Locazione 4+4 con recesso anticipato da parte del locatore

[raffa85]

è valida una clausola su un contratto di locazione che consenta al proprietario di recedere dal contratto stesso con 6 mesi di preavviso in qualsiasi momento?

 

[Umberto Granducato]

no

 

[beppebre]

Assolutamente no. Rientra tra i patti contrari alla legge 431/98.

 

[raffa85]

quindi per fare un contratto a una persona residente in città con il padre sono o 3+2 o 4+4, perchè il transitorio non si puo' fare.. il proprietario ha le mani legate se gli dovesse servire la casa tra un paio d' anni?

 

[Antonio Troise]

è inutile la clausola, lo stesso contratto prevede la disdetta da parte del locatore entro 6 mesi dalla scadenza dei primi 4 anni e non in qualsiasi momento
Il proprietario ha facoltà di diniego del rinnovo del contratto, con preavviso di almeno 6 mesi, solo per determinati motivi, che tu conosci

 

[raffa85]

è inutile la clausola, lo stesso contratto prevede la disdetta da parte del locatore entro 6 mesi dalla scadenza dei primi 4 anni e non in qualsiasi momento
Il proprietario ha facoltà di diniego del rinnovo del contratto, con preavviso di almeno 6 mesi, solo per determinati motivi, che tu conosci

si, gli ho spiegato i casi standard, lui sta cercando un' escamotege per rientrare in possesso tra 18/24 mesi quando tornerà il figlio dalla spagna.. il transitorio non si puo' fare perchè manca la motivazione.

 

[Pennylove]

Se la necessità del tuo cliente, se bene interpreto, è di mettere a frutto l'immobile in attesa che il figlio ritorni dalla Spagna e vada ad abitare l'immobile locato, un contratto transitorio, a mio modesto parere, è proprio quello che fa al suo caso.

La locazione transitoria - mi scuso, fin d'ora, per gli eccessivi tecnicismi giuridici , ma sono necessari per inquadrare bene il quesito - riceve riconoscimento dall'art. 5 della legge n°431/1998 che, sotto la rubrica "contratti di locazione di natura transitoria", ha rinviato ad un decreto ministeriale (prima il D.M. 5 marzo 1999 e poi il D.M. 30 dicembre 2002) la definizione delle condizioni e modalità per la stipula di tali contratti con durata inferiore a quella prevista dalla legge e destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti.

Con esplicito riferimento alle "esigenze delle parti", le locazioni abitative transitorie cessano di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore e trovano oggi giustificazione anche nell'interesse del locatore a concedere in godimento il proprio immobile a tempo determinato. La legge considera, dunque, l'interesse di uno o del'altro, oppure di entrambi.

Il presupposto del contratto di natura transitoria consiste, se riferito al locatore, nell'utilità di disporre dell'appartamento a decorrere da un momento preciso e predeterminabile alla sottoscrizione del contratto. Occorre, quindi, la sussistenza di una esigenza precisa del locatore: il compito di individuarla è rimesso alla contrattazione territoriale: l'elencazione delle esigenze transitorie contenuta negli accordi locali deve, comunque, ritenersi meramente esemplificativa, ammettendo la legge una certa elasticità nella loro individuazione, il che significa che non è richiesta una perfetta corrispondenza tra la fattispecie indicata in contratto e l'elencazione contenuta negli accordi locali. Può trattarsi di un qualunque interesse delle parti, purché meritevole di essere tutelato con il ricorso allo schema della locazione transitoria: si va non solo dalla necessità del conduttore di occupare l'immobile per poco tempo, ma anche a quella del locatore di rientrare in breve tempo nel possesso del bene locato per adibirlo a uso di abitazione proprio o di un suo congiunto.

L'esigenza transitoria dell'uno o dell'altro contraente (o di entrambi) deve essere specificata in apposita clausola. Esiste, però, un regime differenziato a seconda che l'esigenza transitoria competa al locatore ovvero al conduttore: nel primo caso è sufficiente la semplice enunciazione nel corpo del contratto dell'esigenza transitoria, mentre nel secondo si richiede anche di documentarla.

Ulteriore onere per il locatore è di confermare con lettera raccomandata, prima della scadenza del particolare rapporto di locazione in essere, i motivi di transitorietà indicati nel contratto. Questo punto è molto importante, in quanto l'inosservanza dell'invio di conferma della transitorietà costituisce motivo grave, perché determina, al pari della mancata dichiarazione delle ragioni della transitorietà del contratto, la soggezione del rapporto locativo alla durata quadriennale (rinnovabile) nell'ipotesi in cui il conduttore rimanga nel godimento del bene locato e sempre che questi lo voglia.

Da ultimo, il locatore che, ottenuto il rilascio del'immobile per adibirlo all'uso posto a fondamento della sua dichiarata esigenza transitoria, non lo adibisca poi, nel termine di 6 mesi dalla data in cui ha riottenuto la disponibilità, agli usi espressamente dichiarati in contratto, ha l'obbligo di ripristinare il rapporto di locazione alle condizioni ordinarie o, a richiesta del conduttore, a un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.