Locazione commerciale con vincoli di orario

[Bastimento]

Infatti la prima cosa è verificare la legittimità o meno della clausola.
E quanto la (eventuale) illegittimità sia solida.

Perfetto: ma come si fa? 3 gradi di giudizio?

 

[ab.qualcosa]

Perfetto: ma come si fa? 3 gradi di giudizio?

Si, di qualcun altro.

Non ho idea, chiederei ad un avvocato.

 

[Giuseppe Di Massa]

Un immobile composto da 2 locali commerciali e 2 unità abitative. Una unità abitativa è data in locazione mentre l'altra unita ci vive il proprietario dell'intero immobile. I 2 locali commerciali, sottostanti le 2 unità abitative, sono in locazione, in uno c'è un parrucchiere e nell'altro locale vi è un Bar. Nel contratto di locazione del Bar vie è riportato che l'esercizio del locale deve terminare entro le ore 20:00.
E' legale che nel contratto di locazione (BAR) viene riportato l'obbligo di cessare l'attività commerciale entro le ore 20.00.
La zona in questione permette l'apertura del bar fino alle ore 24.00.
Il proprietario del Bar vorrebbe cedere l'attività ma tutti i probabili acquirenti una volta saputo di questa limitazione di orario non sono più interessati.

Non lo è in senso assoluto, ma potrebbe rappresentare un accordo tra voi da rispettare qualora in cambio (espressamente) avessi ricevuto qualcosa, tipo una riduzione del canone, altrimenti o c'è una delibera condominiale in tal senso, citata nel contratto, o è una clausola vessatoria per te.
Anche se avere un bar col nemico giurato al piano di sopra è deve essere una esperienza demoniaca, concorda amichevolmente una variazione di quel accordo, magari in estate o per le feste natalizie, l'importante credo sia non fare rumore, nei limiti del possibile.

 

[francesca63]

nti o c'è una delibera condominiale

Par di capire che non è un condominio, ma un edificio con unico proprietario

 

[Mimi]

Par di capire che non è un condominio, ma un edificio con unico proprietario

Esatto, 2 locali dati in locazione per esercizio commerciale e sopra di questi 2 abitazione una in locazione e l'altra ci abita il proprietario dell'intero edificio.
Provo a chiedere all'amico se ha avuto una riduzione del canone per quella casuale che limita l'orario dell'esercizio.

 

[Mimi]

Aggiornamenti........
Dopo aver letto personalmente il contratto di locazione a mio parere la "furbata" del locatore si trova nel secondo punto....
1) l'esercizio deve chiudere al pubblico alle ore 20 con la chiusura definitiva entro le ore 21.
2) In caso di cessione dell'esercizio il locatario è obbligato a far prendere visione al futuro probabile acquirente il presente contratto di locazione.
Chiunque legge una condizione simile desiste nell'acquisto, dato che anche se fosse illegittimo deve comunque agire legalmente e non vuole avere "grattacapi".

 

[ab.qualcosa]

Infatti l'unica è o vendere così o affrontare il problema PRIMA, secondo me.

 

[Mimi]

Infatti l'unica è o vendere così o affrontare il problema PRIMA, secondo me.

Come dicevo all'inizio già 2 probabili acquirenti hanno mollato la trattativa quando hanno letto quella clausola nel contratto di locazione, e da info ricevute da un avvocato non è detto che la spunterebbe.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Bisognerebbe fare uno studio completo. Ma Tribunale Milano, Sez. XIII, Sent., 15/07/2020, n. 4344, che analizza un caso di locatore condomino che delibera insieme agli altri condomini di limitare l'orario del suo inquilino barista, dà ragione al locatore. Quindi, mi chiedo perché mai dovrebbe essere diverso il trattamento tra il locatore che è condomino di un condominio con regolamento e un locatore che è proprietario di tutto lo stabile. Se si trattassero in modo diverso queste situazioni, ciò sarebbe irragionevole.
Tra l'altro nel PQM il tribunale dice "- ordina a C. e/o suoi eventuali aventi causa di chiudere al pubblico il negozio pasticceria non oltre le ore 21.30 con divieto, oltre tale orario, di organizzare eventi di musica dal vivo".
Propendo, quindi, per sostenere che in questo caso il conduttore ha firmato una limitazione di orario che conosceva bene e l'ha accettata anche per diverso tempo.
Oltretutto, di recente con ordinanze pubbliche si invitavano le parti, nei tribunali, a rinegoziare dei contratti di locazione in cui erano stati imposti a causa del Covid limiti di orario più stringenti legati anche ai lockdown. In pratica, gli inquilini erano "costretti" a chiudere i bar prima, per via di norme pubbliche eccezionali, intervenute ben dopo l'inizio dei contratti. In questo caso nessuno si sognava di lamentarsi, i giudici invitavano a ragionare, a rinegoziare, a venirsi incontro a causa del calo di fatturato. Ma se il limite di orario esiste fin dall'inizio del contratto ed è stato firmato, mi chiedo come si possa contestare.
Esprimo, ovviamente, la mia personale opinione senza alcuna pretesa e non entro nel merito delle soluzioni.
Avv. Stefano Duchemino

 

[ab.qualcosa]

Eh allora mi sa che l'unica è negoziare con il proprietario... ma l'unica leva che ha il conduttore è che altrimenti potrebbe andare via e lasciargli il negozio vuoto, mi pare.