La donazione e la risoluzione del preliminare di acquisto

[CheCasa!]

in questi giorni ad un costruttore mio conoscente è capitato quanto segue.

Cinque anni fa ha sottoscritto con una famiglia un contratto di locazione con patto di futura vendita, ricevendo a titolo di caparra confirmatoria iniziale la somma di 30.000 euro ed altri 30.000 in 60 rate di 500 euro al mese a titolo di acconto prezzo.

Dopo cinque anni dalla sottoscrizione dei contratti collegati, il promissario acquirente dichiara di non voler procedere con l'acquisto in quanto la palazzina risulta costruita su un lotto che per un 66% è pervenuto alla proprietà per atto di donazione e senza lesione di legittimari. Il donante è deceduto ma solo da pochi mesi.
Sia il contratto preliminare di acquisto che quello di locazione collegato sono stati registrati.

Effettivamente il preliminare non cita la provenienza ma prima della sottoscrizione il promissario acquirente si preoccupa di farne esaminare copia al proprio legale di fiducia e solo dopo aver effettuato non meglio identificati controlli ne firma il contenuto.

Ora, il promissario acquirente, tramite il proprio legale, dichiara di voler risolvere il contratto per inadempimento del venditore e richiede: € 30.000 per la restituzione degli acconti pagati in rate da 500 euro l'una nei cinque anni in cui ha usufruito dell'immobile- € 60.000 a titolo di restituzione della caparra raddoppiata, versata alla sottoscrizione del preliminare.

Il venditore, dal canto suo, ha proposto di restituire i 30.000 euro di caparra a suo tempo incassati e dei 30.000 di acconto solo 20.000 a fronte dell'utilizzo dell'immobile per 5 anni (in parole povere si tratterrebbe solo 10.000 euro di quanto finora incassato)

Cosa ne pensate? Come si dovrebbero comportare le parti?

 

[PyerSilvio]

Cosa ne pensate?

Quello che sostengo da sempre.
La morte, la successione e le conseguenze che derivano da questo avvenimento, nella nostra attività di compravendita, sono strettamente collegate.

Si tratta di un disegno architettato e ben calcolato, da professionisti che sfruttano la poca conoscenza dell'argomento che tratta la futura vendita.

Considerando l'evidenziato approccio di parte venditrice in questa vicenda, hanno pure ragione.

 

[Rosa1968]

Trattandosi di inadempienza del venditore ahimè gli salteranno addosso. La mediazione del tuo amico non verrà accettata ne mancano 40.000 .....
E stanno rispettando il contratto. Doppio della caparra e restituzione delle somme versate a titolo di acconto. Se si fosse ritirato l'acquirente avrebbe perso i 30 di caparra e gli acconti..... Non credo che il costruttore avrebbe fatto uno sconto.
Ora mi chiedo il costruttore sapeva della donazione e che questo problema sarebbe arrivato. Domandina. A lui avevano concesso un mutuo fondiario?

 

[alessandro66]

in questi giorni ad un costruttore mio conoscente è capitato quanto segue.

Cinque anni fa ha sottoscritto con una famiglia un contratto di locazione con patto di futura vendita, ricevendo a titolo di caparra confirmatoria iniziale la somma di 30.000 euro ed altri 30.000 in 60 rate di 500 euro al mese a titolo di acconto prezzo.

Dopo cinque anni dalla sottoscrizione dei contratti collegati, il promissario acquirente dichiara di non voler procedere con l'acquisto in quanto la palazzina risulta costruita su un lotto che per un 66% è pervenuto alla proprietà per atto di donazione e senza lesione di legittimari. Il donante è deceduto ma solo da pochi mesi.
Sia il contratto preliminare di acquisto che quello di locazione collegato sono stati registrati.

Effettivamente il preliminare non cita la provenienza ma prima della sottoscrizione il promissario acquirente si preoccupa di farne esaminare copia al proprio legale di fiducia e solo dopo aver effettuato non meglio identificati controlli ne firma il contenuto.

Ora, il promissario acquirente, tramite il proprio legale, dichiara di voler risolvere il contratto per inadempimento del venditore e richiede: € 30.000 per la restituzione degli acconti pagati in rate da 500 euro l'una nei cinque anni in cui ha usufruito dell'immobile- € 60.000 a titolo di restituzione della caparra raddoppiata, versata alla sottoscrizione del preliminare.

Il venditore, dal canto suo, ha proposto di restituire i 30.000 euro di caparra a suo tempo incassati e dei 30.000 di acconto solo 20.000 a fronte dell'utilizzo dell'immobile per 5 anni (in parole povere si tratterrebbe solo 10.000 euro di quanto finora incassato)

Cosa ne pensate? Come si dovrebbero comportare le parti?

Esiste una sentenza della Cassazione che ha dichiarato inammissibile quanto richiesto dal promissario acquirente, in quanto la revocatoria della donazione è un evento incerto e futuro...se la ritrovo la posto.

 

[ab.qualcosa]

Mi ricordo anche io, non sono sicuro si adatti al 100% ma potrebbe essere in una direzione analoga.

Si tratta di un bene incommerciabile?
Ci sono abusi?

Considerando che esistono anche banche che fanno i mutui in presenza di donazione (almeno una volta c'erano) non mi pare la situazione del venditore sia così nera.
Se poi è dimostrabile che l'acquirente ha avuto visione dell'atto di provenienza...

 

[Rosa1968]

CheCasa dice che nel preliminare non vi è traccia dell'atto di provenienza, secondo me non è possibile ... quel contratto sarà stato verificato con la lente di ingrandimento, almeno io non vendo le case con clienti bendati.
I rischi sulla donazione si sa, ci sono, e un possibile rimedio, sempre se vi è volontà di andare avanti, ma non mi sembra, è, dato che il donante è passato a miglior vita, fare la rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all'azione di riduzione o di restituzione verso i terzi. Io fossi nel costruttore approfondirei il rimedio, anche perché con il prossimo acquirente il problema è lo stesso.

 

[Giuseppe Di Massa]

in questi giorni ad un costruttore mio conoscente è capitato quanto segue.

Cinque anni fa ha sottoscritto con una famiglia un contratto di locazione con patto di futura vendita, ricevendo a titolo di caparra confirmatoria iniziale la somma di 30.000 euro ed altri 30.000 in 60 rate di 500 euro al mese a titolo di acconto prezzo.

Dopo cinque anni dalla sottoscrizione dei contratti collegati, il promissario acquirente dichiara di non voler procedere con l'acquisto in quanto la palazzina risulta costruita su un lotto che per un 66% è pervenuto alla proprietà per atto di donazione e senza lesione di legittimari. Il donante è deceduto ma solo da pochi mesi.
Sia il contratto preliminare di acquisto che quello di locazione collegato sono stati registrati.

Effettivamente il preliminare non cita la provenienza ma prima della sottoscrizione il promissario acquirente si preoccupa di farne esaminare copia al proprio legale di fiducia e solo dopo aver effettuato non meglio identificati controlli ne firma il contenuto.

Ora, il promissario acquirente, tramite il proprio legale, dichiara di voler risolvere il contratto per inadempimento del venditore e richiede: € 30.000 per la restituzione degli acconti pagati in rate da 500 euro l'una nei cinque anni in cui ha usufruito dell'immobile- € 60.000 a titolo di restituzione della caparra raddoppiata, versata alla sottoscrizione del preliminare.

Il venditore, dal canto suo, ha proposto di restituire i 30.000 euro di caparra a suo tempo incassati e dei 30.000 di acconto solo 20.000 a fronte dell'utilizzo dell'immobile per 5 anni (in parole povere si tratterrebbe solo 10.000 euro di quanto finora incassato)

Cosa ne pensate? Come si dovrebbero comportare le parti?

Un immobile proveniente da donazione è regolarmente compravendibile, quindi non vedo inadempimenti. So perfettamente cosa comporti, per mutui e per lontanissime possibilità di rivalsa di legittimari al momento sconosciuti, anche io metto in guardia i clienti, ma non basta una donazione a rendere inadempiente una parte.
Anche perché il "pericolo" è limitato in 20 anni.
Poi anche se è poco nota e quindi quasi tutte le banche negano, il Lloyd ha una assicurazione in merito, che il sole 24 ore sosteneva essere accettata dalle banche (non ci credo) ma comunque presentata da Lloyd ai notai, infatti a me è arrivata da un notaio di Torino: www.donazionesicura.it un mio cliente l'ha usata, ma non doveva fare mutuo.
Ciao!

 

[CheCasa!]

Ringrazio tutti per gli apprezzabili commenti.
Premesso che la questione mi interessa ma indirettamente.
Il costruttore ha in vendita alcuni terreni con il sottoscritto ed i suoi "quasi ex" acquirenti si sono rivolti a me per trovare una nuova casa.

Cosa cercheranno se non risolvono prima con il venditore proprio non saprei dire...

Comunque, a quanto detto prima posso aggiungere che:
- no, il costruttore non lo ha fatto intenzionalmente... non avrebbe dato la consegna dell'immobile 5 anni fa, ne avrebbe proposto di restituire dopo 5 anni 50.000,00 su 60.000,00 solo per evitare di andare in causa.
- un appartamento di questa palazzina da 6 è già stato rogitato. Non vi è lesione della legittima. Il donatario è una figlia unica ed il donante, la madre (già vedova all'atto della donazione) è già deceduta.
- in realtà la banca non ha ufficialmente respinto la pratica di mutuo ed è più probabile che la questione della donazione sia stata utilizzata più per ritirarsi dall'acquisto che per il problema in sé. Gli acquirenti, nei 5 anni di locazione si sono resi conto che la posizione decentrata in assenza di servizi è molto scomoda avendo loro due bambini piccoli.

Il problema nasce dai rispettivi legali. Quelli del costruttore sostengono che non si possa considerare inadempiente, quelli degli acquirenti che l'inadempimento ci sia.

 

[Rosa1968]

Infatti CheCasa é un falso problema stanno semplicemente tentando di uscirne.
Io non credo che non si siano valutati i documenti ma scherziamo? Un contratto di quella portata non ha una semplice sbirciata. Che il costruttore lo convochi al rogito e poi vediamo.

 

[Tobia]

costruita su un lotto che per un 66% è pervenuto alla proprietà per atto di donazione

verifica che il valore delle donazioni (magari ne ha fatte anche altre) non superi il 25% dell'intera successione, poiché se è inferiore non esiste alcuna possibilità di lesione della legittima, nemmeno con 1000 figli illegittimi (di una donna donante poi..)

PS
curioso che facciano causa solo al venditore e non anche al loro brillante avvocato che avrebbe dovuto tutelare i loro interessi e che invece li ha messi in quel pasticcio...
Pensa poi se fosse lo stesso professionista che li spinge a fare quest'azione legale ...