Locazione di immobile non agibile

[Tommaso Badano]

Mi è stato chiesto da un cliente se è possibile prendere in locazione un rustico (accatastato A/4) senza luce né acqua. Il cliente penserebbe di comprarlo e, dopo i primi lavori strutturali con ponteggi e piano di sicurezza, locarlo ad un amico a prezzo di strafavore che stando lì (in tenda, almeno all'inizio in attesa di allacci e quant'altro) in cambio gli farebbe qualche lavoro interno. Sinora ho visto locazioni a uso abitativo o commerciale ... L'edificio è ante 1967 ma ovviamente non ha nessuna certificazione. Vi è mai capitato qualcosa del genere? O forse gli si può locare il terreno (1ha prevalentemente a prato) per farci l'orto e/o mettere le pecore nella stalla a piano terreno?

 

[Architetto]

Da quel che hai descritto, non riesco a capire se trattasi di immobile in ambito residenziale oppure in area rurale ... perché se si trova nella seconda allora dovrebbe essere classificato come A6 ...
In ogni caso se è un A4, non trovo nulla di strano, purchè vi siano le condizioni minime (acqua, luce e gas, ovvero le opere di urbanizzazione necessarie per un'abitazione) ...

 

[H&F]

Mi è stato chiesto da un cliente se è possibile prendere in locazione un rustico (accatastato A/4) senza luce né acqua. Il cliente penserebbe di comprarlo e, dopo i primi lavori strutturali con ponteggi e piano di sicurezza, locarlo ad un amico a prezzo di strafavore che stando lì (in tenda, almeno all'inizio in attesa di allacci e quant'altro) in cambio gli farebbe qualche lavoro interno. Sinora ho visto locazioni a uso abitativo o commerciale ... L'edificio è ante 1967 ma ovviamente non ha nessuna certificazione. Vi è mai capitato qualcosa del genere? O forse gli si può locare il terreno (1ha prevalentemente a prato) per farci l'orto e/o mettere le pecore nella stalla a piano terreno?

Senza luce ne acqua, nel senso che non c'è allaccio, ma ci potrebbe essere ?
Oppure, come sembra, che non c'è possibilità attuale di avere allaccio ?
Se ebbe l'A/4 doveva avere le caratteristiche essenziali come prescritto.

Io guarderei anche cosa vuole essere il futuro di questo immobile : immobile strumentale od immobile abitativo.

Già,come sai, la compravendita avrebbe dei problemi. La locazione mi sembra un problema seguente.

 

[Tommaso Badano]

E' un ex edificio rurale passato dal catasto terreni al catasto urbano da poco, per cui è entrato direttamente in A4 (in A5, anche se non c'è il bagno, il catasto non ci mette più nulla). Non ci sono né luce né acqua allacciati. Ecco il mio dubbio: è possibile locare un A4 senza né luce né acqua, anche se probabilmente ufficialmente agibile perché lo era quanto era abitato negli anni '50 (vaso da notte e latrina in giardino)? Non riesco a chiudere il cerchio...

 

[Architetto]

No... non è possibile perché ogni unità immobiliare per poter essere agibile (nel senso di abitabilità) deve avere gli elementi essenziali o opere urbanistiche minime che ne permettono l'uso ... l'acqua potabile e l'energia elettrica e gli scarichi in fognatura sono tra questi ... tutto ciò lo puoi verificare nel regolamento d'igiene (regionale o locale) del territorio ove è presente l'immobile ...

 

[H&F]

Concordo, ovviamente, con Architetto : non può in queste condizioni essere agibile nè classificato abitativo.
Potrebbe essere al massimo strumentale. Ma Architetto può dirci di più : questo tipo di costruzioni, ancorchè solide e sicure, come si dovrebbero accatastare ?
Oppure, ed è quello che io intendevo come destino futuro, se voglio ristrutturarlo per adeguarlo ad un A/4 di oggi cosa potrei o dovrei fare sin da ora ?

 

[Architetto]

Allo stato attuale potrebbe essere classificato come A6 o come D10 (e secondo me la soluzione può opportuna a livello fiscale), se in ambito rurale, oppure, come descritto da Badano, che hanno variato la classazione catastale, in C2 o C3 ...
Per un utilizzo abitativo, necessita far predisporre le opere di urbanizzazione primaria e secondaria ... ovvero avere le necessità minime previste dalle normali condizioni di abitabilità di un immobile (gli elementi mancanti nel post), oltre a gas, scarichi e strade di collegamento ...
Penso che un buon tecnico di fiducia (del posto sicuramente è meglio, ma ogni tecnico che sa di cosa stiamo parlando) non abbia difficoltà nel gestire tale situazione ...
Una cosa importante da non tralasciare (si è parlato in altri 3d) si deve verificare la situazione comunale perchè si possa accertare la fattibilità di tale intervento ...

 

[Tommaso Badano]

Grazie a tutti per l'attenzione.
Il mio era più che altro un dubbio contrattuale, ovvero se un immobile senza acqua e luce sia in qualche forma locabile e con quale tipo di contratto (non abitativo, non commerciale ...).
La casa era rurale ed è stata portata in A4 per il semplice motivo che è stata abitazione con tanto di numero civico per almeno 100 anni sino agli anni '50. Poi è passata in successione e, non avendo subito interventi dopo il fatidico 1967, era agibile ed abitabile ed è rimasta tale per il comune con le sue "caratteristiche d'epoca" e portata in A4 dal catasto terreni lo scorso anno. Una modifica in catasto non si pone per vari motivi: a Savona il catasto non accetta classamenti in A5 o A6 da tempo neanche se piangi, mentre passare in C o altro farebbe perdere la destinazione d'uso e mettere a rischio la vendita. In F ancora peggio, categoria che oltretutto il catasto fa fatica ad accettare anche se mezzo tetto è crollato (e qui è intero). Penso che la cosa migliore per il cliente sia che se la compri e che allacci acqua e luce e che solo poi si pensi ad una eventuale locazione al suo amico muratore.

 

[H&F]

........ Penso che la cosa migliore per il cliente sia che se la compri e che allacci acqua e luce e che solo poi si pensi ad una eventuale locazione al suo amico muratore.

Il parere del notaio ?
Il parere del Comune ?

 

[Tommaso Badano]

I rustici qui si comprano normalmente senza acqua e luce. Gli impianti sono a norma per il semplice fatto che ... non esistono! Scherzi a parte, il notaio non mi ha mai chiesto certificazioni né per gli allacci né per l'agibilità per immobili ante '67. Il Comune è contento perché si paga l'IMU, l'agibilità ce l'ha storica in quanto non sono intervenute ristrutturazioni ...
Da te per vendere rustici è invece obbligatorio prima allacciarli a luce e acqua?