Locazione uso abitativo con una società come conduttore: leggi 431?

[antonioroma62]

Salve,
alcune domande
1 sono un privato posso affittare il mio appartamento ad uso abitazione ad una società (che fa commercio) il cui titolare ci andrà ad abitare?
2 Rientra nella legge 431 o deve essere fatto ad uso foresteria?
3 E se a mia insaputa ci mette l'ufficio può farlo diventare un 6+6?
4 posso vietargli, nel contratto, di cedere il contratto nel caso di cessionbe di azienda?
greazie
antonio

 

[jacopoge]

1 sono un privato posso affittare il mio appartamento ad uso abitazione ad una società (che fa commercio) il cui titolare ci andrà ad abitare?

sì

2 Rientra nella legge 431 o deve essere fatto ad uso foresteria?

tutte le locazioni abitative rientrano nella legge 431 che all'art. 1 specifica eventuale esclusioni (A/1, A/7, A/8, enti locali come conduttori, contratti transitori etc.)

3 E se a mia insaputa ci mette l'ufficio può farlo diventare un 6+6?

nel contratto deve essere specificata la destinazione d'uso dell'immobile. Il conduttore che non si attiene a qull utilizzo compie una violazione del contratto con possibilità di disdetta da parte del conduttore e responsabilità per gli eventuali danni causati.

4 posso vietargli, nel contratto, di cedere il contratto nel caso di cessionbe di azienda?

puoi vietare la cessione del contratto, ma se lui cede l'azienda il contratto resta in essere e nulla cambia a meno che tu non abbia ricevuto garanzie personali da parte del titolare.

 

[antonioroma62]

grazie

 

[naralis]

Ciao a tutti.
Scusate se riprendo questa discussione...
Una cosa non l'ho capita da come è scritta:
posso stipulare un transitorio con una azienda (srl) ad uso abitativo di uno dei soci?

Inoltre:
Si può specificare nel contratto chi è l'utilizzatore?
Se lui cede l'azienda siginifica che il contratto si risolve automaticamente?Se sì c'è quache clausola valida per tutelarsi da inserire nel contratto?
Scusate ma forse si prospetta per me una situazione del genere e vorrei prepararmi al meglio..
Ringrazio anticipatamente..

 

[jacopoge]

posso stipulare un transitorio con una azienda (srl) ad uso abitativo di uno dei soci

si, il famoso uso foresteria se l'utilizzatore non è uno dei titolari dell'azienda, ma per l'alloggio di personale dell'azienda. così ho trovato in diverse interpretazioni. Il tuo caso mi sembra però di un chiaro uso residenziale.

Si può specificare nel contratto chi è l'utilizzatore?

si

Se lui cede l'azienda siginifica che il contratto si risolve automaticamente

no resta in essere il contratto di locazione con la società. dubito però che gli acquirenti della nuova società vogliano pagare la locazione al vecchio socio.

Se sì c'è quache clausola valida per tutelarsi da inserire nel contratto?

ti consiglierei l'assistenza di un associazione di piccoli proprietari o di un legale esperto in locazioni. consiglio valido in generale.

 

[naralis]

Innanzitutto ringrazio per la risposta...
Volevo precisare una cosa perchè come spesso capita non esplico bene quello chho in testa.
Il socio in questione ha la residenza a Torino, lui lo userebbe 3-4 gg. a settimana (tanto per farvi capire lui non vuole neanche che metto la lavatrice perchè torna sempre a casa.
L'uso foresteria è da escludersi in modo certo per soci (contitolare ) di azienda?
Ringrazio anticipatamente.

 

[jacopoge]

L'uso foresteria è da escludersi in modo certo per soci

no.
Mi spiego meglio. la ratio dell'uso foresteria è che serva alla società per dare alloggio ai propri dipendenti, collaboratori, etc., per svolgere il proprio lavoro in una sede diversa dall'abituale residenza. L'utilizzo dell'immobile da aprte della medesima persona dovrebbe quindi essere limitato rispetto alla disponibilità dell'immobile. Esempi: una persona che lo utilizza regolarmente, ma per solo alcuni giorni alla settimana od una persona che lo utilizza continuativamente ma per un lasso di tempo predeterminato. Se il socio, che abita abitualmente in altra città, lo utilizza come dimora nell'ambito delle prestazioni che svolge per la società l'uso è quello di una foresteria.
Ricorda che non è un obbligo fare un uso foresteria. Potete comunque stipulare un normale 4+4. Od a tale contratto eventualmente potrebbe essere ricondotto in caso di vertenza con il conduttore.

 

[Bastimento]

1 sono un privato posso affittare il mio appartamento ad uso abitazione ad una società (che fa commercio) il cui titolare ci andrà ad abitare?

Direi di si, specificando che si loca ad esclusivo uso di abitazione, e non è consentito il cambio di destinazione, sublocazione, e cessione di contratto, pena la risoluzione del contratto. E che il soggetto che utilizzerà l'appartamento sarà esclusivamente Caio Sempronio. Potrebeb essere un regolare 4+4: se il conduttore ha motivi tali da giustificare un contratto transitorio, questi motivi andranno citati nel contratto.

3 E se a mia insaputa ci mette l'ufficio può farlo diventare un 6+6?

Mi pare che se si esplicita la clausola precedente, ciò non dovrebbe accadere; questa modalità potrebeb non essere quella desiserata dal cliente: forse orrebbe affittare come società per scalare i costi: non so se con le clausole precedenti questo gli sia consentito.

4 posso vietargli, nel contratto, di cedere il contratto nel caso di cessionbe di azienda?

In teoria in caso di cessione d'azienda avrebeb il diritto di trasferire anche i contratti in essere: però se è sostenibile il vincolo dell'occupante Caio Sempronio, di fatto cedendo l'azienda il contitolare non avrebbe più ragione di occupare l'alloggio, ed il contratto non consentirebbe il cambio di inquilino.

Se invece si usasse la strada della foresteria, per definizione del termine credo la società potrà utilizzarlo per uno qualunque dei dipendenti.

Non so dirti nulla circa il contratto foresteria, nel caso l'occupante sia il contitolare.

 

[naralis]

Ora ho le idee più chiare....
Per quanto riguardala durata ho sentito che l'uso foresteria non ha vincoli...vi risulta?
La persona vuole fare un contratto d'affito da detrarre nelle spese aziendali....mi sa che l'unico è il foresteria che però ragionandoci non si può vincolare ad una sola persona ...
Magari però si può vincolare ad una categoria (es. soci e dirigenti)...che ne dite?
O magari se il vincolo è libero potrei fare 6 mesi alla volta per far sì che in caso l'azienda lo volesse utilizzare per tutti lo disdirei.
Sono dubbioso..

 

[Bastimento]

1 sono un privato posso affittare il mio appartamento ad uso abitazione ad una società (che fa commercio) il cui titolare ci andrà ad abitare?

Direi di si, specificando che si loca ad esclusivo uso di abitazione, e non è consentito il cambio di destinazione, sublocazione, e cessione di contratto, pena la risoluzione del contratto. E che il soggetto che utilizzerà l'appartamento sarà esclusivamente Caio Sempronio. Potrebeb essere un regolare 4+4: se il conduttore ha motivi tali da giustificare un contratto transitorio, questi motivi andranno citati nel contratto.

3 E se a mia insaputa ci mette l'ufficio può farlo diventare un 6+6?

Mi pare che se si esplicita la clausola precedente, ciò non dovrebbe accadere; questa modalità potrebeb non essere quella desiserata dal cliente: forse orrebbe affittare come società per scalare i costi: non so se con le clausole precedenti questo gli sia consentito.

4 posso vietargli, nel contratto, di cedere il contratto nel caso di cessionbe di azienda?

In teoria in caso di cessione d'azienda avrebeb il diritto di trasferire anche i contratti in essere: però se è sostenibile il vincolo dell'occupante Caio Sempronio, di fatto cedendo l'azienda il contitolare non avrebbe più ragione di occupare l'alloggio, ed il contratto non consentirebbe il cambio di inquilino.

Se invece si usasse la strada della foresteria, per definizione del termine credo la società potrà utilizzarlo per uno qualunque dei dipendenti.

Non so dirti nulla circa il contratto foresteria, nel caso l'occupante sia il contitolare.

p.s.: Quanto alla detrazione del canone da parte della società, non credo ci siano proiblemi anche con un 4+4 : dovrai però vincolare il nominativo dell'utente.