1) La comunicazione preventiva, da effettuare a mezzo lettera raccomandata, ha per oggetto sia la volontà di optare per il regime sostitutivo sia la rinuncia agli aggiornamenti del canone in qualsiasi forma prevista, incluso quello ISTAT (sul punto non mancano, tuttavia, autorevoli voci fuori dal coro). La circostanza che nei contratti transitori (ordinari e per studenti universitari) non sia previsto, né per contratto, né per legge, l’aggiornamento ISTAT, non esonera comunque il locatore dall’obbligo di inviare la comunicazione all’inquilino, in modo da dargli, comunque, esplicita notizia della sua intenzione di applicare la cedolare secca, restando così esonerato dall’obbligo di corrispondere l’imposta di bollo e l’imposta di registro per la quota di sua spettanza, pari alla metà, e della contemporanea sospensione della facoltà di accrescere il corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria.
Né il legislatore, né l’Agenzia delle Entrate hanno mai chiarito se la comunicazione debba essere spedita nel luogo di residenza o in quello di domicilio del conduttore. In assenza di prassi, si ritiene che il locatore debba mandare la raccomandata all’indirizzo del fabbricato abitativo locato. Del resto nel modello ministeriale a cui rimanda l’accordo territoriale del Comune di Messina (allegato C del DM 30 dicembre 2002) c’è una clausola (art. 17) che recita: “A tutti gli effetti del presente contratto […] il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati […]”). Il legislatore ha previsto che la comunicazione debba essere preventiva all’opzione (può essere fatta anche lo stesso giorno della stipula o anteriormente ad essa). Nel caso di nuovo contratto la raccomandata va inviata prima della registrazione del contratto stesso: in questo caso parrebbe valere la data di invio, non la data di avvenuta ricezione (ricevuta di ritorno).
Nonostante la disposizione normativa richiamata, l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n°26/2011, ha chiarito che: “Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone […] si ritiene che non sia necessario inviare la comunicazione in questione”. In sostanza, se nel contratto di locazione transitorio ordinario, registrato all’Agenzia delle Entrate, è espressamente prevista (in specifica clausola) l’opzione della cedolare e la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali a qualsiasi titolo, non è necessario l’invio della lettera raccomandata al conduttore (con la circolare n°20/E/2012 l’Agenzia delle Entrate ha confermato il medesimo orientamento).
2) L’accordo territoriale della tua città rimanda, come s’è detto, al modello ministeriale allegato al DM 30 dicembre 2002 (allegato C): lo puoi trovare facilmente in rete.
3) L’obbligo di registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, a prescindere dal canone annuo, nel termine fisso di 30 giorni che decorre per i contratti scritti dalla data di formazione dell’atto (stipula) o dalla sua decorrenza, se anteriore.
4) La cedolare secca sostituisce l’imposta di bollo e di registro dovute “sul contratto di locazione” (se l’opzione è esercitata in sede di registrazione) e l’imposta di bollo e di registro su risoluzioni e proroghe. E’ stato altresì chiarito dal legislatore che, sui contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo assoggettati a cedolare secca, alla fideiussione prestata per il conduttore non vanno applicate le imposte di registro e di bollo. Riguardo all’imposta di bollo sugli allegati a corredo dell’atto principale (in cedolare), si consiglia di rivolgersi all’ufficio competente.
5) Mi pare di capire che tu vorresti che il conduttore ti versasse anticipatamente e materialmente una somma di denaro per blindare il contratto che stai per concludere. Se così è, fai attenzione ai termini che usi e alla natura e al contenuto del negozio che andrai a stipulare: la cauzione non ha nulla a che spartire con la caparra.
Innanzitutto, è bene che qualifichi giuridicamente tale somma, usando chiaramente la dizione “caparra confirmatoria” per attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento e per evitare che giuridicamente possa essere considerata un semplice acconto o anticipo (che va restituito) o un deposito cauzionale (a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante e che non può essere incamerata dal garantito), in quanto la clausola non avrebbe quella funzione di deterrente (bilaterale) per scoraggiare ciascuna parte a cambiare idea. Posto che il versamento della caparra (nel ricevere la dazione di denaro, su richiesta della controparte, sei tenuta a rilasciare quietanza e causale, ai sensi dell’art. 1199 cod. civ. che dispone che “il creditore che riceve il pagamento, deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore”) non presuppone che il contratto venga stipulato a breve, è bene impostare il negozio in questi termini:
a) La signora D e il signor G si impegnano - entro la data X - a stipulare un contratto di locazione transitorio, ai sensi dell’art. 5, comma 1 della legge n°431/1998;
b) Definisci chiaramente l’oggetto del contratto, la durata, il canone, gli oneri condominiali, le modalità di pagamento;
c) Altre pattuizioni.
A questo punto scrivi:
A titolo di garanzia per le obbligazioni di cui sopra, il signor G versa alla signora D la somma YYY a esclusivo titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 cod. civ.
Ora chiarisci i molteplici effetti sanzionatori della caparra (riportando il secondo e terzo comma dell’articolo suddetto):
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
In questo modo, il contratto definitivo dovrà essere conforme a quanto firmato e nessuno potrà modificare, a proprio vantaggio, in un secondo tempo, le condizioni precedentemente pattuite (oggetto/durata/canone ecc.).
6) La risposta è affermativa, posto che il D.Lgs. 192/2005 (a seguito delle modifiche introdotte dal DL 63/2013) non fa alcuna distinzione tra locazioni abitative di natura transitoria e non. Rimane l’obbligo della c.d. “Comunicazione di ospitalità” all’Autorità di P.S. se il conduttore è straniero (non europeo) o apolide. Facoltativo (ma vivamente consigliata da parte di chi scrive) la redazione di un dettagliato verbale di consegna dell’immobile nel quale rappresentare lo stato manutentivo del bene che si concede in locazione.
