Lavori impianti

[Jonas75]

Ciao, mi rivolgo agli altri utenti del forum per avere una delucidazione su una questione un po' delicata.

Sono conduttore da qualche anno di un appartamento frutto di frazionamento di un precedente appartamento più grande in due appartamenti più piccoli. Entrambi gli appartamenti sono di proprietà di un unico proprietario.

La questione trae origine dal fatto che i due appartamenti hanno gli impianti gas, luce e acqua in comune. Fino a qualche tempo fa l'altro appartamento, situato ovviamente accanto a quello da me occupato, era locato ad altro affittuario e con quest'ultimo si procedeva alla divisione delle spese delle utenze. Qualche mese fa l'affittuario dell'appartamento in questione, cessato il contratto di locazione, è ovviamente andato via. Il proprietario, dal canto suo, mi contatta qualche giorno fa per comunicarmi, senza aver fatto trapelare nulla in precedenza, di aver venduto (presumo, che per il momento, sia pervenuto alla stipula di un contratto preliminare con un terzo contraente) l'immobile confinante con quello da me abitato e di dover procedere alla divisione degli impianti, i cui lavori dovrebbero, a sua detta, avere indicativamente una durata di almeno una settimana, durante la quale sarò costretto a non poter usufruire dell'abitazione.

Il mio timore è, che stante la complessità degli interventi e la faciloneria con cui il proprietario è solito gestire alcuni adempimenti, la mia assenza da casa rischierebbe di prolungarsi per molto più di una settimana e/o che i lavori non vengano fatti in modo tale da garantirmi un corretto godimento in futuro dell'immobile.

Dunque mi chiedo fino a che punto il proprietario possa, dopo che per tanti anni non si è assolutamente preoccupato di dividere gli impianti, chiedere, in quanto spinto dall'avvenuta cessione dell'altro appartamento, di procedere adesso alla separazione con una certa urgenza. Fino a che punto posso oppormi a tale richiesta o comunque fino a che punto posso stabilire io quando procedere all'effettuazione dei lavori, considerando che il proprietario ha preso impegni con terzi nel cedere l'altro appartamento con gli impianti già divisi? Grazie in anticipo delle risposte.

 

[francesca63]

Puoi chiedere un risarcimento per tutto il tempo che dovrai stare fuori casa: io lo metterei per iscritto con un tot (durata presunta dei lavori , sentito chi se ne dovrà occupare), in anticipo.
Devi anche chiarire che le spese per i nuovi allacci saranno a suo carico, poi provvederai alle volture.

 

[Jonas75]

Ma la fattispecie in questione potrebbe rientrare nell'ambito dell'art.1583, intitolato "mancato godimento per riparazioni urgenti" (unica norma che ho trovato un minimo attinente alla questione) che così dice: "se, nel corso della locazione, la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata"?
Cioè, possono i lavori di divisione degli impianti che il proprietario intende fare, perchè lui ha venduto l'altro appartamento, impegnandosi con terzi, ritenersi "riparazioni" e soprattutto "indifferibili"?
Oppure c'è qualche altra norma cui poter fare riferimento?

 

[davideboschi]

I lavori sono urgenti quando è a rischio la stabilità (struttura), la salubrità (igiene, abitabilità, quindi perdite di acqua, perdita dagli scarichi, infestazioni da insetti), o la sicurezza (quindi fughe di gas, cavi elettrici danneggiati), e altre cose che sono urgenti di per sé perché se non fatte si va incontro a problemi seri.

I lavori di riparazione (in questo caso direi che si tratta più che altro di una ristrutturazione) non diventano urgenti perché il proprietario ha fretta.
Se il vostro contratto parla di "riparazioni che non possono differirsi fino al termine della locazione", a me pare proprio che queste possano benissimo differirsi.
Ripeto, l'indifferibilità è riferita alla gravità della cosa, non alla fretta di qualcuno.

Tu hai un contratto di locazione e una delle clausole che dovrebbero esserci scritte è che il proprietario si obbliga a garantire il pieno godimento della cosa locata. Se non è scritta, è come se lo fosse, perché insita nel concetto stesso di locazione. Io ti pago, tu mi dai la cosa in godimento.

Quindi, a meno che non vi sia una clausola espressa in cui tu concedi al locatore questo o quel diritto senza nulla pretendere in cambio, il locatore sta commettendo un abuso. Hai tutto il diritto a pretendere che i lavori non compromettano il godimento dell'immobile a te locato.
Se lui fa i lavori e rende inabitabile o non fruibile l'immobile per un certo tempo, di fatto viola il contratto stipulato tra te e lui e , in punta di diritto, avresti ragione di pretendere il risarcimento dei danni che subisci.

Nella pratica, siccome non conviene a nessuno litigare per qualche giorno di affitto, ti suggerisco di:
- fargli presente che avete un contratto e non può lui arbitrariamente, solo per la sua fretta di eseguire i lavori, metterti temporaneamente fuori di casa;
- invitarlo a verificare che i lavori non possano essere eseguiti minimizzando il disagio per te (mi sembra strano che solo per dividere impianti acqua, gas e luce tu debba stare senza utenze per una settimana: di solito ti staccano e riattaccano in poche ore)
- mettetevi d'accordo sul periodo in cui tu subirai questo piccolo disagio.

 

[Jonas75]

I lavori sono urgenti quando è a rischio la stabilità (struttura), la salubrità (igiene, abitabilità, quindi perdite di acqua, perdita dagli scarichi, infestazioni da insetti), o la sicurezza (quindi fughe di gas, cavi elettrici danneggiati), e altre cose che sono urgenti di per sé perché se non fatte si va incontro a problemi seri.

I lavori di riparazione (in questo caso direi che si tratta più che altro di una ristrutturazione) non diventano urgenti perché il proprietario ha fretta.
Se il vostro contratto parla di "riparazioni che non possono differirsi fino al termine della locazione", a me pare proprio che queste possano benissimo differirsi.
Ripeto, l'indifferibilità è riferita alla gravità della cosa, non alla fretta di qualcuno.

Tu hai un contratto di locazione e una delle clausole che dovrebbero esserci scritte è che il proprietario si obbliga a garantire il pieno godimento della cosa locata. Se non è scritta, è come se lo fosse, perché insita nel concetto stesso di locazione. Io ti pago, tu mi dai la cosa in godimento.

Quindi, a meno che non vi sia una clausola espressa in cui tu concedi al locatore questo o quel diritto senza nulla pretendere in cambio, il locatore sta commettendo un abuso. Hai tutto il diritto a pretendere che i lavori non compromettano il godimento dell'immobile a te locato.
Se lui fa i lavori e rende inabitabile o non fruibile l'immobile per un certo tempo, di fatto viola il contratto stipulato tra te e lui e , in punta di diritto, avresti ragione di pretendere il risarcimento dei danni che subisci.

Nella pratica, siccome non conviene a nessuno litigare per qualche giorno di affitto, ti suggerisco di:
- fargli presente che avete un contratto e non può lui arbitrariamente, solo per la sua fretta di eseguire i lavori, metterti temporaneamente fuori di casa;
- invitarlo a verificare che i lavori non possano essere eseguiti minimizzando il disagio per te (mi sembra strano che solo per dividere impianti acqua, gas e luce tu debba stare senza utenze per una settimana: di solito ti staccano e riattaccano in poche ore)
- mettetevi d'accordo sul periodo in cui tu subirai questo piccolo disagio.

Il problema è che gli impianti sono in comune con l'appartamento accanto e i lavori di separazione degli impianti presupporrebbero la necessità di inserire nuove tubature ed effettuare la rottura di muri e cose varie nell'appartamento da me locato.
Inoltre credo che occorra considerare che, una volta fatti i lavori, che probabilmente dureranno una settimana o forse più, bisognerà procedere agli allacci delle forniture di gas, acqua e luce, sempre nel mio appartamento, che richiederanno, da quanto ho potuto capire (correggetemi se sbaglio) almeno 20 giorni di tempo. Quindi io credo che i tempi saranno molto lunghi e rischierei di non poter fruire dell'appartamento per qualche mese.