Donazione 50% e acquisto 50% per stesso immobile

[Pizzaparta]

Buongiorno,

Mi si presenta una situazione come da immagine e vorrei capire se la donazione in questo caso sia la mossa migliore o è possibile percorrere altre strade.

Premessa:
Il desiderata di tutti è che la casa vada a figlio 1
Tutti, al momento, sono d'accordo sul risultato finale.

Un possibile scenario per arrivare a quanto desiderato è il seguente:
Io andrei ad acquistare la quota di "fratello genitore 1"
Genitore 1 mi donerebbe la restante quota
Io risulterei quindi con il 100% della quota della casa.

Due situazioni su cui avrei bisogno di chiarimenti:

Acquisto da parte di Figlio 1

L'acquisto della quota di "Fratello genitore 1" sarebbe effettuata tramite mutuo.
- La banca visto lo scenario in oggetto, potrebbe fare storie?
- A mia tutela, a tutela della banca, sarà necessario/potrebbe essere utile stipulare una delle cosiddette polizze "Donazione sicura?"
- premesso che tutte le parti sono d'accordo, come posso io tutelarmi su eventuali rivalse future di "Figlio 2" e "Figlio 3"?

Vendita da parte di Figlio 1 a persone terze

Nel caso in cui si renda necessaria la vendita dell'immobile, so che le case ricevute tramite donazione non sono ben viste dal mercato.

Premesso che tutti le parti sarebbero d'accordo sulla vendita

Da quanto ho letto in rete, non dovrebbero esserci problemi fin tanto che il donante è in vita in quanto basterebbe annullare la donazione e la vendita sarebbe effettuata a suo nome.

Nel caso in cui il donante non sia più presente e supponendo non siano decorsi i 10/20 anni necessari per il decadimento della possibile rivalsa sulla donazione.

premetto che tra i figli c'è già accordo per cui in caso di vendita, la quota donata sarà equamente divisa in 1/3

- Rischio di trovarmi con una casa non vendibile?
- Un eventuale acquirente potrebbe stipulare a sua volta una polizza "donazione sicura"?
- I restanti figli possono rinunciare alla loro "eredità" sulla sola casa nel momento della vendita cosi che l'acquirente possa procedere senza problemi?

Alternative
In alternativa vedete altri scenari che possano evitare di effettuare la donazione?
Se la rimante quota rimanesse a Genitore 1, nel momento in cui la quota scivola sugli eredi, è possibile effettuare un acquisto a cifra concordata tra le parti, non a valore di mercato?
In teoria in questo modo i legittimi proprietari avrebbero venduto normalmente la propria quota, so però che forse si entra nel campo della vendita di un immobile a prezzo simbolico. Anche se le parti sono tutte d'accordo?

Grazie

 

[francesca63]

La banca visto lo scenario in oggetto, potrebbe fare storie?

Potrebbe, perché le compravendite tra parenti non sono sempre ben viste; in più nel tuo caso metà dell’immobile sarebbe acquisito per donazione.
Quindi proverei prima a chiedere in banca; più della polizza potrebbe essere utile una perizia sul valore.

- premesso che tutte le parti sono d'accordo, come posso io tutelarmi su eventuali rivalse future di "Figlio 2" e "Figlio 3"?

Se l’acquisto sarà a prezzo di mercato, nessuna possibile rivalsa.
Se è a prezzo “fittizio”, sarà contestabile da eventuali eredi legittimari dello zio, dopo la sua morte.

Premesso che tutti le parti sarebbero d'accordo sulla vendita

Se la casa sarà tua, non ci sono “altre parti”.

Da quanto ho letto in rete, non dovrebbero esserci problemi fin tanto che il donante è in vita in quanto basterebbe annullare la donazione e la vendita sarebbe effettuata a suo nome.

Vero, ma il donante deve essere d’accordo ( solo tu sai se lo sarà a prescindere in futuro), e capace di intendere e volere.

la quota donata sarà equamente divisa in 1/3

A che titolo, visto che la casa da vendere sarebbe tua ?

- I restanti figli possono rinunciare alla loro "eredità" sulla sola casa nel momento della vendita cosi che l'acquirente possa procedere senza problemi?

No.

Se la rimante quota rimanesse a Genitore 1, nel momento in cui la quota scivola sugli eredi, è possibile effettuare un acquisto a cifra concordata tra le parti, non a valore di mercato?

In astratto si; ma poi sono i futuri eredi dei fratelli a poter “contestare” la vendita fittizia.

Ma genitore 1 non ha altri beni da lasciare ai figli ?

In ogni caso, meglio consultare un notaio e sentire la banca

 

[Pizzaparta]

Grazie del commento

Quindi proverei prima a chiedere in banca; più della polizza potrebbe essere utile una perizia sul valore.

Nel momento in cui acquisterei mezza quota e l'altra sarebbe donata.
La polizza non tutelerebbe me all'acquisto e una possibile persona terza nel caso l'immobile sia poi venduto in futuro?

Se l’acquisto sarà a prezzo di mercato, nessuna possibile rivalsa.
Se è a prezzo “fittizio”, sarà contestabile da eventuali eredi legittimari dello zio, dopo la sua morte.

L'acquisto della quota delle zio viene fatta a prezzo di mercato. Non dovrebbero esserci particolari problemi da quel punto di vista

Mi riferivo ad una possibile rivalsa da parte di "Genitore 2 " "Figlio 2" "Figlio 3", data la donazione verso "Figlio 1" e quindi risultanti come possibile parte lesa

A che titolo, visto che la casa da vendere sarebbe tua ?

Come accordo tra i figli cosi che non vada a beneficiare della vendita solo il figlio che ha ricevuto in donazione la casa. Cosi da non ledere i restanti figli.
Ovviamente solo in riferimento alla quota donata

In astratto si; ma poi sono i futuri eredi dei fratelli a poter “contestare” la vendita fittizia.

Anche se comunque l'acquisto della quota era stato accettato dai genitori?
E' comunque una via preferibile cosi da evitare che la casa risulti come donata e facilitare una eventuale acquisto mio tramite mutuo e un eventuale vendita futura a terzi?

Ma genitore 1 non ha altri beni da lasciare ai figli ?

Si, eventualmente si.
La donazione può però essere contestata anche prima che si arrivi a parlare di successione corretto?

Stiamo già parlando con un notaio, ma ammetto al momento si è mostrato poco utile a presentare i vari risvolti che una donazione possa portare e eventuali alternative

Grazie dell'aiuto

 

[francesca63]

La polizza non tutelerebbe me all'acquisto e una possibile persona terza nel caso l'immobile sia poi venduto in futuro?

La polizza tutela te, che dici di non averne bisogno perché tutti siete d’accordo: non la farei ora.
Chi dovesse comprare da te stipulerà (eventualmente con costi a tuo carico) una nuova polizza.

Mi riferivo ad una possibile rivalsa da parte di "Genitore 2 " "Figlio 2" "Figlio 3", data la donazione verso "Figlio 1" e quindi risultanti come possibile parte lesa

Questo come detto è possibile, alla morte del genitore donante.

Come accordo tra i figli cosi che non vada a beneficiare della vendita solo il figlio che ha ricevuto in donazione la casa. Cosi da non ledere i restanti figli.
Ovviamente solo in riferimento alla quota donata

Se la casa sarà tua, e poi alla vendita vorrai dare dei soldi ai fratelli, risulteranno come donazioni da parte tua, complicando ulteriormente la faccenda.

Anche se comunque l'acquisto della quota era stato accettato dai genitori?

Parli di acquisto ma penso tut i riferisca alla .parte donata: i fratelli attualmente non possono “accettare” nulla.
Solo alla morte di genitore 1 potranno rinunciare all’azione di riduzione (in parole povere, a rinunciare a “contestare” la donazione) .
L’ideale sarebbe che genitore 1 donasse qualcosa anche agli altri, di uguale valore, o lasciasse un testamento che pareggi quanto già ricevuto da te per donazione .
Cioè, se hai ricevuto una donazione del valore di 100, ad esempio, lascia 100 e 100 agli altri fratelli, disponendo che il resto vada diviso in tre parti: così potrebbe funzionare per evitare liti tra di voi.
Ma per un terzo acquirente la situazione resta comunque rischiosa, prima della morte del donante, salvo ricorrere, come avevi detto sopra, alla risoluzione consensuale della donazione.

Secondo me la situazione va analizzata meglio, tenendo conto di altri dettagli, cioè situazione economica complessiva del donante e del nucleo famigliare, necessità di utilizzo di quell’immobile, età delle parti coinvolte, esistenza di figli, prospettive di rivendita a breve, necessità dello zio di vendere, etc.