Sono molte le novità che riguarderebbero il mondo immobiliare introdotte dalla nuova legge di stabilità.
Qui di seguito vi propongo un elenco di quelle che maggiormente si impattano sul nostro lavoro in ordine di “comma” così come indicato nelle norme della legge.
Si tratta di una prima e “personale” disamina che certamente non esaurirà l'impatto della legge di stabilità e sarà migliorabile con i dovuti ed auspicati approfondimenti.
Comma 10 – Sconto del 50% su IMU e TASI in caso di comodato a figli e genitori.
IMU e Tasi sono abbattute del 50% se l'immobile dei genitori viene concesso in comodato gratuito al figlio e/o viceversa. L'immobile concesso in comodato deve essere destinato ad abitazione principale del comodatario mentre il comodante può al massimo disporre di un ulteriore immobile collocato sul territorio nazionale, collocato nel medesimo comune ed utilizzato come propria abitazione principale. Per usufruire della riduzione è indispensabile che il contratto di comodato sia registrato.
Commi 11-16 – Abolizione della TASI relativa all'abitazione principale.
Dal 1° gennaio 2016 entra in vigore l'esenzione ad eccezione di A1, A8 ed A9 per l'abitazione principale. Vengono assimilati all'abitazione principale la casa assegnata al coniuge dopo separazione legale; gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci studenti universitari anche in assenza di residenza anagrafica; gli alloggi sociali; le unità non locate dei dipendenti delle Forze armate.
Commi 27 e 28 – Confermate per due anni le deroghe ai criteri standard per il calcolo della Tari – Possibilità di aumentare dello 0,8 aliquota TASI come per il 2015 con delibera ad hoc.
Commi 53-54 – Sconto del 25% su IMU e TASI per le abitazioni locate a canone concordato.
Comma 55 – Aliquota di Registro al 2% se ci si impegna a vendere la prima casa entro 12 mesi.
Una piccola rivoluzione limitata alle compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale. Sarà possibile usufruire dell'agevolazione di registro al 2% anche se ancora in possesso di una prima casa, impegnandosi a rivenderla entro 12 mesi. Detta prima casa potrà trovarsi nel medesimo comune nel quale si decida di effettuare il nuovo acquisto agevolato ma restano comunque in essere gli altri requisiti in merito alla residenza (che dovrà essere all'interno del comune o trasferitavi nei 18 mesi successivi all'acquisto) ed al non possedere (all'infuori dell'immobile “prima casa” che ci si impegna a cedere) altro immobile in proprietà esclusiva (o diritto reale di godimento) o in comunione col coniuge nel medesimo comune all'interno del quale viene effettuato il nuovo acquisto.
Comma 56 – Detrazione del 50% del costo dell'IVA per l'acquisto di nuove costruzioni in classe energetica A o B.
Si tratta, per il momento, di uno sconto valido solo per gli acquisti conclusi entro il 31 dicembre del 2016. La detrazione corrisponde quindi al 2% per gli acquirenti della prima casa e al 5% per gli acquirenti della seconda casa, da spalmare entro 10 anni in rate di pari importo.
Comma 59 – Chiarimenti sulle locazioni
i) onere della registrazione del contratto al proprietario da effettuare entro 30 giorni e da comunicare entro 60 giorni ad inquilino ed amministratore di condominio
L'onere è limitato all'adempimento burocratico e non al pagamento dell'imposta!
ii) viene ribadita la nullità di tutte le clausole o scritture volte a richiedere il pagamento di somme superiori a quelle indicate come canone nel contratto registrato.
L'inquilino potrà richiedere la restituzione delle somme versate in più con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.
iii) viene ribadita la nullità di tutte le clausole o scritture volte a richiedere il pagamento di canoni superiori a quelli stabiliti dagli accordi territoriali per le locazioni a canone calmierato.
L'inquilino potrà richiedere la restituzione delle somme versate in più con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile o, nel corso della locazione, potrà richiedere che il canone sia ricondotto a quello dovuto per legge.
iv) viene ribadita la nullità delle clausole e o scritture aventi ad oggetto la riduzione della durata dei contratti di locazione rispetto a quella minima stabilita per legge.
v) viene ripresa la questione dei contratti a canone annuale minimo (3 volte la rendita catastale)derivanti dalla registrazione operata dal conduttore che denunciava all'agenzia delle entrate il canone in nero, contratti successivamente dichiarati illegittimi dall'intervento della Corte Costituzionale a partire dal 16 luglio 2015.
In merito a detti contratti stipulati ai sensi dell'art. 3 commi 8 e 9 del d. lgs. 23/2011 e sino al 16 luglio 2015 la nuova norma specifica che “per i conduttori…l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile nel periodo considerato”.
Comma 74 – prorogate per il 2016 le detrazioni al 50% sulle ristrutturazioni, del 65% per il risparmio energetico e del 50% sull'acquisto dei mobili e grandi elettrodomestici.
Viene inoltre introdotta l'opzione per la cessione del credito derivante dalle detrazioni spettanti per gli interventi di risparmio energetico sulle parti comuni ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi, con modalità che verranno stabilite mediante provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate entro la fine di febbraio 2016.
Comma 75 – bonus giovani coppie per detrarre l'acquisto di mobili al 50% con un massimale di 16.000,00 euro.
Naturalmente questa clausola non è cumulabile con quella citata al comma 74 (la detrazione del 50% sull'acquisto di mobili per un importo di 10.000,00 euro legata alla ristrutturazione della casa). E' prevista per le giovani coppie (anche conviventi almeno da 3 anni) di cui uno dei componenti abbia meno di 35 anni che acquistino una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, la detrazione del 50% sull'acquisto dell'arredamento della medesima abitazione principale effettuato entro il 31 dicembre 2016 su una spesa massima di 16.000,00 euro (da recuperare in dieci rate annuali di pari importo).
Commi 76-84 – Introduzione del leasing immobiliare per l'acquisto dell'abitazione principale.
La norma prevede alcune clausole di salvaguardia per l'acquirente/utilizzatore che, nel caso di insolvenza e di nuova collocazione del bene da parte del concedente recupererà le eventuali somme eccedenti le rate morose, quelle residue e l'importo pattuito per l'opzione finale di acquisto. A suo carico, invece, eventuali differenze negative.
Possibilità di una sospensione del pagamento delle rate per 12 mesi in caso di perdita dell'impiego, senza pagamento di spese o richiesta di garanzie aggiuntive.
Possibilità per i giovani di età inferiore a 35 anni con reddito complessivo inferiore a 55.000 euro (all'atto della sottoscrizione del contratto) che non dispongano di altre case di proprietà, di una detrazione pari al 19% sui canoni (interessi e capitale) per un importo complessivo massimo di 8.000,00 annui e di 20.000,00 sul valore finale di acquisto. Per gli acquirenti con più di 35 anni (nel rispetto delle altre condizioni) le agevolazioni valgono su valori dimezzati (19% su 4.000,00 annui per i canoni e 19% su 10.000,00 di valore finale di acquisto).
Se l'utilizzatore ha i requisiti “prima casa”, viene prevista un'imposta di registro a carico del cedente pari all'1,5% (che poi viene comunque girata, sotto forma di costo, all'utilizzatore/acquirente finale) con imposte ipotecaria e catastale fisse di € 200,00 ciascuna.
In caso di applicazione dell'IVA le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200,00 euro ciascuna.
Prevista anche la possibilità di cessione del contratto da parte dell'utilizzatore previo pagamento dell'imposta di registro al 9% sul corrispettivo pattuito (non sul valore catastale!) ridotta all'1,5% se il subentrante può usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Comma 88 – Detraibilità al 65% dei dispositivi di controllo da remoto degli impianti di riscaldamento, produzione acqua calda o di climatizzazione.
Commi 89 e 90 – Ires ridotta del 50% sugli affitti incassati da società con finalità di edilizia sociale.
Commi 115 e 120 – Agevolazioni previste sino al 30 settembre 2016 per assegnazione o la cessione ai soci dei beni immobili non strumentali.
Comma 121 – Agevolazioni previste per l'imprenditore individuale che entro il 31 maggio 2016 decidesse di escludere i beni immobili strumentali dal patrimonio dell'impresa.
Commi 898/899 e 904 – Introduzione del limite di 2.999,00 euro per i pagamenti in contanti (con alcune limitazioni).
Commi 900 e 901 – Previsione delle sanzioni per chi non accetta pagamenti con carte di credito che dovranno essere stabilite dal Ministero dello Sviluppo Economico
Comma 905 – Imposta di registro per l'acquisto di terreni agricoli sale dal 12% al 15%.
Qui di seguito vi propongo un elenco di quelle che maggiormente si impattano sul nostro lavoro in ordine di “comma” così come indicato nelle norme della legge.
Si tratta di una prima e “personale” disamina che certamente non esaurirà l'impatto della legge di stabilità e sarà migliorabile con i dovuti ed auspicati approfondimenti.
Comma 10 – Sconto del 50% su IMU e TASI in caso di comodato a figli e genitori.
IMU e Tasi sono abbattute del 50% se l'immobile dei genitori viene concesso in comodato gratuito al figlio e/o viceversa. L'immobile concesso in comodato deve essere destinato ad abitazione principale del comodatario mentre il comodante può al massimo disporre di un ulteriore immobile collocato sul territorio nazionale, collocato nel medesimo comune ed utilizzato come propria abitazione principale. Per usufruire della riduzione è indispensabile che il contratto di comodato sia registrato.
Commi 11-16 – Abolizione della TASI relativa all'abitazione principale.
Dal 1° gennaio 2016 entra in vigore l'esenzione ad eccezione di A1, A8 ed A9 per l'abitazione principale. Vengono assimilati all'abitazione principale la casa assegnata al coniuge dopo separazione legale; gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci studenti universitari anche in assenza di residenza anagrafica; gli alloggi sociali; le unità non locate dei dipendenti delle Forze armate.
Commi 27 e 28 – Confermate per due anni le deroghe ai criteri standard per il calcolo della Tari – Possibilità di aumentare dello 0,8 aliquota TASI come per il 2015 con delibera ad hoc.
Commi 53-54 – Sconto del 25% su IMU e TASI per le abitazioni locate a canone concordato.
Comma 55 – Aliquota di Registro al 2% se ci si impegna a vendere la prima casa entro 12 mesi.
Una piccola rivoluzione limitata alle compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale. Sarà possibile usufruire dell'agevolazione di registro al 2% anche se ancora in possesso di una prima casa, impegnandosi a rivenderla entro 12 mesi. Detta prima casa potrà trovarsi nel medesimo comune nel quale si decida di effettuare il nuovo acquisto agevolato ma restano comunque in essere gli altri requisiti in merito alla residenza (che dovrà essere all'interno del comune o trasferitavi nei 18 mesi successivi all'acquisto) ed al non possedere (all'infuori dell'immobile “prima casa” che ci si impegna a cedere) altro immobile in proprietà esclusiva (o diritto reale di godimento) o in comunione col coniuge nel medesimo comune all'interno del quale viene effettuato il nuovo acquisto.
Comma 56 – Detrazione del 50% del costo dell'IVA per l'acquisto di nuove costruzioni in classe energetica A o B.
Si tratta, per il momento, di uno sconto valido solo per gli acquisti conclusi entro il 31 dicembre del 2016. La detrazione corrisponde quindi al 2% per gli acquirenti della prima casa e al 5% per gli acquirenti della seconda casa, da spalmare entro 10 anni in rate di pari importo.
Comma 59 – Chiarimenti sulle locazioni
i) onere della registrazione del contratto al proprietario da effettuare entro 30 giorni e da comunicare entro 60 giorni ad inquilino ed amministratore di condominio
L'onere è limitato all'adempimento burocratico e non al pagamento dell'imposta!
ii) viene ribadita la nullità di tutte le clausole o scritture volte a richiedere il pagamento di somme superiori a quelle indicate come canone nel contratto registrato.
L'inquilino potrà richiedere la restituzione delle somme versate in più con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.
iii) viene ribadita la nullità di tutte le clausole o scritture volte a richiedere il pagamento di canoni superiori a quelli stabiliti dagli accordi territoriali per le locazioni a canone calmierato.
L'inquilino potrà richiedere la restituzione delle somme versate in più con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile o, nel corso della locazione, potrà richiedere che il canone sia ricondotto a quello dovuto per legge.
iv) viene ribadita la nullità delle clausole e o scritture aventi ad oggetto la riduzione della durata dei contratti di locazione rispetto a quella minima stabilita per legge.
v) viene ripresa la questione dei contratti a canone annuale minimo (3 volte la rendita catastale)derivanti dalla registrazione operata dal conduttore che denunciava all'agenzia delle entrate il canone in nero, contratti successivamente dichiarati illegittimi dall'intervento della Corte Costituzionale a partire dal 16 luglio 2015.
In merito a detti contratti stipulati ai sensi dell'art. 3 commi 8 e 9 del d. lgs. 23/2011 e sino al 16 luglio 2015 la nuova norma specifica che “per i conduttori…l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile nel periodo considerato”.
Comma 74 – prorogate per il 2016 le detrazioni al 50% sulle ristrutturazioni, del 65% per il risparmio energetico e del 50% sull'acquisto dei mobili e grandi elettrodomestici.
Viene inoltre introdotta l'opzione per la cessione del credito derivante dalle detrazioni spettanti per gli interventi di risparmio energetico sulle parti comuni ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi, con modalità che verranno stabilite mediante provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate entro la fine di febbraio 2016.
Comma 75 – bonus giovani coppie per detrarre l'acquisto di mobili al 50% con un massimale di 16.000,00 euro.
Naturalmente questa clausola non è cumulabile con quella citata al comma 74 (la detrazione del 50% sull'acquisto di mobili per un importo di 10.000,00 euro legata alla ristrutturazione della casa). E' prevista per le giovani coppie (anche conviventi almeno da 3 anni) di cui uno dei componenti abbia meno di 35 anni che acquistino una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, la detrazione del 50% sull'acquisto dell'arredamento della medesima abitazione principale effettuato entro il 31 dicembre 2016 su una spesa massima di 16.000,00 euro (da recuperare in dieci rate annuali di pari importo).
Commi 76-84 – Introduzione del leasing immobiliare per l'acquisto dell'abitazione principale.
La norma prevede alcune clausole di salvaguardia per l'acquirente/utilizzatore che, nel caso di insolvenza e di nuova collocazione del bene da parte del concedente recupererà le eventuali somme eccedenti le rate morose, quelle residue e l'importo pattuito per l'opzione finale di acquisto. A suo carico, invece, eventuali differenze negative.
Possibilità di una sospensione del pagamento delle rate per 12 mesi in caso di perdita dell'impiego, senza pagamento di spese o richiesta di garanzie aggiuntive.
Possibilità per i giovani di età inferiore a 35 anni con reddito complessivo inferiore a 55.000 euro (all'atto della sottoscrizione del contratto) che non dispongano di altre case di proprietà, di una detrazione pari al 19% sui canoni (interessi e capitale) per un importo complessivo massimo di 8.000,00 annui e di 20.000,00 sul valore finale di acquisto. Per gli acquirenti con più di 35 anni (nel rispetto delle altre condizioni) le agevolazioni valgono su valori dimezzati (19% su 4.000,00 annui per i canoni e 19% su 10.000,00 di valore finale di acquisto).
Se l'utilizzatore ha i requisiti “prima casa”, viene prevista un'imposta di registro a carico del cedente pari all'1,5% (che poi viene comunque girata, sotto forma di costo, all'utilizzatore/acquirente finale) con imposte ipotecaria e catastale fisse di € 200,00 ciascuna.
In caso di applicazione dell'IVA le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200,00 euro ciascuna.
Prevista anche la possibilità di cessione del contratto da parte dell'utilizzatore previo pagamento dell'imposta di registro al 9% sul corrispettivo pattuito (non sul valore catastale!) ridotta all'1,5% se il subentrante può usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Comma 88 – Detraibilità al 65% dei dispositivi di controllo da remoto degli impianti di riscaldamento, produzione acqua calda o di climatizzazione.
Commi 89 e 90 – Ires ridotta del 50% sugli affitti incassati da società con finalità di edilizia sociale.
Commi 115 e 120 – Agevolazioni previste sino al 30 settembre 2016 per assegnazione o la cessione ai soci dei beni immobili non strumentali.
Comma 121 – Agevolazioni previste per l'imprenditore individuale che entro il 31 maggio 2016 decidesse di escludere i beni immobili strumentali dal patrimonio dell'impresa.
Commi 898/899 e 904 – Introduzione del limite di 2.999,00 euro per i pagamenti in contanti (con alcune limitazioni).
Commi 900 e 901 – Previsione delle sanzioni per chi non accetta pagamenti con carte di credito che dovranno essere stabilite dal Ministero dello Sviluppo Economico
Comma 905 – Imposta di registro per l'acquisto di terreni agricoli sale dal 12% al 15%.
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