Locale commerciale, APE e climatizzatore

[franchinello]

Buongiorno,

la nostra famiglia è proprietaria di alcuni immobili tra i quali un locale adibito a Bar già dagli anni '70

Nella notte dei tempi (verosimilmente attorno agli anni '90), mio suocero acconsentiva all'installazione di un climatizzatore asservente il Bar; la spesa sarebbe stata tutta a carico del gestore del Bar (noi siamo solo i proprietari delle mura) poichè la spesa del clima sarebbe stata accompagnata da un affitto calmierato (tra l'altro mai cambiato negli anni)

In questi mesi, la vecchia gestione ha lasciato il posto ad una nuova gestione ed è stato rinnovato il contratto anche all'AdE per la quale è obbligatoria l'APE

Abbiamo incaricato uno Studio di Architetti per la gestione dell'APE la quale comprende anche il climatizzatore

Il cimatizzatore purtroppo è completamente defunto dopo la firma del contratto dei nuovi gestori (!!!) e quindi si presenta un'ambiguità: l'affitto calmierato da anni per i lavori effettuati dal vecchio proprietario (comprendente il clima) e la rivendicazione della sostituzione del climatizzatore da parte della nuova gestione poichè sostiene che essendo citata nell'APE, sia il proprietario delle mura a farsene carico. Si precisa che l'affitto NON è stato cambiato e continuiamo a mantenere la stessa cifra anche con il nuovo gesore

Chi ha ragione dei due? Grazie per le eventuali risposte

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che una cosa è a chi compete la sostituzione dell'impianto di climatizzazione e la manutenzione dello stesso (cosa chiara ed esplicata nel contratto d'affitto) e un'altra è a chi compete la richiesta dell'APE e il relativo pagamento.

Stando al tuo racconto l'impianto di climatizzazione compete al conduttore.

L'APE compete al proprietario dell'immobile e può essere richiesta anche senza che venga tenuto conto dell'impianto di climatizzazione (se non funzionante).

Che il conduttore se ne facesse una ragione e decidesse se ha necessità o meno di avere un impianto di climatizzazione.
In mancanza di una chiara scelta da parte del conduttore, richiedi l'APE (senza che venga preso in considerazione il climatizzatore) e inserisci i dati nel contratto di locazione; così sarai in regola.

 

[franchinello]

grazie Emanuele per la cortese e veloce risposta.

Purtroppo il contratto che abbiamo stipulato è standard e non comprende il nostro caso... però recita questo:

A) il conduttore si fa carico della manutenzione ordinaria e della sostituzione dei beni per cattivo uso, incuria o imperizia (e qui siamo in na botte di ferro)

...poi però dice anche :

B) la manutenzione straordinaria e di riparazione dei beni resteranno pertanto a carico del concedente (noi) ivi comprese anche quelle eventualmente necessarie alla sostituzione dei beni per grave deterioramento.

Il problema è che noi non abbiamo mai installato quel clima; per noi non esiste (ma c'è .... e qui non so se siamo proprio in una botte di ferro !!!!)

 

[Zagonara Emanuele]

Quindi se voi non lo avete mai installato voi, ma lo ha fatto il conduttore precedente, è ovvio e chiaro che le riparazioni e l'eventuale sostituzione spetta al conduttore.
Se nel frattempo il conduttore ha ceduto l'attività ad un terzo che gli è subentrato, è una questione tra loro; quindi se la risolvessero tra di loro.

Come già scritto, se la questione non si risolve, fai fare l'APE senza che venga preso in considerazione il climatizzatore.

 

[franchinello]

Ti ringrazio Emanuele, sei stato cortese e chiaro

L'APE è già stata fatta compendendo anche il clima ma penso che non ci siano problemi per declinare il possesso dell'oggetto installato da altri; in questa fase mi sono voluto documentare attraverso i vostri consigli per giocare d'anticipo e non c'è alcun contenzioso in corso ma solo una richiesta di informazioni circa la competenza della sostituzione
Grazie ancora

 

[francesca63]

In questi mesi, la vecchia gestione ha lasciato il posto ad una nuova gestione ed è stato rinnovato il contratto anche all'AdE per la quale è obbligatoria l'APE

Il “vecchio inquilino” è andato via , cedendo l’attività e il contratto al nuovo ?
O avete cercato voi il nuovo inquilino ?

 

[franchinello]

...e ma qui mi chiedi di ingarbugliare le cose

in realtà noi siamo i padroni delle mura.... poi c'è un soggetto che ha la gestione del bar il quale lo subaffitta ad un conduttore.

Il gestore ha provveduto lui stesso a trovare il nuovo conduttore.

Il gestore ha fatto un contratto con il nuovo conduttore ma noi abbiamo rinnovato il contratto con il gestore

 

[francesca63]

Il gestore ha fatto un contratto con il nuovo conduttore

Allora sono proprio problemi del gestore originario

 

[franchinello]

si... ma il mio scrupolo nasce dal fatto che per fare il nuovo contratto Proprietario-Gestore, ho dovuto fare l'APE (oggi necessariaper la registrazione all'AdE) e nel documento viene riportata per la prima volta l'esistenza del climatizzatore; da qui, la mia domanda: "vuoi vedere che ora siccome c'è la certificazione del clima sul documento della certificazione energetica, questo diventa a carico nostro?"

Insomma....come sempre le leggi sono poco chiare e sempre manchevoli di qualcosa

 

[mapeit]

Qui non si tratta di leggi, ma di proprietà. Se il climatizzatore non era vostro, non è vostro compito né ripararlo né sostituirlo. Se il gestore ha reperito un conduttore che non può fare a meno del climatizzatore, preesistente ma non di proprietà del locatore, spetta eventualmente a lui installarlo e manutenerlo. L'APE con o senza clima va bene lo stesso. Non è che l'Agenzia delle Entrate venga a controllare i coefficienti di dispersione o il funzionamento degli impianti.