Locazione ad uso abitativo a società, cedolare secca e intestazione utenze

[maurobors]

Salve, sono proprietario di un appartamento e sto per cederlo in locazione ad una Società, che lo vuole destinare ad un suo dipendente in trasferta dall'estero. Vorrei però assolutamente usufruire della cedolare secca: è possibile ? Che tipo di contratto dovrei stipulare (uso foresteria, uso transitorio, un normale 3+2) ? Se può essere utile, preciso che l'ammontare del canone che abbiamo concordato rientrerebbe nei limiti del "Canone agevolato" per il Comune di Roma, dove si trova l'appartamento.
Inoltre la Società mi chiede, per sua comodità, di intestarmi tutte le utenze, applicando al canone i relativi importi: è ok per me o ci sono profili di rischio ?
Grazie mille

 

[Pennylove]

Come chiarito dalla circolare n°26/E del 1° giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate, esulano dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori o dipendenti.

Le strade più praticabili:

1. Una locazione transitoria dalla durata breve (min. un mese - max diciotto mesi) con contratto intestato a persona fisica e rimborso spese da parte della società. La misura del canone è affidata alla contrattazione collettiva. Necessita di specifica, in apposita clausola, delle esigenze transitorie del conduttore con riscontro documentale da allegare al contratto.

2. Una locazione per "uso foresteria" con contratto intestato a società. E' il supporto più frequentemente utilizzato da società commerciali per alloggiare temporaneamente, "in rotazione", propri dipendenti o collaboratori. Tale contratto trova la propria regolamentazione nel codice civile, senza che per esso possa invocarsi l'applicazione della legislazione vincolistica (ad es. legge 431/1998).

 

[StLegaleDeValeriRoma]

E dopo aver scelto con attenzione la forma contrattuale che va adattata al singolo caso e redatta quindi ad hoc suggerisco di far intestare tutte le utenze alla società che ne sarà quindi responsabile verso i fornitori, l'esperienza insegna che il conduttore che non salda il canone lascia anche questi insoluti che se intestati al locatore devono essere saldati da costui salvo rivalsa successiva.
Avv. Luigi De Valeri

 

[maurobors]

Grazie a tutti, molto chiaro.

 

[Bastimento]

Concordo, non può essere altrimenti, per quanto riguarda la cedolare secca, inapplicabile se il conduttore è una società.

Circa invece l'intestazione delle utenze, sarei più flessibile: dipende da che tipo di garanzie offre la società: possono essere la classica cauzione o la fideiussione. Per entrambe scriverei sul contratto che ci si può rivalere sulle garanzie anche per qquanto riguarda gli oneri accessori. Inoltre pattuirei che per queste il locatore possa richieder in qualunque momento il subentro del conduttore, ed in caso di diniego si riserva di disdire le stesse. In fondo il locatore può avere il polso dela situazione: e tutto dipende da chi si fa carico effettivo del pagamento: il conduttore o il subentrante dipendente?

Mantenere le utenze a carico del locatore, ovviamente non ha ragion d'essere se non che anche a questo possa star bene: ad esempio, se la locazione è temporanea, potrà conservare gli allacciamenti elettrici anche dopo la disdetta, e la cosa può tornare comoda per permettere di far visionare l'appartamento a nuovi aspiranti anche in ore serali, o fare lavori, pulizie ecc.

Se questo non interessa, allora è certamente bene che il conduttore si faccia carico in prima persona di tutte le utenze e imposte: non dimenticando anche la TARSU, che effettivamente per i tempi dellaburocrazia si attiva con un bimestre di ritardo, ma si estingue con altrettando ritardo aa seguito di disdette.

 

[maurobors]

Utili anche queste indicazioni, grazie

 

[Nicoletta Pini]

Sono confusa. Avevo letto che la cedolare secca non si poteva applicare nel caso di contratto uso foresteria ad una società. Quindi pensavo di stipulare un contratto 4+4. Ora invece leggo tutto il contrario. Allora quale contratto è meglio stipulare quando il Conduttore è una società di capitali che intenda adibire l'immobile all'uso di suoii dipendenti e il Locatore persona fisica?
Inoltre: quale deve essere l'intestazione esatta per il Conduttore?
Grazie dell'aiuto,
Nicoletta

 

[Pennylove]

Sono confusa. Avevo letto che la cedolare secca non si poteva applicare nel caso di contratto uso foresteria ad una società. Quindi pensavo di stipulare un contratto 4+4. Ora invece leggo tutto il contrario. Allora quale contratto è meglio stipulare quando il Conduttore è una società di capitali che intenda adibire l'immobile all'uso di suoii dipendenti e il Locatore persona fisica?
Inoltre: quale deve essere l'intestazione esatta per il Conduttore?
Grazie dell'aiuto,
Nicoletta

Ciao Nicoletta! Dimmi se ti garba

La circolare n°26/E ha precisato che locatore e locatario non devono essere titolari di partita IVA, perciò solo persone fisiche (soggetti IRPEF).

La cedolare viene ritenuta inapplicabile alla locazione ad uso foresteria.

I contratti per i quali si può scegliere la cedolare: liberi 4+4, concordati 3+2 o a studenti universitari, turistici o transitori anche di durata inferiore ai 30 giorni.

In codesto caso:

Locazione per uso foresteria

Conduttore: società di capitali nella persona del proprio legale rappresentante.
Durata: il soggiorno deve essere temporaneo, con conseguente esclusione di ogni idea di abitazione stabile e primaria.
Canone: libero
Cedolare: no


Locazione transitoria

Conduttore: società di capitali
Motivazione: Esigenze lavorative di propri dipendenti, da provarsi con documentazione da allegare al contratto.
Durata: max 18 mesi, non rinnovabile alla scadenza (ma niente vieta di fare un nuovo contratto).
Canone: libero, ma solamente fuori dalle zone metropolitane ad alta tensione abitativa: in queste ultime il canone è calmierato (fino al 20% superiore al canone "concordato").
Cedolare: sì

 

[Nicoletta Pini]

Non mi garba tanto perchè il contratto non può essere calmierato e nemeno di breve durata.

Mi risulta però che si possa fare un 4+4 dal momento che il locatore è persona fisica e quindi è lui a godere della cedolare secca. O no?

 

[Pennylove]

Non mi garba tanto perchè il contratto non può essere calmierato e nemeno di breve durata.

Mi risulta però che si possa fare un 4+4 dal momento che il locatore è persona fisica e quindi è lui a godere della cedolare secca. O no?

Guarda qui:http://press.comune.fi.it/templates...ccordo+territoriale+sulle+locazioni+abitative

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