La parte venditrice NON si presenta dal notaio per il compromesso

[SimoneLaura]

Buona sera,
stipulato un contratto preliminare tramite agenzia con la parte venditrice (che ha incassato l'assegno accompagnatorio alla proposta), la parte venditrice NON si è presentata dal notaio per il compromesso, richiedendo l'annullamento del contratto per una sanatoria edilizia (che è stata richiesta al Comune ma non ancora concessa) riguardante il sottotetto dell'immobile. E' vero che l'agenzia può richiedere il compenso ad entrambe le parti?
Specifico che noi siamo andati regolarmente dal notaio con l'agenzia aspettando il venditore che come anticipato all'agente immobiliare NON si è presentato. Il contratto, come ci ha comunicato il notaio, è comunque definitivamente decaduto per cui posso senza problemi acquistare un altro immobile in attesa di recuperare la caparra accompagnatoria della proposta?
Grazie
Simone

 

[Antonello]

La proposta accettata dal venditore ha validità di contratto.
Il contratto va annullato per abuso edilizio non sanato e taciuto.
Il venditore dovrà restituire il doppio della caparra.
L'agente immobiliare non potrà pretendere alcunchè in quanto era un suo obbligo controllare se il sottotetto (sicuramente ben visibile ad occhi nudi o con occhiali) era regolare o meno.
L'agente immobiliare è inoltre responsabile per la sua negligenza.

P.S.
Ma che faccia ha fatto l'Agente Immobiliare quando ha saputo, davanti al notaio, che parte dell'immobile era abusivo?

 

[SimoneLaura]

Scusami, prima sono stato troppo sintetico. L'agenzia in realtà nel momento di visione dell'immobile mi aveva detto che c'era una sanatoria edilizia in corso riguardante il solo sottotetto e che quindi l'intero immobile (appartamento al piano sottostante e sottotetto) era vendibile. Pertanto sulla proposta di acquisto avevo fatto inserire la frase "la presente proposta è condizionata all'esito favorevole dell'accatastamento della soffitta al piano quarto e alla agibilità complessiva dell'immobile". Il rogito era stato fissato entro il 31 luglio, per consentire il completamento della pratica. La parte venditrice, firmata la proposta preliminare ed incassato l'assegno accompagnatorio, NON si è presentata al compromesso in quanto ha deciso di non vendere l'immobile sino alla conclusione della sanatoria in comune dichiarando di aver paura di NON avere il documento in mano entro il 31 luglio. Dice, inoltre, che il contratto è annullabile in quanto la sanatoria edilizia è stata solo presentata. Tale clausola è riferita al rogito o al compromesso NON essendo specificato? Allo stato attuale la parte venditrice si è tirata indietro (e non vuole pagare la penale all'agenzia), l'agenzia vuole essere pagata, io voglio acquistare un altro immobile NON volendo più trattare con questa gente, ma devo recuperare la caparra versata ed esser sicuro di essere libero da vincoli rispetto al contratto. Sono svincolato dal contratto NON essendosi la parte venditrice presentata per il compromesso dal notaio? Il contratto è annullato? Il notaio mi ha detto che sono svincolato, ma l'agenzia mi ripete che potrebbe rivalersi anche su di me per un compenso rispetto alla trattativa condotta, è vero? Grazie ancora Simone

 

[Antonello]

E' un contratto non chiaro e spigoloso.
La frase inserita:"la presente proposta è condizionata all'esito favorevole dell'accatastamento della soffitta al piano quarto e alla agibilità complessiva dell'immobile" non aiuta a fare chiarezza.
Un mediatore sa benissimo che un immobile lo puoi accatastare anche se completamente abusivo.
Ma non garantisce assolutamente la regolarità urbanistica.
Avrebbe dovuto scrivere: all'esito favorevole del rilascio della concessione edilizia in sanatoria e del certificato di agibilità.

Tale clausola è riferita al rogito o al compromesso NON essendo specificato?

Presumo per tutti e due in quanto il venditore è certo che la pratica della sanatoria non sarà approvata.
Dici che la pratica è stata solo presentata, ma la pratica di sanatoria è dell'anno 1985 o del 2003?.
Che io sappia non ci sono stati condoni dopo il 2003.

Allo stato attuale la parte venditrice si è tirata indietro

Tirandosi indietro si assume anche le responsabilità del caso.
Quindi restituzione della caparra come per legge.

l'agenzia mi ripete che potrebbe rivalersi anche su di me per un compenso rispetto alla trattativa condotta,

L'agenzia dovrebbe farsi un bell'esame di coscienza per non essere stato all'altezza della situazione.
Ripeto, secondo me, nulla gli è dovuto.
A me sembra che le sue negligenze e superficialità nel proporre e condurre l'affare abbiano creato grandi problemi.
Sei tu che ti puoi rivalere sul mediatore, non il contrario.

 

[Ranieri Fochi]

L'agente immobiliare non potrà pretendere alcunchè in quanto era un suo obbligo controllare se il sottotetto (sicuramente ben visibile ad occhi nudi o con occhiali) era regolare o meno.
L'agente immobiliare è inoltre responsabile per la sua negligenza.

Continuo a ribadire anche qui che secondo me l'unico responsabile è il venditore: il mediatore, messe in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, non ha responsabilità se l'immobile oggetto della compravendita è irregolare. I venditori, invece, hanno la responsabilità: dovranno restituire il doppio della caparra (a meno che non riescano a sanare gli abusi entro la data del Rogito) e pagare l'agenzia, la quale HA FATTO il proprio dovere.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Sono svincolato dal contratto NON essendosi la parte venditrice presentata per il compromesso dal notaio? Il contratto è annullato? Il notaio mi ha detto che sono svincolato, ma l'agenzia mi ripete che potrebbe rivalersi anche su di me per un compenso rispetto alla trattativa condotta, è vero?

Secondo me i venditori, in qaunto inadempienti (non si sono presentati al Preliminare) devono restituirti il doppio della caparra da te versata. L'agenzia, però, vi aveva messo in contatto e vi aveva fatto sottoscrivere un contratto (la proposta, una volta accettata, diventa un contratto), quindi va pagata.

Aggiunto dopo 3 minuti :

"la presente proposta è condizionata all'esito favorevole dell'accatastamento della soffitta al piano quarto e alla agibilità complessiva dell'immobile"

In questo caso tutto è sospeso fino all'approvazione.... andava però indicato un limite massimo di tempo.
Io in questi casi faccio dichiarare in proposta e al preliminare che i venditori di chiarano che l'immobile sarà al momento del Rogito in regola con la legge 47/85 e in ogni caso dal punto di vista urbanistico e catastale.

Aggiunto dopo 1 :

Sei tu che ti puoi rivalere sul mediatore, non il contrario.

non esageriamo...

 

[Antonello]

il mediatore, messe in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, non ha responsabilità se l'immobile oggetto della compravendita è irregolare.

In una recente sentenza si legge:

"L'agente Immobiliare ha il preciso obbligo di far conoscere al cliente ogni dettaglio legato all'immobile e non omettere alcunchè onde consentire a quest'ultimo la valutazione completa in ordine alla convenienza o meno dell'acquisto, nonchè al fine di svolgere, l'Agente Immobiliare, con correttezza ed in piena buona fede l'incarico ricevuto.
Si configura la corrensponsabilità, congiuntamente al promittente alienante, dell'Agente Immobiliare per quanto riguarda la totalità dei danni subiti da.......".

Va da se che l'Agente Immobiliare avrebbe dovuto sapere se la pratica era stata presentata ed accettata dal Comune o solo presentata.