La Relazione Tecnica per la Compravendita

[un povero notaio]

Povero Notaio

equiparato al funzionario della circoscrizione che autentica le firme
mi fà quasi tenerezza

ehehe.... eccoperchè il mio nick è "un poveronotaio"

Certo conferire un incarico vero al Notaio l'atto risulterà più oneroso rispetto un'altro dove la regolarità viene certificata (ma deve essere fatta bene) con l'intervento di un tecnico di parte acquirente (anche se credo che anche un tecnico di perte venditrice che asseveri consapevole delle responsabilità sia civili che penali delle dichiarazioni che rilascia abbia comunque la sua rilevanza.

Il problema è sempre quello... scusate se mi ripeto...i costi. Il mio ufficio è organizzatissimo ed è pronto a fare le verifiche urbanistiche. E sarebbe pure auspicabile che se ne occupi il notaio, se non altro perchè il notaio utilizzerebbe tecnici terzi e afffidabili, senza permettere, come m'è capitato proprio pochi giorni, fa che l'acquirente mobiliti una equipe di ingegneri per dimostrare la presenza di un abuso, in realtà inesistente, con l'evidente scopo di sottrarsi agli obblighi del preliminare.... ma costa!
Si tenga presente che, anche a causa di suggerimenti che vengono dati via internet, mi capitano pure acquirenti che mi chiedono di NON fare neppure i controlli ipocatastali se ciò può servire a farli risparmiare 100 euro! Come vedete il mio nick è proprio azzeccato!

Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara

PS.: Auguri di buon natale a tutti. Gli auguri ufficiali teologico-notarili sono in http://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/auguri-di-natale-2013-del-notaio-massimo-dambrosio/

 

[mata]

Buon Anno!!!
Vorrei però chiedere se i geometri "terzi" del tuo studio, sono abilitati, liberi professionisti o tuoi dipendenti? Per essere veramente "affidabili" come dici, cosa verificano?
- se c'è la conformità assoluta ai progetti rilasciati (rispondenza agli stessi, abitabilità, ecc.), in modo tale da rendere assolutamente indenne l'acquirente;
- se c'è soltanto la possibilità di fare l'atto in modo da rendere le dichiarazioni previste dalla Legge, cioè la cd. "commerciabilità", magari anche in presenza di gravi abusi edilizi e/o mancanza addirittura della licenza edilizia (ante 1967).
In quest'ultimo caso, rendi noto a chi acquista della presenza di tali problematiche, magari ad uno che ha sottoscritto un preliminare che non contiene tali garanzie?

 

[ludovica83]

Buon Anno!!!
Vorrei però chiedere se i geometri "terzi" del tuo studio, sono abilitati, liberi professionisti o tuoi dipendenti? Per essere veramente "affidabili" come dici, cosa verificano?
- se c'è la conformità assoluta ai progetti rilasciati (rispondenza agli stessi, abitabilità, ecc.), in modo tale da rendere assolutamente indenne l'acquirente;
- se c'è soltanto la possibilità di fare l'atto in modo da rendere le dichiarazioni previste dalla Legge, cioè la cd. "commerciabilità", magari anche in presenza di gravi abusi edilizi e/o mancanza addirittura della licenza edilizia (ante 1967).
In quest'ultimo caso, rendi noto a chi acquista della presenza di tali problematiche, magari ad uno che ha sottoscritto un preliminare che non contiene tali garanzie?

Mata scusa non ricordo, ma dato che sei molto preciso, hai dato un tuo parere a riguardo della relazione che è stata postata? Cosa potresti dire ad un cliente a riguardo? Si può fidare di quello scritto? Lo tutela?

http://www.immobilio.it/threads/la-relazione-tecnica-per-la-compravendita.29736/page-7#post-355938

<--- eccola.

 

[mata]

Ho dato un parere e, se non vado errato, la relazione nulla dice circa la "conformità" del fabbricato oggetto, ma parla solo di "commerciabilità", cosa assolutamente diversa. Inoltre riporta, correttamente, la mancanza di abitabilità, ma perchè non è stata fatta, se tutto è a posto?

 

[ludovica83]

Ho dato un parere e, se non vado errato, la relazione nulla dice circa la "conformità" del fabbricato oggetto, ma parla solo di "commerciabilità", cosa assolutamente diversa. Inoltre riporta, correttamente, la mancanza di abitabilità, ma perchè non è stata fatta, se tutto è a posto?

Ti ho ri-postato la relazione.
Quindi senza questi dati è praticamente carta straccia? Quello che ha comprato con questa relazione, convinto di essere in una regione che lo tutela, come deve sentirsi oggi?

Quello che mi interessa capire, dato che si parla di tecnici che non vanno bene... è che cosa deve avere questa relazione, e cosa si deve pretendere che venga scritto.
Tu che le fai, puoi fare una lista a punti di quello che il cliente qualunque deve avere riportato in una relazione? Una cosa schematica a punti.

Così se uno si fa fare una relazione ha anche modo di capire se è utile oppure è necessario richiedere un'integrazione prima di rogitare...
Dato che dal tecnico ci si va sulla base della fiducia e come evidenziato anche dal notaio del prezzo... è per capire definitivamente cosa non può mancare li dentro. Io posso spendere 500€ e buttarli... preferisco che mi costi 1000 ma che mi tuteli!

 

[un povero notaio]

Vorrei però chiedere se i geometri "terzi" del tuo studio, sono abilitati, liberi professionisti o tuoi dipendenti? Per essere veramente "affidabili" come dici, cosa verificano?

Certo che mi avvalerei di tecnici abilitati (professionisti iscritti all'albo), ma anche di tecnici bravi e preparati, immuni da influenze delle parti: se riceve l'incarico il notaio i tecnici diventano gli "occhi" del notaio ma la responsabilità rimane sua e certo nessun notaio rischia su un argomento così importante.
Il tecnico avrebbe il compito di verificare ogni minimo particolare urbanistico di fatto e di diritto, recandosi ai pubblici uffici e controllando in loco quanto necessario. Consegnando relazione scritta. E io comunicherei alle parti le risultanze, astenendomi ovviamente dallo stipulare se emergessero fatti ostativi, perchè al quel punto la dichiarazione del venditore diventerebbe secondaria. La parcella del tecnico sarebbe pagata autonomamente dalle parti.

notaio d'ambrosio

 

[mata]

Ludovica, queste obbligazioni vanno inserite direttamente nella proposta o nel contratto preliminare, sennò poi il venditore non è obbligato a renderle davanti al notaio, perchè la legge non le impone: siamo in Italia, nella repubblica delle banane, non scordarlo. Comunque il tecnico deve verificare molte cose, ma escludendo quelle relative alle Convenzioni Comunali, alle prelazioni, ecc.. direi che deve verificare i permessi rilasciati, che siano completi (per esempio che ci sia l'abitabilità, l'autorizzazione antisismica, ecc.) e la conformità tra questo e lo stato dei luoghi, inclusa la planimetria catastale ed i relativi dati. Dovrà quindi fare anche un rilievo sul posto.[DOUBLEPOST=1388678408,1388678282][/DOUBLEPOST]

Certo che mi avvalerei di tecnici abilitati (professionisti iscritti all'albo), ma anche di tecnici bravi e preparati, immuni da influenze delle parti: se riceve l'incarico il notaio i tecnici diventano gli "occhi" del notaio ma la responsabilità rimane sua e certo nessun notaio rischia su un argomento così importante.
Il tecnico avrebbe il compito di verificare ogni minimo particolare urbanistico di fatto e di diritto, recandosi ai pubblici uffici e controllando in loco quanto necessario. Consegnando relazione scritta. E io comunicherei alle parti le risultanze, astenendomi ovviamente dallo stipulare se emergessero fatti ostativi, perchè al quel punto la dichiarazione del venditore diventerebbe secondaria. La parcella del tecnico sarebbe pagata autonomamente dalle parti.

notaio d'ambrosio

Sì, ma i fatti "ostativi" non contemplano anche la mancata corrispondenza ai progetti edilizi: come sai, se si tratta di abusi "minori" oppure anche "essenziali", ma fatti prima del 1967, l'atto si può fare benissimo. Tu lo dici al compratore?

 

[un povero notaio]

Cero che lo direi al compratore ed anche al venditore, che può essere benissimo ignaro e in buona fede. Se il tecnico rileva poi questioni minori che non ostano alla stipula io mi professerei disponibile a proseguire, salvo la decisione delle parti che possono considerare essenziale anche un aspetto minore.

 

[ludovica83]

Ludovica, queste obbligazioni vanno inserite direttamente nella proposta o nel contratto preliminare, sennò poi il venditore non è obbligato a renderle davanti al notaio, perchè la legge non le impone: siamo in Italia, nella repubblica delle banane, non scordarlo.

Appunto perché siamo nelle banane, un qualsiasi tecnico mi dovrebbe dare la stessa risposta e le stesse tutele perché dovrebbe basarsi su dati oggettivi.

Ma dato che non è così, quello che chiedo è una lista di tutti i parametri da considerare (se è possibile saperlo e se non è una violazione del tuo lavoro).
Così uno lo sa prima e chiede una relazione effettivamente utile e conforme, perché a questo deve servire.

Mettiti nei panni di quello che ha ricevuto la relazione, ha poi un problema e viene da te e ti dice ma io ho pagato la relazione e tu gli dici si ma manca... a, b, c... Sicuramente ti dirà, ma se l'avessi saputo prima...
Dato che siamo tutti per il "prevenire è meglio che curare...", allora se possibile preveniamo.

La maggior parte degli italiani sanno distinguere una mela da una pera dal fruttivendolo... ma quanti sanno che cosa deve contenere una relazione senza una traccia e dei parametri che uno possa almeno dire... questa cosa c'è o non si cita da nessuna parte... forse è bene che chiamo il tecnico e chiedo?

Ho letto un 3d i cui mi si dice:
a) il notaio non serve a niente = non mi tutela perché non è alla francese
b) il tecnico se di parte = non mi tutela
c) la relazione di un tecnico non di parte =mancano degli elementi... = non so se mi sta tutelando
d) l'AI non risponde = non mi tutela... è un mediatore e non un tecnico

Ma scusate se io devo comprare cosa faccio per essere Tutelata?
Accendo un cero? E prego che vada tutto bene, dopo aver speso soldi ed essermi illusa della mia tutela? Magari anche con qualcuno che mi dice "tranquilla" in questa regione c'è questo obbligo (che non esiste, non c'è alcun obbligo di fatto), non ci sono problemi?

S.Rogito prega per me?

 

[mosca]

i tecnici diventano gli "occhi" del notaio ma la responsabilità rimane sua e certo nessun notaio rischia su un argomento così importante.
Il tecnico avrebbe il compito di verificare ogni minimo particolare urbanistico di fatto e di diritto, recandosi ai pubblici uffici e controllando in loco quanto necessario. Consegnando relazione scritta. E io comunicherei alle parti le risultanze, astenendomi ovviamente dallo stipulare se emergessero fatti ostativi, perchè al quel punto la dichiarazione del venditore diventerebbe secondaria. La parcella del tecnico sarebbe pagata autonomamente dalle parti.

Questo è quello che sostanzialmente avviene in Toscana ....e a Parma.
A me rimane sempre il solito quesito......e spero che @un povero notaio possa aiutarmi a capire........... perche da Lui questa prassi e facoltativa mentre da noi è obbligatoria se nò il Notaio non rogita.
E una scelta che hanno fatto autonomamente i collegi Notarili Toscani ??
Possono i collegi decidere di comportamenti e consuetudini diversi sul territorio italiano ??