Le donazioni e stipula di mutui per acquisto.

[Nob1976]

Buona sera,
Scrivo in questo forum per la prima volta con L intento di raccontarvi la mia vicenda e capire se a qualcuno sia capitata.
Nel 2013 insieme alla mia famiglia, prendiamo in affitto un immobile nella nostra città.
Il regolare contratto si protrae sino al 2018 anno in cui decidiamo di sottoscrivere un preliminare di vendita attraverso la formula dell affitto con riscatto.
La Scrittura notarile evidenziava che L acquisto dell immobile si sarebbe perfezionato dopo tre anni attraverso L’ accesso al mutuo da parte dei promittenti acquirenti ed il conseguente versamento a saldo del dovuto alla promittente parte venditrice.
Oggi, febbraio 2021, inoltrando le pratiche bancarie viene richiesto L atto originario e scopro che il bene era stato donato con atto notarile stipulato dallo stesso studio che ha stipulato il compromesso di vendita.
Le banche ( tre istituti per ora ) fanno dietrofront per paura degli eredi ( non ve ne sono in realtà).
Qualcuno ha idea di come io possa tutelarmi?nei confronti dello studio? Nei confronti del venditore? Per omissione di informazioni sostanziali?
Ho versato in questi 3 anni quasi 20 mila euro, rischio di non poter fare nulla.
Ringrazio chiunque abbia un buon consiglio.

 

[francesca63]

raccontarvi la mia vicenda e capire se a qualcuno sia capitata.

L'affitto con riscatto non è molto frequente, ma di problemi per l'acquisto di immobili di provenienza donativi è pieno il panorama immobiliare !
Al giorno d'oggi, però, la cosa è meno grave rispetto a qualche anno fa, e in genere si riesce a porre rimedio, a meno che la situazione della donazione sia particolarmente critica.

Qualcuno ha idea di come io possa tutelarmi?

Attualmente molte banche ( forse non tutte) accettano di concedere mutui per acquisto di immobili donati, grazie ad una polizza assicurativa che, appunto, copre i rischi della donazione.
Questa è la strada che dovresti perseguire.

nei confronti dello studio? Nei confronti del venditore? Per omissione di informazioni sostanziali?

Nei confronti del venditore non credo, perché gli immobili donati non sono invendibili, non c'è obbligo di dirlo, visto che è tutto scritto negli atti pubblici, e oltretutto il venditore poteva anche non sapere che acquistarne uno può essere un rischio.
Nei confronti del notaio, che evidentemente non ha fatto i debiti controlli ( non è ipotizzabile che si dovesse ricordare di aver stipulato lui la donazione), bisogna valutare; avete firmato un contratto preliminare per atto pubblico, che è stato trascritto ? in questo caso, secondo me qualche responsabilità ce l'ha, e forse ce l'ha comunque.

Ultima considerazione; dovresti spiegare quando è stata fatta la donazione , e se il donante è ancora in vita, o, se è morto, da quando.
Inoltre sarebbe utile capire se il donante, con la donazione, ha favorito un futuro erede a scapito di altri, o se ha donato per problemi di debiti o fallimenti.

 

[CheCasa!]

Buona sera,
Scrivo in questo forum per la prima volta con L intento di raccontarvi la mia vicenda e capire se a qualcuno sia capitata.
Nel 2013 insieme alla mia famiglia, prendiamo in affitto un immobile nella nostra città.
Il regolare contratto si protrae sino al 2018 anno in cui decidiamo di sottoscrivere un preliminare di vendita attraverso la formula dell affitto con riscatto.
La Scrittura notarile evidenziava che L acquisto dell immobile si sarebbe perfezionato dopo tre anni attraverso L’ accesso al mutuo da parte dei promittenti acquirenti ed il conseguente versamento a saldo del dovuto alla promittente parte venditrice.
Oggi, febbraio 2021, inoltrando le pratiche bancarie viene richiesto L atto originario e scopro che il bene era stato donato con atto notarile stipulato dallo stesso studio che ha stipulato il compromesso di vendita.
Le banche ( tre istituti per ora ) fanno dietrofront per paura degli eredi ( non ve ne sono in realtà).
Qualcuno ha idea di come io possa tutelarmi?nei confronti dello studio? Nei confronti del venditore? Per omissione di informazioni sostanziali?
Ho versato in questi 3 anni quasi 20 mila euro, rischio di non poter fare nulla.
Ringrazio chiunque abbia un buon consiglio.

Dal mio punto di vista la donazione sarebbe dovuta essere segnalata.
Conosco diversi contenziosi sorti a causa della presenza di una donazione nel ventennio che precede l'acquisto non dichiarata, figurarsi per una donazione che rappresenti la provenienza diretta.

Se poi consideriamo il fatto che una semplice proposta d'acquisto contenga il riferimento alla provenienza, che questa sia stata omessa nella sottoscrizione di un preliminare redatto dal notaio, con l'esplicito riferimento all' intervento di un istituto mutuante per il saldo del prezzo, lo trovo piuttosto superficiale.

E' vero che alcuni istituti di credito si accontentano di un'assicurazione per erogare il mutuo ma è altrettanto vero che altri non intervengono al solo nominare questa provenienza (mi riferisco ad esempio alla ormai assorbita BNL ad esempio...).

Inoltre, chi stabilisce a carico di chi debba essere posto il costo dell'assicurazione, non del tutto trascurabile (1.000/2.000 euro)? Sarebbe stato meglio che anche questo aspetto venisse sviscerato a tempo debito...

Comunque, senza fasciarsi la testa, chiarisci questi aspetti con la proprietà. Mettendo nero su bianco.

 

[Murapa]

Mi accodo a quanto già detto. Senza fasciarsi la testa... non tutti finanziano in presenza di donazione, ma le valutazioni che si fanno attualmente sono diverse da quelle di alcuni anni fa: la distinzione la si fa anche in base alla finalità del mutuo che si chiede (non esistono solo gli acquisti). La baca citata sopra -ad es.- ha finanziato anche in presenza di donazione. Si guarda caso per caso. Anche il costo della polizza può variare: dipende a chi ci si rivolge.
Quello che però trovo assurdo è che si facciano certi contratti senza le tutele del caso: la relazione notarile andava fatta 3 anni fa (giusto per accertarsi dei requisiti di cosa si stesse comprando/vendendo) e magari il contratto trascritto; il fatto che poi fosse già prevista e indicata una richiesta di mutuo per finanziare l'acquisto, aggrava la posizione di chi ha "seguito" l'operazione, soprattutto se professionista (e che dovrebbe rispondere di quanto fatto).
Comunque le banche che finanziano ci sono. Poi resta il fatto che in caso di contenzioso si spenderebbe di più d'avvocati che a far la polizza.