Quello della locazione di una parte dell’alloggio è uno dei temi più ricorrenti (e dibattuti) sul forum. Se poi parliamo della liceità della locazione parziale in ambito 431/1998, con riferimento in particolare ai contratti assistiti o agevolati, si può senz’altro dire che le interpretazioni divergono: c’è chi è favorevole a tale tesi e chi è di diverso avviso. La ragione di ciò sta nel fatto che la legge di riforma del 1998 tace al riguardo.
Tuttavia, a ben guardare, la legge richiamata e il decreto attuativo del 2002 non dettano alcuna regola per limitare il suo ambito applicativo solo alle locazioni di unità immobiliari intere, né per sancire un eventuale divieto della locazione di una porzione d’alloggio. Non mi risulta che la giurisprudenza di legittimità abbia mai dato risposta negativa, né che si sia pronunciata, affermando che le locazioni parziali sono sottoposte d’imperio alle norme codicistiche in materia locatizia. D’altronde non mi pare neppure che locare parti di un immobile rientri tra le pattuizioni nulle di cui all’art. 13 della legge di riforma del 1998, nè che le convenzioni locali vietino espressamente le locazioni parziali (tranne la convenzione del Comune di Pisa, ma limitatamente ai contratti transitori per studenti universitari).
L’accordo territoriale del Comune di Torino (uno dei migliori in Italia per disciplina della locazione parziale) prevede espressamente, al capitolo IV, per i contratti transitori la locazione parziale di appartamento, richiamando l’adeguatezza degli spazi, i criteri di calcolo (100% i metri quadrati in uso esclusivo e 50% quelli condivisi), la coabitazione del locatore con i conduttori, la sottoscrizione di un patto di coabitazione per la gestione degli spazi ecc. e il recente accordo territoriale del Comune di Bologna, al capo I, par. 5, prevede che “qualora sia oggetto della locazione una porzione d’immobile il canone sarà determinato in una frazione del canone relativo all’intero appartamento, proporzionale alla porzione di appartamento locata”, a conferma che sottoscrivere contratti per porzioni d’alloggio, anche agevolati o (se sussistono le condizioni) transitori, con il beneficio della cedolare secca, non solo è possibile, ma a volte persino disciplinato a livello locale.
In genere le strade percorribili sono due, a patto che le parti riescano a calcolare correttamente l’ammontare del canone in base agli accordi definiti in sede locale:
a) locazione parziale, trattenendo una porzione per il locatore e locando il resto dell’appartamento ad uno o più conduttori, in questo casi coobbligati solidalmente;
b) locazioni per porzioni d’alloggio con contratti separati per ogni conduttore (che in questo modo è responsabile solo della propria quota di canone).
Il tipo di contratto, tra quelli contemplati dalla legge 431/1998, potrà essere stabilito in relazione all’opzione scelta (anche i fabbricati che appartengono alla categoria catastale A/8 (Ville) possono essere locati, in base all’art. 1, co. 2, lettera a) della legge 431/1998, secondo la non vantaggiosa normativa speciale locatizia).
Si deve, tuttavia, prendere atto della difficoltà di calcolo del canone nel caso in cui i valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione dei canoni, individuati per ciascuna zona omogenea, non siano espressi in euro mq/mese, ma già predefiniti in partenza, come ad es. nell’accordo territoriale del Comune di Modena (ad es. da 0 a 50 mq = da € 331,94 a € 399,55): qui il calcolo si fa sulla superficie complessiva dell’immobile (che, in teoria, non è divisibile) e sull’intero canone (che, in teoria, non è divisibile), salvo l’adozione di particolari criteri di calcolo che potrebbero risultare arbitrari.
Passando ora al versante tributario, la locazione parziale non fa perdere i benefici fiscali (perfino gli interessi passivi su un eventuale mutuo ipotecario: non è, infatti, richiesto l’utilizzo dell’immobile in uso esclusivo). Sulla scorta delle medesime considerazioni, è mia opinione che l’abitazione locata in parte a terzi resti esente da IMU (ma alcuni Comuni sono di tutt’altro avviso, in quanto ritengono che, in questo caso, prevalga l’affitto come se l’unità immobiliare fosse interamente locata), salvo che non si tratti di immobile A/1 (Abitazione di lusso), A/8 (Ville) e A/9 (Castelli), a patto che il proprietario continui a dimorare nell’immobile.
Quanto alla TASI, la nuova imposta, come noto, colpisce non solo il possesso degli immobili, ma anche la detenzione degli stessi da parte di soggetti diversi dal proprietario (paradossalmente anche se non hanno un formale contratto d’affitto). Il detentore è tenuto al pagamento di una quota d’imposta tra il 10% e il 30%, sulla base di quanto deliberato nel regolamento comunale (a cui rimando). In mancanza di indicazioni, si assume il minimo del 10%.
Le cose si complicano maledettamente quando la casa è parzialmente locata. La questione – secondo il Dipartimento delle Finanze (Ministero delle Finanze FAQ IMU/TASI, pag. 5, Risposta 17) – si risolve semplicemente “determinando l’importo complessivo con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartita tra quest’ultimo e l’occupante sulla base delle percentuali stabilite dal Comune”. Peccato solo che per il detentore di parte dell’alloggio, l’immobile non sia la sua abitazione principale (dovrebbe pagare con l’aliquota delle seconde case, ma le posizioni tributarie del possessore e del detentore non possono mischiarsi e interferire tra loro: in buona sostanza, non posso pagare la TASI sullo stesso immobile con aliquote diverse), con la conseguenza che la TASI – si ritiene - non sia dovuta dal conduttore, ma solo dal proprietario: solo se il conduttore detiene l’intero alloggio, in sostanza, paga la TASI, ma molti Comuni non sono dello stesso parere e fanno pagare la TASI all’inquilino in locazione parziale come se tutto l’appartamento fosse affittato. Stante il solito guazzabuglio insuperabile di filo spinato, si consiglia, comunque, di rivolgersi all’ufficio di competenza.
