare la conformità alle vigenti leggi urbanistiche dell'abitazione da acquistare. Si tratta di aspetto che non può essere in nessun modo sottovalutato per i notevoli riflessi economici che ne derivano. Ciascun fabbricato, per poter essere costruito, necessita di un apposito provvedimento comunale che ne autorizzi l'edificazione: è la licenza edilizia o la concessione edilizia. Per ottenere detto provvedimento, il progettista ha dovuto depositare presso l'Ufficio Tecnico del Comune ove è posto il fabbricato, il progetto cd. esecutivo del medesimo. Durante l'attività edificatoria, l'impresa dovrà eseguire in ogni particolare il progetto approvato e allegato alla concessione edilizia (salvo eventuali varianti approvate a loro volta dal Comune e comunque autorizzate sempre da licenza o concessione edilizia). Una volta ultimata la costruzione, essa andrà denunciata al Catasto, presso il quale verranno depositate ulteriori planimetrie, una per ciascuna unità immobiliare (appartamento, garage, cantine, etc). Quando si acquista una casa, pertanto, avremo tre diverse rappresentazioni di essa, che dovranno tutte coincidere tra loro:
quella reale derivante dallo stato di fatto (cioè la casa come la vedete);
quella derivante dalla planimetria allegata al progetto e reperibile presso l'Ufficio Tecnico del Comune;
quella derivante dalla planimetria catastale.
Tuttavia, potranno derivarci problemi solo nel caso che la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto (per es.: ci sia un balcone ora verandato oppure ci sia una stanza in più, un soppalco o sia sostanzialmente diversa la distribuzione degli spazi interni, etc). Tutti questi lavori potrebbero essere stati eseguiti sulla base di una nuova concessione o una speciale autorizzazione, oppure potrebbero essere stati eseguiti senza alcun "permesso" e poi condonati (vi è stato un condono nel 1985 e un altro nel 1994). Oppure, ancora, effettuati senza alcun provvedimento e mai condonati. In quest'ultimo caso, potremmo avere brutte sorprese sia nel caso volessimo effettuare lavori nell'abitazione che necessitano di un provvedimento urbanistico, sia qualora volessimo vendere l'abitazione acquistata. Infatti, a seconda della gravità dell'abuso potremo trovarci di fronte ad un bene addirittura incommerciabile (cioè non vendibile!), oppure, nei casi meno gravi, ad un bene che, per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune. E il più delle volte verso il pagamento di oneri anche di forte entità.
Nell'attuale sistema legislativo, non è previsto un controllo veramente efficace di tale importante aspetto. Si prevede, infatti, che il venditore abbia solo l'obbligo di dichiarare sotto la propria responsabilità, nel rogito notarile, la conformità urbanistica dell'immobile. Ma il più delle volte egli stesso non è al corrente dell'effettiva situazione urbanistica o la sottovaluta (anche perché vuole vendere, e tutti gli eventuali oneri sarebbero a suo carico come attuale proprietario).
E' pertanto fortemente consigliabile effettuare attraverso un ottimo tecnico (normalmente un geometra) il controllo della regolarità urbanistica dell'immobile e, eventualmente, porre a carico del venditore (che nella proposta di acquisto e, dopo, nel preliminare, ha assicurato la conformità) la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
Si tratta, ad ogni buon conto di materia assai complessa, nella quale la normativa nazionale si interseca con le prescrizioni regolamentari comunali e con la prassi locale. Affidatevi, pertanto ad un ottimo tecnico e seguite i suoi consigli, spesso frutto di esperienza e di pratica nel settore più che di pedissequa osservanza delle disposizioni di legge.
Per quanto attiene, infine, alla planimetria catastale, essa potrà essere cambiata in ogni momento mediante la presentazione di una semplice domanda di variazione da parte di un tecnico. Essa, comunque, comporta la spesa dell'onorario del tecnico, la quale sarà a carico del venditore se la variazione è necessaria per riportare la situazione catastale in perfetta coincidenza con quella di fatto e urbanistica.
