L'amministratore di condominio non convoca i condomini da anni

[newnewton]

Si, i soci a quella data, avevano già fatto il rogito.
Il presidende non era proprietario.

 

[Procicchiani]

la convocazione fatta da uno che non era proprietario non ha valore
sinceramente non sò se la cosa rende l'ass nulla o annullabile, dovrei studiare la questione, ma di certo è un elemento da "usare", salvo non ci fosse l'unanimità all'assemblea


ma tu in questa storia cosa sei ?

 

[antonellifederico]

una delibera nulla è una delibera in contrasto con la normativa vigente (ad es. una delibera per chiudere dei balconi in violazione dello strumento urbanistico); tutto il resto fa parte delle delibere annullabili su ricorso dei condomini.

 

[Procicchiani]

una delibera nulla è una delibera in contrasto con la normativa vigente (ad es. una delibera per chiudere dei balconi in violazione dello strumento urbanistico); tutto il resto fa parte delle delibere annullabili su ricorso dei condomini.

per favore
evitiamo di banalizzare il diritto condominiale con definizioni incomplete



Ridotti i casi di nullità delle assemblee condominiali -Cass. Sezioni Unite 7 Marzo 2005, n.4806 -
Cassazione –Sezioni unite civili – sentenza – 7 marzo 2005, n. 4806
Presidente Carbone – relatore Elefante
Pm Iannelli – parzialmente conforme

(omissis)
Motivi della decisione

l. Il ricorso contiene tre motivi.
a) Il primo motivo riguarda la violazione dell’articolo 1136, sesto comma, c.c., Affermano ì ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”, deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l’assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.
b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell’articolo 1137, secondo e terzo comma, c.c.. Premesso di aver dedotto con i motivi d’appello l’ornissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell’entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l’annullabilità, che la Corte d’appello avrebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell’art 1137 cit.. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l’indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex articolo 1136 c.c..
c) Il terzo motivo concerne la violazione dell’articolo 1123, terzo comma, c.c.. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese - quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.
2. 1 motivi sono stati contestati dal Condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell’ambito dell’annullabilità e non della nullità.
3. E’ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant’è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l’infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.
4, Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l’ordinanza dì rimessione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, anche ad un solo condomino; b) l’omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell’entità delle spese deliberate e approvate; c) l’errata ripartizione delle spese.
5. Prima di procedere all’esame del contrasto. è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell’orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell’assemblea condorniniale.
5. 1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle precritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo corne oggetto contrario all’ordine pubblica, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra, nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
5.2. Nell’ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato “‘amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
6. l. In particolare, premesso che l’art 1137 c.c. ha un’ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto alcuno in forza dì principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell’assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea.
6.2. Altri autori, operando un accostamento con ì principi generali e le disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quello contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo riservato alla competenza dell’arnministratore.
7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini,
7.1. Sull’omessa comunicazione dell’avviso, sino al 2000 é rimasto fermo il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Casa. 1.10.1999, n. 10886; 19. S. 1998, n. 8199; 12.6.1997, n. 5267; 27.6.1992, n. 8074; 9. 12.1987, n. 9109; 15.11.1977, n, 4984; 16.4,1973, n. 1079; 12,11.1970, n. 2368), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell’organo deliberante, risultando irrilevante l’incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Caso. 12.2.1993, n. 1780; 15.11.1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all’esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell’ assemblea, così da poter essere partecipi dei procedimento di formazione della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullità le mere irregolarità, quali la convocazione ad opera di persona non qualificata (Cass. 2.3.1987, n.2184) o l’incompletezza dell’ordine del giorno (Cass. 21.9.1977, n. 4035) che danno luogo alla sola annullabilità. A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall’art, 1136, sesto comma, c.c.
7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5.1.2000, n. 31; 5.2.2000, n. 1292; 1.8.2003, n. 11739) afferma che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità della delibera. li mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) dal combinato disposto degli articoli 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in base al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla comunione determina semplicemente l’impugnabilità, nel termine di decadenza di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall’identità di ratio (individuata nell’esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità) esistente tra la disciplina in materia di società di capitali (articoli 2377, 2379 c,c., logicamente prima della riforma introdotta col d. lgs. 17.1.2003 n. 6, di cui !si dirà in seguito) e quella in materia condominiale (art, 1137 c.c.) in tema di delibere dell’assemblea (dei soci, nel primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressamente limita le ipotesi dì nullità delle delibere assunte dall’assemblea dei soci ai soli casi dell’impossibilità e dell’illiceità dell’oggetto.
7.3. In particolare, i vizi dell’oggetto come causa dì nullità sono ricollegati con i confini posti in materia dì condominio al metodo collegiale e al principio di maggioranza. Secondo la Corte «tanto la impossibilità giuridica, quanto la illiceità dell’oggetto derivano dal difetto dì attribuzioni in capo all’ assemblea, considerato che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e che la seconda sì identifica con la violazione delle norme imperative, alle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Dì conseguenza la formula dell’articolo 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per «deliberazioni contrarie alla legge” si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’articolo 1136 (ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.)». Inoltre, “mentre le cause di nullità afferenti all’oggetto raffigurano le uniche cause di invalidità riconducibili alla sostanza degli atti, alle quali l’ordinamento riconosce rilevanza” e costituendo vizi gravi non sono soggette a termine per l’impugnazione; invece «cono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni» e, attinendo al procedirnento di formazione, producono un vizio non grave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti.
Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo di interesse leso: interessi sostanziali inerenti all’ oggetto delle delibere, per la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti, per l’annullabilità,
8. Con riferirnento al verbale delle delibere dell’assemblea dei condomini, un vero e proprio contrasto gíurisprudenziale non sembra emergere, registrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.
8. 1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22.5.1999, n. 5014; 19.10.1998, n. 10329) ha espressamente affermato l’annullabilità ex articolo 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle ornissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge.
8,2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce, dove la Corte ha affermato l’annullabilità delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed ì valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29. 1. 1999, n. 8 10).
8.3. E’ stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subentrato in luogo di quello che all’inizio ha presieduto concreta una irregolarità formate, comportante annullabilità (Cass, 29.10,1973, n. 2812); e in generale, la stessa redazione per iscritto dei verbale, prescritta dall’articolo 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nullità, tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (Cass. 16.7.1980, n. 4615).
9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione delle spese (se si esclude l’isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4.7.1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso che la Corte - a partire del 1980 - ha costantemente distinto, sulla base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 15.3.1995, n, 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19.11.1992, n. 12375; 5.12.1988, n. 6578; 21.5.1987, n. 4627; 5.10.1983, n. 5793; 5.5.1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213; 5.8,1988, n. 4851; 8.9.1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento all’articolo 1123 c.c.
9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell’assemblea ex articolo 1135 ex. Sono
circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino dì concorrere nelle spese per le cose comuni dell’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9.8.1996, n. 7359; 153.1995, n. 3042; 3.5.1993, n. 5125; 19. 11. 1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa (sia nell’ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell’articolo 1123 c.c., sia nell’ipotesi dì cambiamento dei criteri già fissati in precedenza),
9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l’annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono ìn concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9.2.1995, n 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993. n. 1213).
10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l’omessa cornunicazione dell’avviso di convocazione, ex articolo 66, 3 comma, disp. att. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizioni dì segno diverso sia rispetto all’utilizzo degli articoli 1105 e 1109 c.c., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia di società di capitali.
10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all’articolo 1105, comma 3, c.c. in tema di comunione: l’omessa informazione preventiva sull’oggetto della deliberazione non può, infatti, essere assimilata senz’altro all’omessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che il principio maggioritario in tanto può operare in quanto tutti gli aventi diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea partecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sarebbero res inter alios acta. Né può dirsi sotto altro profilo, che la convocazione di un condomino attenga, Comunque, solo al procedimento da osservare per la formazione della volontà assembleare, determinando l’omissione un error in procedendo.
10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro normativo direttamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale, Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ricostruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella comunione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in collegio e l’obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione é finalizzato al successivo svolgimento dell’assemblea, di cui l’articolo 1105 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è dì rilievo l’azione di annullabilità prevista dall’articolo 1109 c.c. quale rimedio idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel condominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella comunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei diritti delle minoranze.
10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la «mancata convocatone di alcuni soltanto dei soci e «mancata convocazione dei soci» (ovvero mancata convocazione dell’assemblea) non seguita da assemblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest’ultimo caso ricorre un’ipotesi di nullità radicale (rectius di inesistenza), nel primo, invece, una situazione di semplice annullabilità, ai sensi dell’articolo 2377 c.c.. Peraltro, in generale, sì è affermato che il richiamo alla disciplina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria, dove l’interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell’interesse del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.
10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibile il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invocate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condominio e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente della disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società) l’articolo 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le violazioni della legge e del regolamento, senza possibílità di distinzione tra annullabilità e nullità.. Non manca chi, partendo da una rilettura dell’articolo 1139 c.c,, che per quanto non espressamente previsto in materia di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e del presupposto che tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe «di clausura»), ma consente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di sufficiente omogeneità, condividendo le cosiddette concezioni miste del condominio, giunge a condividere la concezione della “complessità sistematica”, che vede nel condominio «un sistema di sistemi e dunque» e dunque «un istituto giuridico che trova la sua consistenza nell’avvalersi di regole già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra parti dì proprietà individuale e partì comunì, quelle relative all’assemblea, quelle infine che si riferiscono all’amministratore». E, quindi, con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell’assemblea, sono da ritenersi in considerazione, secondo l’autore, anche le norme del codice dettate per la società per azioni.
11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l’interpretazione secondo la quale la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, in base alle seguenti considerazioni.
11. l. Conviene premettere che in tema dì condominio negli edifici, il codice non contempla la nullità.
L’articolo 1137 c.c., al comma 2, espressamente stabilisce che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, al comma 3 aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena dì decadenza, entro trenta giorni, che decorrano dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittimate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipotesi dì annullabilità, posto che sia in tema di negozio (articoli 1441 e 1442 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art, 2377, comma 20, c.c.), il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l’azione contrassegnano le ipotesi dì annullabilità; al contrario, per le ipotesi dì nullità tanto in tema di negozio (articolo 1421 e 1422 c. c,) quanto in tema dì delibere societarie (articolo 2379 c.c.) l’azione di nullità non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato ad esercitarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rilevata d’ufficio dal giudice.
11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l’essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell’atto, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata dall’ordinamento. La nullità é considerata lo strumento con cuí la legge nega fondamento a quelle rnanifestazioni di volontà attraverso le quali si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi generali dell’ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nullità, l’ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la propria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.
11.3. L’articolo 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, per gli specifici vizi in esso previsti - la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’articolo 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’articolo 1346 - viene espressarnente sanzionato con la nullità. Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso codice civile, ora in leggi specifiche (cfr. articolo 1418, 3 comma).
11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi, senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità ed. virtuale, argomentandosi dal 1 comma dell’articolo 1418 c.c., il quale dispone che ‘il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente». Ciò vuol dire che se la legge dispone diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l’annullabilità), sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista una sanzione per la violazione dì una precisa norma imperativa, dovrà applicarsi quella della nullità, in quanto ciò è detto proprio nel 1 comma dell’articolo 1418.
11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentaria, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, è l’annullabilità ad essere virtuale, in quanto le ípotesì di nullità sono specificamente limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l’articolo 606 c.c.; per le società di capitalá l’articolo 2332 cx,; per il rapporto di lavoro l’articolo 2126 c.c.).

12. In materia di condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l’efficacia definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali): per la verità, fissare l’efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazione non sembra giusto.
In assenza di specifica previsione: normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei casi più gravi.
12.1. Al riguardo, nell’ambito del condominio negli edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Invero, l’espressione «condominio negli edifici» designa tanto il diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto l’organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette l’insorgenza del diritto índividuale e la stessa sítuazione soggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà indíviduale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell’autonomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l’organizzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio rnaggioritario, che comportano la subordìnazione della volontà dei singoli al volere dei più.
12.2. Corne sopra accennato a favore della nullità della delibera per la mancata convocazione di un solo condomino, si adducono due argomenti. Anzitutto, la lettera dell’articolo 1136, comma 6, c.c., secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, mediante comunicazione dì cui all’articolo 66,comma 3, dìsp. att. c.c.. Donde l’inferenza che, in mancanza della convocazione anche di un solo condominio, non sussisterebbe il potere dell’ assemblea di deliberare. Il principio maggioritario - si aggiunge - in tanto può operare in quanto tutti i condornini siano stati posti in condizioni di intervenire in assemblea, dì partecipare alla discussione e alla votazione, D’altra parte, sì conclude, la convocazione non attiene al solo procedimento, perché nei confronti del non convocato il procedimento non inizia e quindì non può verificarsi alcun errore in procedendo: la convocazione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritario.
12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema sì rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.
Premesso che il procedimento di convocazione è unico e non si frantuma in tanti procedimenti quanti sono i singoli condomini da convocare, la lettera dell’articolo 1136 comma 6, c.c. non raffigura un ostacolo insormontabile; la norma può essere intesa, con riferimento alla funzione, nel senso che la proposizione secondo cui l’assemblea non può “validamente” deliberare se tutti ì condomini non sono stati convocati, deve íntendersi nel senso che, in difetto di convocazione di un condomino, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (nel prescritto termine dì trenta giorni).
12.4 La delibera approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il negozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario è la imputazione all’intero collegio di quello che è il volere della maggioranza; quindi riconoscere l’efficacia della deliberazione sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontà di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la delibera gli viene comunicata.
12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli articoli 1105, comma 3, e 1109 n. 2 e p.ult., c.c., che, in tema di comunione, stabilisce l’impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipanti. E’ pur vero che l’articolo 1105 c.c. parla di preventiva informazione e non di convocazione. La terrninologia differente sì spiega con la considerazione che nella comunione non è prevista l’assemblea, ma la semplice riunione dei comproprietari interessati, Tuttavia la sostanza della norma è che il difetto di informazione - certamente assimilabile alla omessa convocazione - non configura una causa di nullità, ma di semplice annullabilità. Da qui risulta ragionevole dubitare che l’articolo 1136, comma 6, c.c., disciplinando la stessa fattispecie e usando un formula consimile, alla mancata convocazione di un condomino ricolleghi non la annullabilità ma la conseguenza più grave della nullità.
13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere argomenti desunti dalla teoria degli atti giuridici.
Come sopra detto, in generale, si considera nullo l’atto quando manca ovvero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a causa dell’assenza ovvero del grave vizio dell’elemento considerato essenziale, l’atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico~sociale. Per contro, si considera annullabile l’atto in presenza di carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall’ordinamento. Annullabile è, dunque, l’atto che non mancando degli elementi essenziali dei tipo presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria. che può essere rimossa.
13. l. in tema di deliberazioni delle socìetà di capitali, come é noto, le cause dì nullità sono circoscritte (articolo 2379 c.c.), in funzione della certezza dei rapporti societari, i quali riguardano un numero cospicuo dì persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono in tema di condominio negli edifici, dove i rapporti riguardano i condomini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al singolo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente con i principi limitare le cause di nullità ai vizi afferenti alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell’oggetto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l’illiceità dell’oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all’ assemblea, posto che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l’assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica con la violazione delle nonne imperative, dalle quali l’assemblea non può derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
13,2. La formula dell’articolo 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazìoni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall’assemblea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’articolo 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l’osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l’annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera.
13.3. Sul punto è opportuno soffermarsi brevemente. Per la verità, la configuratone della mancata convocazione del condomino come vizio procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità, non significa privare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli riconosciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configurazione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano essere impugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol perché un requisito formale non è sta*to osservato, con conseguenze gravissime sulla gestione del condominio.
14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell’ articolo 2739 c.c. stabilito dalla riforma societaria.
14. 1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge delega n. 366/01, il d. lgs. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le assemblee della società per azionì, ha dettato nuove norme sui vizi delle deliberazioni, modificando gli artt, 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungendo due nuovì articoli, 2739 bis e 2739 ter, oltre l’articolo 2734 bis. Il nuovo sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli atti, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le fattispecie dì annullabilità e nullità. In secondo luogo, ha modificato il procedimento di impugnazione delle delíbere invalide, in coerenza con le nuove norme sul processo in materia di diritto societario, e affiancando all’azione reale una speciale azione personale e risarcitoria dei danni causati dalla deliberazione viziata.
14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente assetto, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la annullabilità. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anziché richiamare - come faceva il vecchio articolo 2379 - le regole generali sulla nullità dei contratti, di cui agli articoli 1421, 1422 e 1423 c.c., contiene disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nullità sono tre (articolo 2379) e per ciascuna è dettata una disciplina intesa al contenimento della fattispecie e delle sue conseguenze; la disciplina comune consiste nella impugnabilità da parte di chiunque vi abbia interesse nel termine dì tre anni (con l’eccezione di ipotesi particolari) e alla rilevabilità d’ufficio, nei casi e nei termini previsti.
14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe privilegiato l’interesse della socìetà alla stabilità delle delibere e l’esigenza del mercato alla stabilità dei rapporti giuridici, senza pregiudicare peraltro l’interesse dei singoli soci a non subìre dei pregiudizi per l’illegalità delle delibere sociali.
15, Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
16. li contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, 3 comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo motivo di ricorso.
18. Anche il secondo motivo é da rigettare, perché (come sopra detto) questa Corte ha costantemente affermato l’annullabilità ex articolo 1137 c, c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22.1. 2000, n. 697; 29.1. 1999, n. 810).
19. Infine pure il terzo motivo è infondato, perché la delibera ha riguardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell’ambito di tali prefissati criteri, la ripartizione in concreto tra i condornini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto o vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. E’ stato sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’articolo 1135, n. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’articolo 1123 c.c., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’articolo 1137 comma ultimo c.c. (v. Cass. 9.2.1995, n. 1455; 8.6.1993, n. 6403; 1.2.1993, n. 1213).
(omissis)
NOTA
Sulla questione ora definitivamente risolta dalle Sezioni Unite di Cassazione il dibattito è stato sempre vivo in sede ANACI, con articoli di studiosi della materia e convegni di studio che hanno sottolineato la certezza dei rapporti giuridici che la tesi dell’annullabilità delle deliberazioni condominiali assicura, senza, peraltro, violare il diritto del singolo condomino “pretermesso” che potrà sempre impugnare efficacemente la deliberazione assembleare, nel termine però, di trenta giorni dalla ricezione del verbale e, quindi, dalla piena conoscenza della delibera all’approvazione della quale non ha potuto partecipare e che abbia pregiudicato i suoi interessi, così agevolando grandemente la gestione affidata all’amministratore che non dovrà più temere – a distanza anche di molti anni - l’annullamento di una deliberazione regolarmente eseguita senza essere contrastata da nessuno. In proposito vedi: Piscitelli, Maggioranze: rispetto del quorum di legge Delibera invalida? In Amministrare Immobili, periodico nazionale Anaci, luglio/agosto 2004, n.87, pag.12; Celeste, Quorum deliberativo e prova di resistenza, in Dossier Condominio, gennaio/febbraio 2004, n.79; Lucente, Caso di incompatibilità tra maggioranza degli intervenuti e valore dell’edificio, in Amministrare Immobili, gennaio 2004, n.81, 4; Terzago, Obbligatorio il verbale in prima convocazione deserta, in Dossier Condominio, maggio/giugno 2002, n.69; Nicoletti, Avviso di convocazione: modalità d’invio, ivi, gennaio/febbraio 2002, n.67; Correale, L’assemblea può intervenire sui criteri di riparto?, ivi, giugno 2001, n.62; Voi, Il millenium bug sulle delibere assembleari, in Amministrare Immobili, settembre 2001, n.64, 7; Pirelli, Nullità e annullabilità, in L’amministratore, aprile 2001, n.4, 13; Terzago, Delibere nulle e annullabili, in Atti Convegno Nazionale ANACI, Pescara 16 maggio 1998; De Paola, La impugnativa delle delibere assembleari, in Pianeta Condominio, 1^ Conferenza sull’abitare in città, Roma 28 febbraio 1997; Izzo, Convocazione tardiva e annullabilità della delibera, in Dossier Condominio, marzo/aprile 1996, n.32; Nicoletti, La delega in assemblea: condizioni e validità, ivi, marzo/aprile 1996, n.32; Parodi, L’avviso di convocazione, ivi, marzo/aprile 1995, n.26; Izzo, La possibile sanatoria delle delibere nulle, ivi, settembre/ottobre 1993, n.17; ID, L’avviso di convocazione e la nullità delle delibere assembleari, ivi, maggio/giugno 1993, n.15; Redivo, Delibere nulle e annullabili, ivi, luglio/agosto 1992, n.10; Tosco, La consegna di comunicazioni epistolari degli amministratori di immobili, ivi, novembre/dicembre 1991, n.6;

 

[antonellifederico]

bè... volevo solo essere sintetico e comprensibile... magari avrei dovuto aggiungere "in linea di massima!!"

 

[newnewton]

Lo zio di un proprietario.

 

[Bastimento]

Complimenti a Procicchiani... non si può dire che la risposta sia stata proprio delicata, ma certo efficace....!
E giusto che il forum rimanga una cosa seria: ognuno può esprimere le prorprie perplessità ed opinioni, ma se si danno risposte, è bene far riferimmento a dati concreti.

Ritorno invece al tema del nostro amico newton. Non mi è chiaro l tuo ragionamento circa il presidente: seguendo alla lettera l'indicazione di newton, egli afferma:

il Presidente della cooperativa ha convocato l'assemblea dei soci, ponendo all'o.d.g. in sequenza e in modo contestuale:

-costituzione del condominio,
- nomina amministratore,
- non ricordo il 3° punto.

A quel punto sono i soci proprietari a nominare l'amministratore, una volta dichiarato costituito il condominio.

La lacuna più grossa non la vedrei li, quanto aver tollerato da parte dei condomini l'assenza di un resoconto dopo un anno dalla nomina.
-

 

[Procicchiani]

il condominio nasce nel momento in cui ci sono 2 proprietari, nasce quando c'è il 2°propritario

è un dato di fatto, non c'entra nulla l'assemblea o l'esistenza di un amministratore

nel momento in cui esiste il condominio (minino se di 2 persone) scattano le altre conseguenze giuridiche

l'assemblea può essere convocata dall'amministraotre quando c'è
e quando non c'è può essere convocata da un proprietario mettendo all'odg l'amministratore

ora per dare a newnewton un elemento in più
gli ho indicato che quell'assemblea forse per questo motivo è nulla, ribadisco forse, perchè non lo sò se non mi metto a rileggere un sacco di cose anche alla luce delle ultime sentenze che hanno stravolto le basi che ho studiato 20anni fà
20 anni fà, avrei detto nulla, oggi non lo sò
rispondere sapendo scrivere con quasi le 10 dita, mi costa pochi minuti
andarmi a studiare questa cosa, mi costerebbe un paio d'ore minimo

questa storia di newnewton è assurda (supera Pirandello)
un ass non regolare delibera la nomina di uno (forse senza specificare il compenso) e il versamento di una quota per pagare le prime spese già sostenute e ...
poi questo decide tutto per conto suo, paga per anni luce, passi carrai, pulizie etc....
forse fà tutto quello che è obbligatorio fare, forse no
se c'è l'ascensore ha fatto i contratti per le verifiche periodiche
se ci sono gli estintori ha fatto la manutenzione semestrale
ha pagato le r.a. e fatto il 770..

i condomini si limitano ad una racc.ta senza avvalersi dell'art. 66 d.a.c.c. e qualche telefonata
e ora vorrebbero pagare con tutta calma ...


il condominio è una roba seria, non trattiamola come i ns. parlamentari
riguarda oltre l'80% degli italiani

 

[Bastimento]

Sono pienamente d'accordo con te, e ti ringrazio per il tempo dedicato.
Il presente caso sembra quasi far pensare che il presidente/amministratore della cooperativa abbia continuato (e male) il mandato come rappresentante di una cooperativa, non di un condominio.
(Ho recentemente trovato carte relative al condominio dove attualmente abito, nato da una cooperativa, e trovo alcune analogie): col mio commento precedente sul presidente di cooperativa, ho immaginato che, assolta la funzione per cui questa si era costituita, si sciolse e i soci cui era stata fatta l'assegnazione delle U.I. si costituirono in condominio: fin li non intravedevo elementi di manifesta nullità.

Che poi ci siano stati tanti anni di negligenza da entrambe le parti è un dato di fatto, e non condivido nemmeno io siano oggi in condizioni di pagar con tutta calma..., anzi; forse è ora che si sveglino dal torpore tutti!. (fatti ovviamente i dovuti controlli contabili).

 

[newnewton]

Non vorrei allungare il brodo con il problema che ho posto, e pertanto mi scuso in anticipo.
I vostri contributi sono stati per me preziosi, e vinringrazio.

La novità più recente sta nel fatto che l'amministratore, sollecitato (sempre telefonicamente) dai condomini a fine maggio, ha assicurato che avrebbe covocato una riunione di condominio da tenersi entro il mese di giugno.
Ad oggi, 30 giugno, non è pervenuta alcuna comunicazione.

Se l'argomento può interessare, vi terrò informati sul seguito.