L'amministratore di condominio non convoca i condomini da anni

[newnewton]

L'Amminnistratore di un condominio istituito circa 6 anni fa non convoca i dondomini dalla data della prima riunione, avenuta dopo il suo insediamento.
Nella circostanza ciascun condomino diede un acconto per fare fronte alle spese da effettuare.
Da allora silenzio assoluto.

L'Amministratore ha garantito gli interventi di pulizia, di manutenzione dei cancelli, degli estintori, degli ascenzori ed altri (il riscaldamento è autonomo).
Più volte sollecitato a convocare un'assemblea ha sempre rimandato e giustificato il ritardo con la necessità di "rivedere le tabelle millesimali".

Pare che, ad oggi, abbia anticipato ben 40.000 euro, e che a breve convocherà la seconda riunione di condominio della storia.

Ovviamente i condomini non hanno alcuna intenzione di pagare in unica soluzione i debiti accumulati, e per tali debiti pretendono tutti i giustificativi.

Il caso proposto pare incredibile, ma è reale.

Come ci si deve comportare in tali casi?

Se l'Amministratore presenterà le pezze giustificative di ciascuna delle spese sostenute e se le stesse sono in linea con i prezzi di mercato, penso che nessuno solleverà obiezioni. I condomini, comuneque, chiederanno di sanare il debito "a rate", magari in un numero di anni pari a quelli che sono passati dalla data della prima riunione.
Questo per quieto vivere.

Ma dal punto di vista formale e normativo, come dovrebbe essere trattata la materia?

Di fatto nessun bilancio è stato mai approvato. E' pur vero, comunque, che sono stati garantiti i servizi minimi essenziali.

 

[Procicchiani]

...
in linea con i prezzi di mercato,
...

non avete deciso nemmeno i fornitori e i loro costi ?

avete solo nominato un amministratore che non si è poi più fatto sentire ?

come li avete fatti i solleci per l'assemblea ?


cosa singnifica che non avete la tab millesimale ?

 

[newnewton]

La costruzione è stata realizzata da una cooperativa e il contratto di vendita prevedeva la nomina dell'amministratore, per un anno, a cura della cooperativa.
Dopo il suo insediamento, l'amministrazione ha convocato una riunione ed ha chiesto un acconto sulle spese da sostenere nel primo anno.
In sede di prima riunione sono state fatte delle osservazioni alle tabelle millesimali esistenti, osservazioni prevalentemente relative alle superfici dei posti auto.
Tutti i fornitori sono stati scelti dall'amministratore.
I solleciti sono stati fatti una volta per posta ed il resto delle volte telefonicamente da più condomini.
Dopo la prima riunione (circa 6 anni fa), niente. L'amministratore non ha convocato più i condomini, pur garantendo i servizi essenziali.

 

[Procicchiani]

l'amministratore può essere nomiato solo dall'assemblea (l'art del codice che lo prevede è INDEROGABILE nessun contratto d'acquisto può prevedere il contrario)
lo avete nominato "forse" alla 1° e ultima assemblea, sarebbe il caso di averne la certezza di questa nomina!

le tab millesimali se erano nel rogito, non si contestano in assemblea
o si delibera di farle nuove e si approvano all'unanimità
o chi ha da lamentarsi, fà causa a tutti gli altri



lui ha deciso chi faceva le pulizie, se servivono 1 o 2 volte a settimana
cosa e con chi assicurare la casa
gli interventi del giardiniere
etc....


e voi vi siete limitati ad una racc.ta di sollecito e qualche telefonata
non sò come possa finire la vostra storia, sarebbe carino da parte tua tenerci informati,
ma sinceramente meritate qualunque fregatura vi arrivi
non è obbligatorio essere proprietari di casa, se non si ha ne le tasche ne il cervello per esserlo, bisognerebbe evitarlo


Come si chiede un assemblea ? ce lo dice l'art. 66 d.a.c.c. (disposizioni attuative codice civile)
Art. 66
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall' amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza

 

[newnewton]

E' vero, c'è stata leggerezza e superficialità un po di tutti i condomini.
Quanto sopra anche nella considerazione che alcuni di essi avevano un ruolo determinante nell'ambito della cooperativa.
Come spesso accade, poi, le grane nascono quando si dedve pagare, non quando non si paga.

Relativamente all'argomento fregature, la fregatura la può prendere solo l'amministratore che ad oggi ha anticipato, senza alcuna autoirzzazione, tutte le spese e che si è autorinnovato negli anni.

A noi, solo il disagio di una situazione che ha dell'inverosimile.
Per apgare quanto verrò chiesto, c'è tempo!

A questo punto, sulla base pure delle indicazioni di Procicchiani, mi viene un dubbio anche sulla leggittimità di quanto indicato in contratto, e sotto integralmente riportato:
Ciascuna parte assegnataria, con il presente atto, conferisce mandato e procura irrevocabile alla società assegnante, e per essa al suo legale rappresentatne perchè predisponga, a suo insindacabile giudizio, il regolamento di condominio e tabelle millesimali, con ogni più ampia e opportuna facoltà, comprese quelle di depositare in atti di Notaio e detti regolamenti, successivamente modificarli, unitamente alle relative tabelle millesimali, con appendici agli stessi, di apportare ai detti regolamenti e tabelle quelle variazioni, integrazioni, modifiche, agiunte che ritenesse, a suo insindacabile giudizio, utili e/o opportune, anche per quanto riguarda le ripartizioni milleismali con l'unico limite rappresentato dal fatto che detto regolamento e successive eventuali appendici non potranno naturalmente comportare variazioni della consistenza delle porzioni immobiliiari oggetto della presente assegnazione. Ciascuna parte assegnataria, sin da ora dichiara di avere per rato e valido l'operato di essa mandataria e si obbliga per se, suoi e/o aventi causa a qualsiasi titolo, ad osservare il detto regolamento e sue appendici in ogni sua parte, specie per quanto concerne la determinazione delle parti condominiali, i loro uso, le escusioni da queete ultime, le riserve comtemplate, le servitù cosituite, rinonoscendo infine che detti regolamenti e loro allegati avranno efficacia reale

Vi terrò informati.

 

[Procicchiani]

quella clausola è nulla
non ci si può impegnare per qualcosa che si ignora



cosa avete scritto nel verbale di nomina dell'amministratore
e cosa per tutto il resto ?

 

[newnewton]

Ho riguardato con attenzione le carte.

Il precontratto sottoscritto con la cooperativa prevedeva che la stessa, dopo aver consgnato gi alloggi agli assegnatari, incaricasse un amministratore per la gestione del primo anno di vita del condominio.

L'amministratore è stato incaricato dalla cooperativa nel maggio del 2003.

L'11 luglio del 2003 l'Amministratore, nel comunicare di essere stato incaricato dalla Cooperativa, ha chiesto ai condomini il versamento di una "quota condominiale straordinaria" per far fronte alle "spese iniziali di gestione: i contratti (già stipulati) e le bollette Enel per le parti comuni, la pulizia straordinaria delle scale, del cortile, del garage, la predisposizione degli estintori, non chè il montaggio di alucne molle chiudiporta in modo da mettere in sicurezza lo stabile".

Ciascun condomino ha versato la quota richiesta.

Il 26 maggio 2004 il Presidente della cooperativa ha convocato l'assemblea dei soci per il 7 giugno 2004, ponendo all'ordine del giorno:

1. Costituzione del condominio;
2. Nomina Amministratore;
3. Rimborso spese anticipate per l'avviamento dei sevizi comuni.

Di tale riunione non è stato distribuito il verbale. In tale sede, comunque, venne confermato l'incarico all'amministratore.

Dal 7 giugno 2004 ad oggi non è stata convocata alcuna riunione.

Saluti

 

[Bastimento]

Curiosità: la questione della manutenzione dei balconi riguarda questo condominio?.....

 

[newnewton]

No.
Questo stabile ha appena 7 anni e lo stato di conservazione è buono.

 

[Procicchiani]

No.
Questo stabile ha appena 7 anni e lo stato di conservazione è buono.

quindi tu chi sei ?
un amministratore di condomini

Aggiunto dopo 3 minuti :

Ho riguardato con attenzione le carte.

...

Il 26 maggio 2004 il Presidente della cooperativa ha convocato l'assemblea dei soci per il 7 giugno 2004, ponendo all'ordine del giorno:
Costituzione del condominio;
Nomina Amministratore;
Rimborso spese anticipate per l'avviamento dei sevizi comuni.


Di tale riunione non è stato distribuito il verbale. In tale sede, comunque, venne confermato l'incarico all'amministratore.

Dal 7 giugno 2004 ad oggi non è stata convocata alcuna riunione.

Saluti

i soci avevano a quella data, già fatto il rogito ?
il presidente della cooperativa era un proprietario?

se non ci sono proprietari, non ci sono condomini