Per la locazione degli immobili cosiddetti "commerciali" la terza sezione della Cassazione con la recente sentenza dell'11 ottobre 2016 n. 20384 ha espresso questi importanti principi che sottopongo all'attenzione dei lettori locatori e dei molti esercenti di attività commerciali quali locatari di negozi e locali non aperti al pubblico.
"In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 L. 27 luglio 1978 n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.
Inoltre si legge nella sentenza che "la clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto è valida a condizione che si tratti, non già di un vero e proprio "aumento", bensì di un "adeguamento" del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale "riduzione" del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata "la scaletta" del canone."
Attenzione pertanto a redigere nella maniera consona la clausola in questione nei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo per evitarne la declaratoria di nullità in un eventuale giudizio.
Avv. Luigi De Valeri
"In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 L. 27 luglio 1978 n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.
Inoltre si legge nella sentenza che "la clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto è valida a condizione che si tratti, non già di un vero e proprio "aumento", bensì di un "adeguamento" del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale "riduzione" del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata "la scaletta" del canone."
Attenzione pertanto a redigere nella maniera consona la clausola in questione nei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo per evitarne la declaratoria di nullità in un eventuale giudizio.
Avv. Luigi De Valeri
