Se comprendo bene, si intende locare un determinato ambiente ad uso abitativo, che, a quanto pare, ben si addice – in tutto o in parte – a cerimonie di vario tipo, per lo stretto tempo necessario allo svolgimento delle stesse. Come inquadrare questo inusuale rapporto locativo per l’utilizzo temporaneo dell’immobile, posto che, in genere, le società di catering forniscono solo cibo e bevande (ed eventualmente personale) e i locali vengono di norma presi in affitto da terzi?
In questo caso – a giudizio della scrivente – si esce dalla disciplina speciale dettata per le locazioni di immobili ad uso di abitazione o commerciale (in questa fattispecie non si può invocare, infatti, la peculiare regolamentazione prevista dal quinto comma dell’art. 27 della legge n°392/1978 che regolamenta le locazioni non abitative transitorie) e si rientra, più semplicemente, nella generale figura del contratto di locazione prevista dal nostro codice civile, in forza del quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra un determinato bene per un certo periodo di tempo (commisurato alle esigenze delle parti) verso un determinato corrispettivo (art. 1571 cod. civ.).
Attenzione, però, a stabilire in via preventiva e con estrema chiarezza (vivamente consigliato farsi assistere da un professionista o dall’ufficio legale di una associazione di categoria) le condizioni di questa particolare locazione di immobile ad uso abitativo (che potrebbe perfino conciliarsi con la contestuale permanenza in esso del proprietario), perché è bene siano indicate, in primo luogo, le specifiche esigenze obiettive che in concreto hanno giustificato la sottrazione del rapporto al limite minimo di durata stabilito dalla legge e che escludano ogni esigenza di stabilità. Per questa ragione è bene che il contratto sia stipulato in forma scritta, nonostante sia destinato ad avere la durata di pochi giorni o addirittura di poche ore (per i contratti inferiori a trenta giorni le parti non hanno alcun obbligo di registrare il contratto telematicamente o presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate).
Se poi l’immobile viene messo a disposizione del conduttore con i mobili e gli arredi affinchè se ne serva per svolgervi quanto previsto in contratto, è bene che al momento della consegna si rediga un accurato verbale (magari corredato di foto), da sottoscriversi a cura delle parti, con la descrizione delle condizioni di conservazione di quanto messo a disposizione, soprattutto, nel caso in cui si conceda all’utilizzatore di apportare delle modifiche, magari con l’aggiunta di tavoli, sedie ecc. al fine di adattare meglio l’ambiente alle sue esigenze: pareti, pavimenti, infissi e arredi devono essere attentamente esaminati e descritti proprio per evitare l’insorgere, al termine del rapporto locativo, di fastidiose controversie o incomprensioni.
Quanto alle modalità dell’uso, se da un lato si deve garantire il pacifico godimento del bene ed evitare ogni azione che possa pregiudicarlo, dall’altro chi prenderà in affitto i locali dovrà impegnarsi a non creare disturbo o impedimenti alle proprietà limitrofe e usarli con la massima cura e diligenza (ancor più se l’immobile si trova in uno stabile condominiale).
E’ da escludersi che possano porsi a carico del conduttore particolari obblighi di manutenzione del bene locato, se non limitatamente a quello della pulizia degli ambienti e della riconsegna dei medesimi nel pristino stato. E’ prudenzialmente consigliabile - nonostante il brevissimo periodo contrattuale - richiedere a chi deterrà i locali un importo adeguato a copertura di eventuali inadempimenti contrattuali, e soprattutto di possibili danni pur involontariamente provocati all’immobile.
L’ammontare del corrispettivo è lasciato alla libera determinazione delle parti, sulla base di un calcolo forfettario comprensivo di una quota relativa al consumo delle utenze a rete (la volturazione del contratto di utenza dell’immobile locato risulta difficilmente praticabile). A fronte del pagamento, dovrà essere rilasciata opportuna quietanza a comprova del saldo ricevuto. Il relativo reddito occasionale non andrà indicato nel quadro RL (redditi diversi), ma, essendo connesso ad una rendita catastale, andrà dichiarato - qualora il totale delle quote di canone sia maggiore delle quote di rendita - nel quadro B del modello 730 ovvero RB del modello UNICO. Se per una parte dell’anno l’immobile è stato vuoto o comunque tenuto a disposizione, lo sfitto, dopo l’ultimo ripensamento del Governo, non ritorna più in IRPEF, ma, per ora, rimane in IMU.
