Locazione con agenzia vs da privato

[fabio80mil]

Buongiorno apro questa discussione, per aver qualche parere. Ho sempre gestito privatamente la locazione di un appartamento, gestendo sia registrazione contratto, cedolare secca, modello RLI, conguagli e utenze e chi più ne ha più ne metta
La selezione dell'inquilino è sempre stata abbastanza a pelle nella prima fase di visita, per poi farmi consegnare buste paga e altra documentazione. E' andata sempre abbastanza bene, mai inquilini morosi, solo qualche richiesta un pò egocentrica, ma gestita con buona pace di entrambi e con un dialogo costruttivo. Solo nell'ultima selezione, nel periodo covid, qualche difficoltà in più con potenziali inquilini con un solo contratto, o con la volontà di ridurre al minimo deposito cauzionale. Quindi ci ho messo un pò più del solito a trovare affittuari che andassero bene, con un numero di visite più alto del previsto.
Da qui il pensiero di far gestire la locazione ad un'agenzia, che mi hanno contattato in diversi quando ho fatto annuncio privato. Molte mi hanno detto che fanno controlli preventivi sugli inquilini, sia dal punto di vista di visure (protesti, pregiudizievoli) che di controlli documentali (buste paga, tipologia contratto). Quindi la domanda è proprio questa.... effettivamente affidarsi a un'agenzia consente un controllo più puntuale dell'inquilino ideale, oppure avendo agenzia interesse ad affittuare per prendere commissione, cerca di far passare per buono qualsiasi potenziale interessato?

Ultima cosa: le commissioni richieste mi pare di capire sia una tantum, nel primo anno contrattuale.... ma se poi il contratto non dovesse proseguire per il classico 4+4 (un'agenzia mi ha detto che farebbe contratto transitorio di 1 anno, ma non deve essere giustificato da motivi comprovati??) con la disdetta dell'inquilino prima, ogni volta bisogna ripagare la commissione? Unico vantaggio che vedo con agenzia è la gestione delle visite....

 

[il_dalfo]

un'agenzia mi ha detto che farebbe contratto transitorio di 1 anno, ma non deve essere giustificato da motivi comprovati??

si: il motivo della transitorietà dev'essere espresso (esempi classici: lavoro a tempo determinato, periodo di studio etc.etc).

con la disdetta dell'inquilino prima, ogni volta bisogna ripagare la commissione?

Non è detto: con l'agente immobiliare puoi accordarti sui pagamenti. Esempi:
- paghi ogni volta che te lo affitta
- paghi una percentuale sui canoni che percepisci
- paghi la prima volta e poi non paghi più e gli lasci una gestione pluriennale.
- non paghi la provvigione ma solo i rinnovi.
Come vedi le formule possono le più disparate: si tratta solo di trovare un accordo.

Unico vantaggio che vedo con agenzia è la gestione delle visite....

Dipende dall'agenzia. Un mio conoscente gestisce un centinaio d'immobili e si occupa di tutto: trova il conduttore, registra, rinnova, prepara le disdette ed i recessi, verifica lo stato d'uso, organizza le riparazioni/manutenzioni, mantiene i rapporti tra conduttore ed amministratore condominiale (questo non sempre ma solo con dei clienti affezionati).
Di fatto i proprietari di casa potrebbero dimenticarsi di avere una proprietà in più e trovarsi i bonifici mensili senza manco sapere perché.

 

[fabio80mil]

grazie per la gentile risposta... pensavo che la commissione fosse uno standard sul primo anno di locazione, che come idea non mi piaceva tanto considerando magari disdette ravvicinate. Se c'è la possibilità di un accordo sul compenso, diciamo che la % sul reale percepito annuale, sarei effettivamente più propenso. Io ho solo un immobile che ho sempre locato come detto sopra, e ho sempre gestito io. Solo dal covid ho fatto più difficoltà, non tanto per la richiesta dell'immobile, ma per le maggiori incertezze legate all'inquilino. Però magari è stato un caso fortuito legato al covid, ma riuscire a delegare le visite sarebbe per me ideale, visto che ho meno tempo a disposizione rispetto al passato. E poter lasciare all'agenzia un controllo preventivo di buste paga, contratti, visure giudiziali e richieste economiche (numero mesi deposito cauzionale) rendendo meno personale il primo contatto con potenziale inquirente, sarebbe un indiscusso vantaggio.

Ultima domanda: secondo voi quale potrebbe essere la % corretta da riconoscere, per un immobile che ha sempre avuto un buon bacino utenza (bilocale con giardino, già areedato, con box in condominio recente con parco per bambini, vicino alla stazione per collegamenti rapidi con Milano?)

 

[francesca63]

effettivamente affidarsi a un'agenzia consente un controllo più puntuale dell'inquilino ideale, oppure avendo agenzia interesse ad affittuare per prendere commissione, cerca di far passare per buono qualsiasi potenziale interessato?

Direi di no; la verifica e la scelta la devi comunque fare tu, ovviamente anche (ma non solo) basandoti sulle info reperite dall’agenzia.

Unico vantaggio che vedo con agenzia è la gestione delle visite....

Che già non è poco.
In più, anche la possibilità di avere maggiori contatti, e quindi più aspiranti acquirenti da vagliare

 

[IL TRUCE]

Io fossi in te farei da solo perché i cadi sono

1 Se scegliessi un AI incapace cosa controlllerebbe? Pure qualcuno che scrive qui non avrebbe I requisiti di solidità che richiedi.. con chi vuoi che parli?

2 Se scegliessi me e volessi mettere ancora becco verresti mandato al diavolo .

Fai da solo dammi retta.. fai da solom
Io stesso non ho mai dato nulla in affitto a nessuno... e come professionista secondo te per 2000 euro che possano essere mi vado a mettere in un pasticcio di "dialoghi costruttivi" come l chiami tu.. rotture di "ball" come si dice a Milano? Ma va la..


E poi sono certo che ti diverti pure..

 

[fabio80mil]

Ciao Il Truce,
mah sinceramente non è tanto per le competenze che non mi arrischio a fare da me, visto che ho sempre gestito con "successo" il discorso locazione, solo che post covid ho visto che la selezione, e la ricerca di inquilini fidati, sia più difficile con un aumento del numero di visite (a cui è sempre più difficile chiedere garanzie o scremature in fase di colloquio iniziale). Motivo per il quale pensavo che affidandosi ad un'agenzia potesse essere più semplice, se e solo se, si possa condizionare la loro commissione sull'effettiva locazione... infatti la mia idea era destinare annualmente parte del compenso effettivamente incassato.... proverò a sondare un opò terreno con qualche agenzia con questi presupposti, vediamo che ne viene fuori.... come dici tu, ci sarà da divertirsi

 

[mapeit]

Affidarsi ad un'agenzia immobiliare per le locazioni significa risparmiarsi la fatica dell'effettuazione delle visite e l'onere di pubblicizzare l'affittanza sui siti di riferimento, prestazione che va adeguatamente remunerata poiché il tempo speso per tale attività, compresa la scrematura preventiva dei potenziali conduttori, spesso è decisamente elevato. Pertanto ritengo difficile che si possano trattare le provvigioni richieste.
Per svolgere gli adempimenti burocratici, se sei un esperto di affittanze, non ha invece molto senso affidarsi a intermediari. Oggi con le registrazioni telematiche il fai-da-te è molto facilitato e, se hai qualche competenza giuridica in merito, anche la redazione dei contratti non dovrebbe riservare insidie.

 

[IL TRUCE]

Ciao Il Truce,
mah sinceramente non è tanto per le competenze che non mi arrischio a fare da me, visto che ho sempre gestito con "successo" il discorso locazione, solo che post covid ho visto che la selezione, e la ricerca di inquilini fidati, sia più difficile con un aumento del numero di visite (a cui è sempre più difficile chiedere garanzie o scremature in fase di colloquio iniziale). Motivo per il quale pensavo che affidandosi ad un'agenzia potesse essere più semplice, se e solo se, si possa condizionare la loro commissione sull'effettiva locazione... infatti la mia idea era destinare annualmente parte del compenso effettivamente incassato.... proverò a sondare un opò terreno con qualche agenzia con questi presupposti, vediamo che ne viene fuori.... come dici tu, ci sarà da divertirsi

Vedi amico mio..se decido io rispondo io e mi gioco una fama che ho da tre generazioni di banditi: ma so quel che faccio.
Se decidi tu ma la faccia la metto io non ci sto.
Io sono MOLTO CARO: ma ho la fama di offrire garanzie: con soldi miei non a parole. Spendo, investo e lavoro: il resto è” solo conseguenziale.
Se decidessi TU inclinerei potenzialmente miei rapporti personali, cosa,che farei sicuramente per proteggere una tua vendita da una milionata e mezzo ma non certo per 2000 euro.
Tutto qui, semplice chiaro, cristallino,
Ecco perché dico, fai da solo.
Il contratto lo prepareranno i sindacati, fan tutto loro .
Un abbraccio