Lavori condominiali e compromesso di vendita

[Pinogiuseppe]

Salve, sto vendendo casa tramite un' agenzia immobiliare, dopo vari mesi ho ricevuto una proposta (con sospensiva mutuo) che ho accettato.
Il problema è che nel condominio si parla di lavori alle facciate e lastrici solari da tempo, le varie convocazioni in proposito non hanno mai raggiunto il numero legale ecc. e quindi non si è deliberato o approvato nulla, per cui pongo il seguente quesito:
A chi, tra me e il nuovo proprietario, toccherà paghere i lavori che prima o poi saranno deliberati? Vi è una data spartiacque: accettazione della proposta, accettazione del mutuo e compromesso o Rogito Notarile?

E' opportuno aggiungere qualche clausola in proposito nelle varie tappe suddette?

Spero di aver esposto la cosa in modo chiaro e breve e ringrazio tutti per gli ev pareri .
Giuseppe

 

[ingelman]

A chi, tra me e il nuovo proprietario, toccherà paghere i lavori che prima o poi saranno deliberati? Vi è una data spartiacque: accettazione della proposta, accettazione del mutuo e compromesso o Rogito Notarile?

La norma recita che diritti ed oneri maturati prima della data del rogito resteranno a favore e a carico del venditore
Di conseguenza anche i lavori deliberati prima della data del rogito resteranno a carico della parte alienante

Seppur ci sono state sentenze della Suprema Corte che hanno riconosciuto come data in cui l'obbligazione sorge quella riferita all'effettiva esecuzione dei lavori ovvero dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta.

E' chiaro che la possibilità che sorgano contenziosi è molto alta se le cose non vengono definite prima (non a caso i Notai richiedono prima dell'atto la dichiarazione dell'amministratore di condominio attestante la regolarità dei pagamenti condominiali oltre l'esistenza o meno di lavori precedentemente deliberati ... non solo .. anche l'esistenza o meno di liti e contenziosi)

Quindi nel tuo caso e in linea generale se il condominio non delibera nulla, è un problema che dovrà affrontare il tuo acquirente
Consiglio
In questi casi è bene coinvolgere l'acquirente anche nell'aspetto riferito all'eventualità di votare positivamente a favore dell'esecuzione di alcune opere (a te venditore non interessa ovviamente, ma per l'acquirente, l'approvazione da parte del condominio per determinati lavori potrebbe essere un aspetto importante

Parlarne con l'aspirante nuovo acquirente è cosa giusta e nessuno vieta di sottoscrivere un accordo che vada in deroga all'uso corrente
(inserire che gli eventuali lavori in fase di delibera resteranno a carico di quest'ultimo ... in fondo nessuno vieta di stringere accordi che motivino anche la determinazione del prezzo di compravendita convenuto).

Nel tuo caso c'è un ma ...... ed una stonatura riferita al mio raggionamento :
Mi dirai che il rischio che corri è riferito al fatto che ad oggi hai una proposta sottoposta ad una clausola sospensiva, quindi non una certezza di vendita.

Magari ti accordi per i lavori .... nell'assemblea condominiale opti per il si e poi al tuo acquirente non erogano il mutuo .... oltre a dover cercare un nuovo acquirente dovrai sopportare l'onere dei lavori deliberati

Quindi (dice il saggio) in assemblea condominiale NO ... fino alla fine

 

[Rosa1968]

È la prima volta che sento che nella liberatoria si parla di interventi deliberati al limite l'estratto conto delle spese straordinarie pagate/saldate.

 

[Utente Cancellato 65257]

Peccato che non può essere no solo di uno fanno fede le maggioranze per la delibera.

 

[ingelman]

È la prima volta che sento che nella liberatoria si parla di interventi deliberati al limite l'estratto conto delle spese straordinarie pagate/saldate.

Come vedi non finisci mai d'imparare

 

[Pinogiuseppe]

Grazie Ingleman sei stato molto esaustivo, quindi vale la data del rogito (e non quella del compromesso) come spartiacque, almeno che non si metta una postilla in proposito nel compromesso.

X Rosa 1968: non ho capito bene il tuo post... mi puoi aiutare?

 

[Rosa1968]

Ciao,
mi riferivo al collega a quanto ha scritto

non a caso i Notai richiedono prima dell'atto la dichiarazione dell'amministratore di condominio attestante la regolarità dei pagamenti condominiali oltre l'esistenza o meno di lavori precedentemente deliberati ... non solo .. anche l'esistenza o meno di liti e contenziosi)

da noi la liberatoria riguarda la regolarità dei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie, ma non si parla di lavori deliberati.

 

[Utente Cancellato 65257]

Io non faccio dichiarazioni su spese straordinarie. ma solo liberatoria su spese ordinarie o straordinarie pagate

 

[ingelman]

da noi la liberatoria riguarda la regolarità dei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie, ma non si parla di lavori deliberati.

Questa è la testimonianza che gli usi e consuetudini cambiano da località a località
Da noi la richiedono almeno nel 90% dei casi tranne qualche Notaio un pò più superficiale.
i più zelanti vogliono anche la dichiarazione che non ci sono liti e contenziosi in corso che riguardano il condominio.

Che dire ....

 

[Pinogiuseppe]

per fortuna nel mio caso non vi sono liti o cause in corso, però è probabile che una dichiarazione in tal senso da parte dell'amministratore violarebbe la privacy dei condomini implicati, di conseguenza altri problemi, intoppi, avvocati ecc.
Certo che comprare o vendere casa in Italia è diventato un vero incubo!