Le spese di ristrutturazione di un negozio spettano tutte al conduttore?

[piccoloimprenditore]

Buongiorno a tutti Voi, sono nuovo nel forum..
Sto per iniziare un progetto faticoso, arrivo al dunque:
negozio+seminterrato con permanenza di persone totali 169 mq. in affitto.
vengono i miei uomini di fiducia (esperti nel campo edilizio) e valutano la ristrutturazione 80000 euro.
per aprire un negozio di parrucchiere senza troppe pretese, ma avendo tutte le forniture di PRIMA scelta servono all'incirca 50000 e.
gli impianti NON sono a norma e necessitano interventi di completo rifacimento
bagni inesistenti neanche una turca
impianto di riscaldamento solo due elementi per una superficie di 169 mq condominiale.
mi chiedevo se nella ristrutturazione che dovrò effettuare FORSE (dato che la spesa è maggiore di quella che serve per aprire il negozio) spetta al proprietario intervenire in alcune spese, venendomi incontro o sull'affitto (scalandolo) o con un'intervento economico o con una sua impresa di fiducia...
la domanda è:IL PROPRIETARIO HA LA DOVERE DI INTERVENIRE ANCHE SE IN MINIMA PARTE SU QUESTA SOMMA PER LA RISTRUTTURAZIONE?
Anche perchè queste cose in futuro rimarranno a lui....e il valore del negozio salirebbe di molto dato che prima ci facevano delle ruote e dopo avrà un bellissimo salone piastrellato riscaldato ecc..help me...

 

[dragonero]

Se tutte le volte che un locale commerciale cambia tipologia merceologica il proprietario dovesse intervenire, anche solo in parte, per adattare i locali alle nuove esigenze del conduttore; il locatore farebbe molto meglio a tenerseli vuoti.
Tra spese di ristrutturazione, tasse, ICI ecc non riuscirebbe mai a rientrare dei suoi soldi, sarebbe un miracolo se non ci rimette. Non mi si venga a dire che in caso di vendita "vale di più", Il probabile acquirente ne 90% dei casi non gli importa niente, anzi lo vuole vuoto per poterlo adattare alle proprie esigenze.
Scusate ma parlo per esperienza diretta personale e professionale.

 

[giovanni1943]

DIREI CHE Il locatore ha l'obbligo di affittarti un locale " A NORMA" quindi provvisto di servizi igieniciied un impiuanto di riscaldamento adeguato (-5 + 18 a Milano) daltra parte non ha nessun obbligo di adeguarlo alle tue esigenze. Infatti nessuno ti obbliga ad affittare un locale non idoneo alle Tue necessità. La cosa più intelligente è quella di accordarsi con il locatore per farlo partecipatre alla spesa.

 

[dragonero]

Carissimo Giovanni 1943.
Se non sbaglio "a norma" si intende un locale accatastato ecc, e che non comprometta la salute di vi deve svolgerci una attività commerciale, vale anche per il civile.
Per quanto riguarda l'impianto di riscaldamento mi permetto di contraddirti.
La legislazione attuale non prevede che per la locazione commerciale sia previsto un impianto di riscaldamento, ma solo la certificazione energetica, neanche obbligatoria come allegato al contratto.
Augurandoti buona Pascqua
Dragonero
Augurandoti buona pascua

 

[giovanni1943]

E' onere del proprietario consegnare all'affittuario dell'appartamento un impianto di riscaldamento in piene efficienza >>
Cassazione , Sez. IV penale, Sentenza 29/09/2006, n. 32298

 

[Bastimento]

E' onere del proprietario consegnare all'affittuario dell'appartamento un impianto di riscaldamento in piene efficienza >>
Cassazione , Sez. IV penale, Sentenza 29/09/2006, n. 32298

Scusa, l'obbligo è relativo ad un appartamento ad uso abitazione (per intenderci accatastato A..., ) o si estende anche ai locali commerciali classificati C1 ? Per certo è escluso, addirittura vietato, nei locali magazzino C2 !

 

[dragonero]

Grazie Bastimento. La sentenza della Cassazione (ricordiamoci che le sentenze della Cassazione non sono leggi ma fanno sempre riferimento a casi specifici) riguarda un caso gravissimo, locali adibiti a civile abitazione e con dolo del locatore. Ma per tutto il resto come ci si deve comportare?
Qui, seconda periferia di Cuneo, i vecchi locali commerciale sono tutti privi di riscaldamento e chi vi entra provvede ad istallarne uno in base alle proprie esigenze. Un mio conoscente a speso una fortuna per riscaldare una ex carrozzeria e trasformarla in laboratorio di elettronica.

 

[giovanni1943]

Art. 120 Alloggi inabitabili.
120.1 Un alloggio è da ritenersi inabitabile :

* quando è in condizioni di degrado tali da pregiudicare I'incolumità degli occupanti;
* quando è alloggio improprio (ovvero ricavato da locali aventi caratteristiche tipologiche di assoluta e totale incompatibilità con la destinazione ad abitazione quali, ad esempio, garage, stalle, cantine e simili);
* quando manca di aeroilluminazione;
* quando manca la disponibilità di servizi igienici e/o di acqua potabile.

 

[Bastimento]

Art. 120 Alloggi inabitabili.
120.1 Un alloggio è da ritenersi inabitabile :

* quando è in condizioni di degrado tali da pregiudicare I'incolumità degli occupanti;
* quando è alloggio improprio (ovvero ricavato da locali aventi caratteristiche tipologiche di assoluta e totale incompatibilità con la destinazione ad abitazione quali, ad esempio, garage, stalle, cantine e simili);
* quando manca di aeroilluminazione;
* quando manca la disponibilità di servizi igienici e/o di acqua potabile.

La tua citazione è interessante, corretta, ma non vedo come sia correlabile con la domanda iniziale.
Un'abitazione deve avere certi requisiti, e sta bene, (ma anche tu non elenchi tra questi il riscaldamento, di cui diremo dopo)

Un negozio ha altre caratteristiche ed i requisiti necessari dipendono dalla tipologia del commercio esercitato in esso: (superficie minima, presenza di servizi igienici, ecc)

Ritornando al riscaldamento: non ho letto la sentenza citata, ma è ovvio che se un proprietario concede in affitto un appartamento con impianto di riscaldamento apparentemente esistente, ma di fatto non funzionante, verrà sicuramente sanzionato.

Se lo stesso proprietario offre un appartamento, che è sprovvisto di impianto di distribuzone del calore (caloriferi) e fa presente che l'alloggio dovrà essere riscaldato con delle stufe, non vedo dove possa sorgere il problema contrattuale.
(Ovvio che deve esistere una canna funmaria ecc. ecc., ma questa è un'altra storia)

 

[Bastimento]

Sempre rimanendo in tema con la domanda iniziale, è comprensibile la perplessità di poccoloimprenditore.
L'investimento è notevole, sia per chi subentra sia per il locatore. Non vedo obblighi di legge, bensì necessità di negoziare una soluzione conveniente per entrambi.

Siamo allora in ambito di trattativa: e come in ogni trattativa ognuno può (deve) fare le proprie proposte e valutare la propria convenienza.

In passato un locale commerciale non era spesso dotato di riscaldamento, e le esigenze dell'inquilino erano più spartane.
Oggi non credo che un locale commerciale possa essere adibito ad attività terziarie, senza servizi igienici.
Per l'impianto elettriico, se ante 90, è a norma col semplice salvavita: ma questo può non bastare alle esigenze del conduttore.

Oggi il proprietario deve valutare che possibilità ha ancora di affittare un locale, senza riscaldamento, e soprattutto senza servizi igienici.
Il conduttore deve invece valutare che prospettive di "tenuta" e "redditività" ha l'impresa che sta avviando.
Certamente molte delle installazioni, rimarranno nella disponibilità del proprietario e questo l'affittuario fa bene a farlo presente.

La soluzione sarà il punto di incontro della trattativa tra i due, fatta con chiarezza e trasparenza, e dipenderà anche dalle garanzie di durata della locazione. Se il proprietario si fa carico di un investimento importante, vorrà forse una garanzia sul canone, ad esempio una fideiussione che gli garantisca comunque 6+6 annualità complete, indipendentemente dagli esiti del "business" del conduttore. Oppure tutto verrà giocato sull'entità del canone.

Un avvertimento: dichiarare a contratto che il canone è stato stabilito basso poichè il conduttore effettua importanti investimenti (che in parte rimarranno nella disponibilità del locatore) si configura come un reddito in natura e quindi soggetto a valorizzazione e tassazione.